ВС нагадав, кому належить право передання майна у найм

Право передання майна у найм має власник майна або особа, якій належать майнові права. У разі передачі майна у найм не власником цього майна судовому захисту підлягатимуть порушені таким чином права власника цього майна.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 761/31053/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернулась до суду з позовом до акціонерного товариства «У», у якому просила визнати недійсним договір оренди від 30 січня 2015 року, укладений між нею та відповідачем.

Позов мотивований тим, що між сторонами укладений договір оренди, за умовами якого АТ «У» (орендодавець) передало, а вона (орендар) прийняла в строкове, платне користування нерухоме майно, а саме квартиру.

Відповідно до пункту 1.2. вищевказаного договору об'єкт оренди належить орендодавцю на праві власності на підставі заочного рішення Печерського районного суду м. Києва від 01 жовтня 2013 року в справі № 761/17647/13-ц.

31 грудня 2015 року вона та АТ «У» уклали додаткову угоду № 1 до договору оренди, відповідно до якої продовжено строк дії договору оренди нерухомого майна до 30 грудня 2016 року.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 08 лютого 2017 року, залишеним без змін постановою Верховного Суду від 29 серпня 2018 року, заочне рішення суду першої інстанції, на підставі якого банк набув право власності на квартиру, скасовано.

Посилаючись на те, що відповідач на момент укладення оспорюваного договору оренди не був власником нерухомого майна, а тому не мав відповідних повноважень на підписання вказаного правочину, позивач просила задовольнити позовні вимоги.

Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції, встановивши, що на момент укладення оспорюваного договору АТ «У» було власником квартири і як власник здійснювало свої права відповідно до статті 319 ЦК України, дійшов висновку про відсутність підстав, передбачених статтею 203 ЦК України для задоволення позову.

Апеляційний суд залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Висновок Верховного Суду

ВС підкреслив, що згідно зі статтею 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму.

Згідно з частиною першою та третьою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Так, звертаючись до суду з цим позовом, наймач посилалась на те, що відповідно до рішення Апеляційного суду м. Києва від 08 лютого 2017 року наймодавець АТ «У» не є власником квартири, а тому не мало права передавати її в оренду.

Верховний Суд вважає, що обставини, на які позивач посилається в обґрунтування своїх вимог, не стосуються змісту оспорюваного правочину, а тому не є передбаченою частиною першою статті 203 ЦК України підставою для визнанням його недійсними.

Відповідно до положень частини першої статті 4, частини першої статті 13, частини першої статті 19 ЦПК України судовому захисту підлягають порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи законні інтереси фізичної чи юридичної особи.

Посилаючись на відсутність у відповідача права власності на предмет договору, позивач не зазначила, які її права, свободи чи законні інтереси порушено внаслідок укладення договору, який фактично був виконаний сторонами, та припинив свою дію у грудні 2016 року. Не встановлено таких порушень і під час судового розгляду.

ВС підкреслив, що право передання майна у найм має власник майна або особа, якій належать майнові права. У разі передачі майна у найм не власником цього майна судовому захисту підлягатимуть порушені таким чином права власника цього майна.Позивач не заявляла про належність їй права власності чи майнових прав на предмет оспорюваного договору, а тому підстав для  задоволення позову за обставин, на які вона посилаються, немає.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що відповідно до вимог статті  770 ЦК України зміна власника речі, переданої у найм, не припиняє обов'язку щодо орендних правовідносин, предмет оренди залишається в користуванні позивача, яка на підставі рішення Постійно діючого Третейського суду при Всеукраїнській громадській організації «Союз інвесторів України» від 23 січня 2017 року має заборгованість з орендної плати, Верховний Суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з мотивів, викладених у цій постанові.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд змінив рішення Шевченківського районного суду м. Києва та постанову Київського апеляційного суду з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові, а в іншій частині залишити без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням: позиція ВС.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.