Чем грозит Украине повальное создание объединений совладельцев многоквартирных домов

Не так давно в прессе появилась информация, что на ближайшей сессии Киевсовета планируется рассмотреть вопрос о реорганизации 12 ЖЭКов Шевченковского района. В будущем ожидается реформирование еще более сотни. Официальная причина – убыточность этих организаций. Как пояснил член комиссии Киевсовета по вопросам ЖКХ Александр Клюс, этот процесс направлен на стимулирование создания ОСМД – объединений совладельцев многоквартирных домов. Часть работников ЖЭКов при этом действительно потеряют работу, но, с другой стороны, качество услуг по обслуживанию домов должно повыситься, а их себестоимость – снизиться. Кабмин же и вовсе планирует в течение ближайших нескольких лет перевести все многоквартирные дома на форму ОСМД. Впрочем, как отметил зампредседателя Союза владельцев жилья Украины Михаил Березовчук, количество ОСМД в Украине сегодня едва достигает 10% всех домов не меньше 5 этажей. Не беда – парируют в Министерстве ЖКХ и утверждают, что, по их предположениям, до 2014 г. ОСМД охватят 70% таких домов. «Судебно-юридическая газета» решила проанализировать, действительно ли нужна такая «ОСМДизация» страны?

Как известно, новации в урегулировании правого статуса ОСМД – один из ключевых аспектов реформы ЖКХ. Но вокруг них, как и вокруг проекта нового Жилищного кодекса в целом, разворачиваются настоящие баталии: острая политическая полемика, протесты, голодовка киевского адвоката. В итоге с принятием нового Кодекса во втором чтении (в первом он принят еще в ноябре 2009 г.) депутаты решили повременить до осени 2011 г. Так, спикер ВР Владимир Литвин отметил, что проект ЖК будет рассматриваться ВР тогда, «когда он будет приемлем для людей». В чем же заключается его «неприемлемость» сейчас?

Безальтернативные услуги

Нет сомнений, что ОСМД – прогрессивная институция, но ее внедрение повсеместно в том виде, как это предлагается проектом ЖК, вызывает немало дискуссий.

В первую очередь надо отметить, что ОСМД по своей сути не является альтернативой ЖЭКу. Оно – заказчик услуг, в то время как ЖЭК – исполнитель. Объединение само должно решать, как ему управлять домом – путем самообеспечения, нанимая дворников и т. д., или выбирая на конкурсной основе некую компанию, которая будет это делать. Причем это может быть как частная структура, так и привычный коммунальный ЖЭК. Теоретически ОСМД смогут обслуживать свой дом и сами: нанимать подрядные организации, заключать прямые договоры с облгазами и облэнерго. Остальные объединения, согласно проекту ЖК должны будут в течение года выбрать себе управляющую компанию, которая и будет предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Но законопроект предусматривает жесткие требования к «управленцам». Самостоятельно организованные жителями ОСМД или кооперативы, согласно ч. 4 ст. 151 проекта ЖК, могут обслуживать свои дома только в том случае, если будут отвечать «квалификационным требованиям», установленным КМУ (их пока никто не видел). Таким образом, по сути, создаются все условия для монополизации этого рынка.

В соответствии с проектом ЖК, в случае, если совладельцы не приняли решение о способе управления жилым домом, право выбрать исполнителя услуг переходит к органу местного самоуправления. Если речь идет о новостройке, и в течение трех месяцев после ввода ее в эксплуатацию жильцы так и не создали ОСМД, орган местной власти формирует наблюдательный совет для временного управления домом в составе своего представителя, представителей застройщика и органа самоорганизации совладельцев дома для дальнейшего выбора управляющей компании. Хотя теоретически законопроект и предусматривает, что если жильцы создадут ОСМД или другое объединение, они смогут перевыбрать компанию, но на практике такие условия могут содействовать созданию рейдерских ОСМД и выбору «нужных» управителей.

В помощь управляющим компаниям грядет Госжилкоммунинспекция, которая будет следить, все ли придерживаются нового закона. С той же целью – чтобы никто не прятался от реформ за дверями своих квартир – Кодекс наделяет ее инспекторов правом беспрепятственного доступа в помещения любых форм собственности.

Украине необходимо учесть опыт РФ, где коммунальные ЖЭКи очень быстро заменили частными управляющими компаниями, но такая реорганизация привела к безумным цифрам в платежках и полной невозможности избавиться от этих компаний.

Дело в том, что коммунальный ЖЭК не заинтересован в получении прибыли, а управляющая компания – прибыльное предприятие, и ее доходы – это расходы жильцов. Возьмем пример: крупная фирма-застройщик построила дом, сдала его в эксплуатацию и передала на баланс управляющей компании, которая является ее дочерней структурой. И эта управляющая компания поднимает стоимость обслуживания до 5–7 грн за кв. м, хотя средняя его цена по Киеву – 2,5 грн. Т. е. существует очень большая опасность, что если в доме не будет создано ОСМД, отдельно взятый жилец не сможет доказать этой управляющей компании свои права.

Неожиданный законопроект

Стоит отметить, что к принятию в первом чтении готовится правительственный законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома» №8474 от 11 мая, который многие эксперты, в т. ч. противники проекта ЖК, оценивают как позитивный. Комитет ВР по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики на своем заседании 15 июня рекомендовал его к принятию, но КМУ решил его отсрочить.

