Может ли покупатель квартиры полагаться на сведения Реестра недвижимости, чтобы обезопасить себя от признания недобросовестным, - позиция БП ВС

Как известно, при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверить ее «историю», в частности, данные соответствующих реестров относительно возможных обременений. Впрочем, «чистота» истории квартиры в Государственном реестре прав на недвижимое имущество также не гарантирует, что в дальнейшем к вам как к приобретателю не возникнет вопросов.

Ранее мы писали о позиции БП ВС относительно того, что возможность истребования имущества из владения другого лица законодатель ставит в зависимость прежде всего от содержания правовой связи между истцом и спорным имуществом, его волеизъявления по выбытию имущества, а также от того, является ли владелец имущества добросовестным или недобросовестным приобретателем и от характера приобретения имущества (возмездно или безвозмездно). Например, по данному делу суд первой инстанции установил, что приобретатель мог знать о наличии препятствий к совершению сделки купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и то, что продавец не имел права отчуждать это имущество. И соответственно признал приобретателя недобросовестным.

В другом деле Верховный Суд решил, что у приобретателя по договору дарения имеет право истребовать квартиру лицо, являющееся стороной договора пожизненного содержания. Ведь одаренная оказалась собственником недвижимого имущества, относительно которого ранее заключался договор пожизненного содержания.

В одном из дел Большая Палата Верховного Суда все же отметила, что можно полагаться на сведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество (постановление от 4 июля 2023 года по делу №233/4365/18).

Как указала БП ВС, добросовестность приобретателя имущества имеет значение для применения как критерия законности вмешательства государства в право приобретателя на мирное владение имуществом, так и критерия пропорциональности такого вмешательства легитимным целям последнего.

Если лицо истребует недвижимое имущество, то для определения добросовестности его приобретателя, кроме предписаний ГК Украины, следует применять предписание пункта 1 части первой статьи 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений – это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Решая вопрос о возможности истребования от ответчика имущества, в частности наличия или отсутствие оснований для применения статьи 388 ГК Украины, следует учитывать выводы Большой Палаты Верховного Суда относительно необходимости оценивать добросовестность поведения прежде всего зарегистрированного владельца недвижимого имущества, а также вывод о том, что не может считаться добросовестным лицо, которое знало или могло знать о нарушении порядка реализации имущества или знало или могло знать о приобретении им имущества вопреки закону.

Следовательно, если недвижимое имущество приобретает добросовестное лицо, то есть то, которое не знало и не могло знать о существовании обременений прав на это имущество или о наличии на него вещных прав третьих лиц, оно может полагаться на сведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

При отсутствии в этом реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений и отсутствии данных о том, что приобретатель имущества знал или мог знать о существовании таких прав или обременений, этот приобретатель, добросовестно полагаясь на сведения указанного реестра, приобретает соответствующее право на недвижимое имущество, свободное от незарегистрированных прав других лиц и обременений.

Напомним, что Большая Палата Верховного Суда также обратила внимание на то, что приобретение имущества на публичных торгах не является залогом добросовестности приобретателя. Поэтому вопрос о добросовестности или недобросовестности покупателя, получившего имущество на торгах, следует оценивать в каждом конкретном случае отдельно.

Автор: Наталья Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua, на Twitter, а также на нашу страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.