Чи може покупець квартири покладатися на відомості Реєстру нерухомості, щоб убезпечити себе від визнання недобросовісним, - позиція ВП ВС

Як відомо, при купівлі квартири на вторинному ринку необхідно ретельно перевірити її «історію», зокрема дані відповідних реєстрів стосовно можливих обтяжень. Втім, «чистота» історії квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно також не гарантує, що у подальшому до вас як до набувача не виникне питань.

Раніше ми писали про позицію ВП ВС стосовно того, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно). Наприклад, у наведеній справі суд першої інстанції встановив, що набувач міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину купівлі-продажу нерухомого майна, у тому числі й те, що продавець не мала права відчужувати це майно. І відповідно визнав набувача недобросовісним.

В іншій справі Верховний Суд вирішив, що у набувачки за договором дарування має право витребувати квартиру особа, яка була стороною договору довічного утримання. Адже обдарована виявилася власником нерухомого майна, стосовно якого раніше укладався договір довічного утримання.

В одній із справ Велика Палата Верховного Суду все ж зазначила, що можна покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (постанова від 4 липня 2023 року по справі №233/4365/18).

Як вказала ВП ВС, добросовісність набувача майна має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.

Якщо особа витребовує нерухоме майно, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати припис пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна, а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону.

Отже, якщо нерухоме майно придбаває добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, вона може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Нагадаємо, що Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу на те, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо.

Автор: Наталя Мамченко

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.