Этот законопроект позволяет решить основные проблемы, мешающие становлению и развитию ответственного собственника жилья в Украине, а именно: 1) устраняет трудности в доступе инициативной группы к информации о составе совладельцев многоквартирного дома – собственников квартир (а без этого нельзя выяснить целесообразность создания ОСМД); 2) вводит требование к госрегистраторам нотариально удостоверять подписи всех членов ОСМД на уставе объединения; 3) предусматривает возможность не создавать ОСМД в небольших многоквартирных домах в случае неэффективности такого действия; 4) запрещает местным ГНИ отказывать ОСМД во включении в Реестр неприбыльных организаций (учреждений); 5) разрешает противоречия между положениями типового устава ОСМД; 6) ликвидирует определение «балансосодержание», установленное ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», которое не соответствует сути ОСМД и его предназначению; 7) не позволяет органам местного самоуправления заставлять ОСМД согласовывать с ними размеры взносов (для предоставления льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги членам ОСМД).

Таким образом, есть надежда, что, если законопроект не отложат «в долгий ящик», именно он может стать действенным стимулом к созданию ОСМД.

Без проблем не обойтись

Впрочем, перед созданием ОСМД его инициаторам необходимо учесть несколько немаловажных аспектов. Во-первых, как быть с долгами? Пару месяцев назад были внесены изменения в законодательство, и вопросы по возмещению долгов по квартплате переведены из искового производства в приказное. Т. е. можно надеяться, что коммунальные ЖЭКи теперь будут более четко возмещать долги. Но все равно ЖЭКи работу по взысканию задолженности проводят формально, а в условиях ОСМД, если избран нормальный председатель и ответственное правление, работа с должниками будет проводиться постоянно и значительно эффективнее.

Сложный вопрос: как быть с пенсионерами? Возьмется ли управляющая компания за дом, в котором проживает 90% пенсионеров? Теоретически органы соцзащиты должны компенсировать льготы, переводя средства на счет обслуживающих организаций. Но практически такие средства никогда не приходят вовремя.

Наиболее же трудным на сегодня является вопрос предоставления земельного участка придомовой территории в собственность ОСМД. Логично, чтобы жильцы сами могли решать, что они хотят видеть у себя во дворе – сквер, детскую или спортивную площадку. Ведь сегодня люди платят за аренду этой земли вместе с оплатой за квартиру, однако сама территория им не принадлежит – они собственники квартир, которые не прикреплены к земельным участкам. К сожалению, противоречивым и неполным является как законодательство, регулирующее порядок предоставления этих участков, так и практика его применения в разных городах Украины. Где-то местная власть идет навстречу совладельцам многоэтажных домов в реализации их права на придомовую территорию, чаще же вообще отрицает такую возможность. Очевидно, только четкое законодательное урегулирование решит эту проблему.

И наконец, не в каждом доме найдется ответственный человек, который возьмет на себя обязанности руководителя. Правда, здесь правительство обещает помочь – если желающих возглавить ОСМД не найдется, будут посылать на места выпускников строительных вузов, готовить специалистов в центрах занятости и в некоторых университетах. В случае, если энтузиазма у руководства ОСМД все же не хватило, и у совладельцев возникло желание перейти обратно в ЖЭО – это не повод для ликвидации объединения. Даже если оно оставит свой дом в старом ЖЭКе, жильцы значительно выиграют, поскольку договора, заключенные между каждым жильцом и ЖЭКом, фактически ни к чему не обязывают последний, а вот по договору с ОСМД ЖЭК в любом случае должен будет отчитываться о результатах своей работы.

Наталья Мамченко,

«Судебно-юридическая газета»

**Правовой ликбез**

«Как создать ОСМД»

Согласно действующему законодательству, объединение создают собственники жилья, т. е. люди, которые приватизировали или купили, унаследовали, получили в дар квартиры (не арендаторы и временно проживающие), а также владельцы нежилых помещений. Для создания ОСМД созывается учредительное собрание. Оно считается состоявшимся, если на него пришли более 50% собственников. На первом собрании утверждается устав ОСМД. Документы, которые свидетельствуют о создании объединения, оформляются и регистрируются бесплатно. А созданным оно считается с момента получения свидетельства о госрегистрации.

ОСМД может быть создано и путем реорганизации жилищного кооператива. Такое решение принимает общее собрание кооператива, участвовать в котором могут лишь те его члены, которые полностью оплатили стоимость жилых помещений и принадлежащей им части общего имущества.

Главная цель ОСМД – «содержание и использование неделимого и общего имущества», и объединение может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей. Оно является юрлицом, имеет свою печать, название и банковские счета, но при этом остается неприбыльной организацией, т. е. все доходы от своей хоздеятельности может направлять исключительно на содержание дома.

В ст. 11 Закона об ОСМД говорится о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД. Однако следует обратить особое внимание на то, что термин «баланс» и его производные является концептуально устаревшим и не имеет в настоящее время никакого юридического содержания, поскольку чужое имущество (квартиры сособственников дома) не может быть «на балансе» ни у какой сторонней организации. Об этом есть множество судебных решений, однако термин и его производные продолжают кочевать из закона в закон. Фактически же речь идет о функциях управления домом.

Затраты на содержание дома делятся между собственниками пропорционально площади помещений, которыми они владеют. Если собственник жилья отказывается заключать договор или платить за жилье, деньги с него можно истребовать через суд. При этом ОСМД придется доказать размер понесенных затрат, а также точно указать часть в них сособственика-неплательщика. Право на обращение в суд у ОСМД возникает через 60 дней после прекращения платежей или отказа от заключения договора.