Правила купівлі нерухомості: що і для кого зміниться з нового року насправді, а що залишиться без змін

З 1 січня 2026 року набирають чинності окремі норми Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України "Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення" та з метою удосконалення окремих положень податкового законодавства» від 16 липня 2025 року № 4536-IX.

Законом викладені в новій редакції абзац другий пункту 172.4 статті 172 , абзаци п’ятий і шостий пункту 173.4 статті 173, абзац перший пункту 174.4 статті 174 Податкового кодексу України.

Згідно із зазначеними змінами, державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено підпунктом «б» пункту 176.2 статті 176 цього Кодексу, у тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

Теж саме стосується суб’єктів господарювання, які надають послуги з укладення біржових угод або беруть участь в їх укладенні.

Також державний нотаріус (державна нотаріальна контора) за місцем розташування державної нотаріальної контори та/або в сільських населених пунктах уповноважена на це посадова особа відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини щомісяця, а приватний нотаріус за місцем розташування робочого місця щокварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) подають до контролюючого органу інформацію за формою податкового розрахунку, в якій зазначають відомості про видачу свідоцтв про право на спадщину, а також іншу інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено підпунктом «б» пункту 176.2 статті 176 цього Кодексу. У такому самому порядку нотаріуси подають інформацію про посвідчення договорів дарування.

Про що йдеться в підпункті «б» пункту 176.2 статті 176 ПКУ. Він зобов’язує осіб, які мають статус податкових агентів, та платники єдиного внеску подавати у строки, встановлені цим Кодексом для податкового місяця, податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків - фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску, до контролюючого органу за основним місцем обліку. Такий розрахунок подається лише у разі нарахування сум зазначених доходів платнику податку - фізичній особі податковим агентом, платником єдиного внеску протягом звітного періоду. Запровадження інших форм звітності із зазначених питань не допускається.

Фактично це означає, що ці операції підлягають обов’язковій звітності перед податковими органами, а податкова матиме доступ до інформації про вартість угоди та зможе порівнювати її  з доходами покупців та продавців.

Звертаємо увагу, що у нормах, які зазнали змін, йдеться не тільки про нерухоме майно, але й про рухоме, а також  про спадщину та подарунки.

У соцмережах одразу поповзли чутки про ускладнення порядку укладення угод з нерухомістю. Мовляв, внаслідок нових правил відтепер нічого ані купити, ані продати буде не можна нібито нотаріуси вимагатимуть нові документи, а ДПС начебто вводить тотальний контроль за всіма угодами. Проте, треба мати на увазі, що варто лише в будь-якому законі з’явитися слову “нерухомість” — і соцмережі одразу роздувають паніку.

Поки Верховна Рада нічого не коментувала,  виправдовуватися довелося іншим державним органам.

На чутки майже синхронно відреагували Державна податкова служба, Міністерство юстиції та Нотаріальна палата.

ДПС оприлюднила повідомлення, в якому пояснила, що з 1 січня 2026 року про посвідчені договори та видані свідоцтва про спадщину приватні нотаріуси звітуватимуть щоквартально (з деталізацією по місяцях звітного кварталу), а державні - щомісячно.  

Інформацію нотаріуси подаватимуть за формою додатку 4ДФ до Податкового розрахунку за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.

У звітності нотаріуси відображають дані, передбачені пунктами 172.4, 173.4, 174.4 ПКУ, зокрема:

• про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) рухомого та нерухомого майна між фізичними особами;
• про посвідчені договори дарування;
• про видані свідоцтва про право на спадщину.

Ці відомості стануть підставою для перевірки правильності нарахувань та контролю за сплатою податку на доходи фізичних осіб та інших обов'язкових платежів.

Міністерство юстиції України відмежувалося від чуток про запровадження будь-яких нових правил купівлі-продажу нерухомого майна і вимушено було спростувати чутливу інформацію.  У Мін'юсті зазначили, що законодавство у сфері фінансового моніторингу, яким врегульовано відносини, пов'язані з виконанням нотаріусами обов'язків суб'єкта первинного фінансового моніторингу при вчиненні нотаріальних дій щодо посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна в частині проведення перевірки джерел походження коштів, не зазнало змін.

У відомстві вчергове нагадали, що нотаріуси, посвідчуючи договори купівлі-продажу нерухомості, виконують обов'язки суб'єктів первинного фінмоніторингу. Одним із обов'язків нотаріуса відповідно до законодавства у сфері фінансового моніторингу є перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю, зокрема, на суму, що дорівнює чи перевищує 400 тис. грн, шляхом витребування відповідних документів, що підтверджують такі доходи (зокрема, декларація про майновий стан і доходи, спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит), дохід від відчуження майна тощо).

Ця вимога була і є обов'язковою для нотаріусів.

Нотаріальна палата України також заперечила інформацію, що нібито з 1 січня 2026 року змінюються правила щодо посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна і встановлюються особливі вимоги для сторін, що нібито фактично унеможливлює оформлення договорів купівлі-продажу.

Насправді, не передбачається жодних змін в законодавстві, що стосуються нових вимог і правил для посвідчення правочинів щодо нерухомого майна.

Отже, для громадян, які укладають договір купівлі-продажу, нічого не змінюється. Додаткового контролю змінами до ПКУ не передбачено, тобто професійна діяльність нотаріуса не зазнає змін.

Крім того, НПУ вслід за ДПС повторила, що єдина зміна з 1 січня 2026 року полягає в набранні чинності зміни до ПКУ щодо застосування звітних періодів із подання звітності з ПДФО та військового збору:

• для приватних нотаріусів щоквартально (раніше було щомісячно) - з деталізацією даних по кожному місяцю звітного кварталу;
• для державних нотаріальних контор терміни подання звітності залишаються незмінними - щомісячно.

Водночас інформація, що зазначається в звіті, залишається незмінною, дані передаються у формі податкового розрахунку відповідно до підпункту “б” пункту 176.2 ПКУ, подання додаткових документів для посвідчення договору не передбачено.

Нотаріуси зобов'язані подавати інформацію про суми доходу нарахованого (сплаченого) на користь платників податків-фізичних осіб, та сум утриманого з них податку.

Експерти сходяться на думці: ухвалені зміни – це скоріше «технічне удосконалення» для боротьби з ухиленням від податків, а не ускладнення життя громадянам.

Тобто, всі угоди як і раніше, будуть укладатися  у звичайному порядку, з тим самим набором документів і за тими ж процедурами. Отже, те, що в мережі подають як «нововведення», насправді існувало вже давно.

Одночасно нардеп та колишній нотаріус Ігор Фріс у соцмережах радить не занижувати при  продажу майна його вартість, щоб можна було в майбутньому підтвердити законність походження коштів.

Автор: Тарас Лученко

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.