Порядок державної реєстрації договорів щодо землі під час війни

У період дії воєнного стану права на землю, які набуваються або автоматично поновлюються відповідно до пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, не підлягають державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав.

Виникнення таких прав, крім прав, які автоматично поновлюються, пов’язується з державною реєстрацією договорів у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, на підставі яких права користування земельними ділянками виникають.

Про це у своєму роз’ясненні стосовно застосування прийнятого 24 березня 2022 р. Закону«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (законопроект 7178, набув чинності 7 квітня 2022 р.) зазначає Мінагрополітики.

Як зазначають автори закону, «в його основу покладений пріоритет суспільних (державних) інтересів над інтересами приватних осіб в умовах війни».

«Це означає, що Законом призупиняється дія деяких правових механізмів, які захищають приватні інтереси.  Натомість Закон запровадив у законодавство деякі правові механізми, які на перше місце ставлять інтерес суспільства у забезпеченні невідкладного використання наявних сільськогосподарських земель для виробництва продовольства.

При цьому інтереси і бажання власників і користувачів земельних ділянок у окремих випадках можуть не враховуватися», - підкреслюють автори закону та Мінагрополітики.

Отже, стосовно реєстрації, як встановлено підпунктом 10 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, державна реєстрація договорів, на підставі яких виникають права оренди та суборенди землі, здійснюється районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Така книга ведеться у паперовій та електронній формах. Форма книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.

У Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану здійснюється державна реєстрація:

• договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування;
• договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевтами;
• договорів про передачу права землекористування;
• договорів про внесення змін до зазначених договорів та договорів про їх розірвання.

Відомості, які відображаються у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. У Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану зазначаються:

а) у випадку державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок:

• площа, місце розташування, цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду;
• строк договору оренди (із зазначенням дати початку та дати закінчення дії договору);
• відомості про сторони договору: для громадянина України – фізичної особи – підприємця – копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копія паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті); для юридичної особи – найменування, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, місцезнаходження юридичної особи, посада та прізвище, ім’я, по батькові особи, яка підписує договір від імені юридичної особи;
• реєстраційний номер договору оренди;
• відомості про зміну, розірвання договору оренди (із зазначенням підстави розірвання);

б) у випадку державної реєстрації договорів про передачу права землекористування:

• відомості про сторони договору: для громадянина України – фізичної особи – підприємця – копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копія паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті); для юридичної особи – найменування, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, місцезнаходження юридичної особи, посада та прізвище, ім’я, по батькові особи, яка підписує договір від імені юридичної особи;
• відомості про право землекористування, яке передається (із зазначенням виду права, документа, що посвідчує право землекористування);
• відомості про земельну ділянку (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування);
• строк, на який передається право (із зазначенням дати початку та дати закінчення дії договору);
• відомості про зміни, розірвання договору про передачу права землекористування.

Порядок проведення державної реєстрації договорів щодо землі.

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі. До заяви додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.

Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону. Водночас не може бути підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди землі відсутність технічної документації землеустрою щодо інвентаризації земель, якщо земельна ділянка зареєстрована у Державному земельному кадастрі, має кадастровий номер та інші реквізити земельної ділянки як об’єкта цивільних прав (ст. 79-1 Земельного кодексу України), а до договору оренди землі доданий Витяг з Державного земельного кадастру з відомостями про дану земельну ділянку.

Державна реєстрація договору про передачу права землекористування здійснюється за заявою землекористувача, який передав право землекористування, що складається в електронній формі. До заяви додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені землекористувачем копії документів, що посвідчують право землекористування.

Заява з доданими документами надсилається електронною поштою до відповідної районної військової адміністрації. Державна реєстрація договору про передачу права землекористування або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Офіційні роз’яснення щодо порядку ведення книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану надаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.

Як застосовувати норми цього Закону

З цього приводу у Мінагрополітики зазначає наступне.

Після набрання ним чинності у день опублікування його норми вводяться до Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України та до перехідних положень деяких інших законів України. Тому при застосуванні цього Закону потрібно посилатися не на його текст, а на відповідні пункти перехідних положень інших законів. У Земельному кодексі України це пункти 27 і 28 Розділу Х «Перехідні положення».

На жаль, у зв’язку з російським вторгненням в Україну через міркування безпеки було тимчасово призупинене функціонування більшості державних електронних реєстрів, в тому числі Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав.

А без їх функціонування неможливо набувати у власність та користування земельних ділянок за процедурою, яка передбачена земельним та іншим законодавством України. Крім того, в умовах воєнного стану, мають місце і інші фактори, які обумовлюють необхідність запровадження на період воєнного стану особливого, спрощеного порядку доступу до земель для виробництва сільськогосподарської продукції. Саме такі правові механізми вводить у дію зазначений Закон на період дії воєнного стану, введеного в Україні з 24 лютого 2022 р.

Зокрема, Закон вводить у законодавство спрощені правові механізми, які забезпечують:

Автоматичне поновлення на 1 рік дії договорів на використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності;

Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності органами влади;

Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності їх постійними землекористувачами та емфітевтами;

Передачу орендарями та суборендарями прав оренди та суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності для ведення сільського господарства;

Порядок державної реєстрації договорів щодо землі;

Підписання договорів кваліфікованими електронними підписами.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.