Правила покупки недвижимости: что и для кого изменится с нового года на самом деле, а что останется без изменений

С 1 января 2026 года вступают в силу отдельные нормы Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины в связи с принятием Закона Украины «О интегрированном предотвращении и контроле промышленного загрязнения» и с целью усовершенствования отдельных положений налогового законодательства» от 16 июля 2025 года № 4536-IX.

Законом изложены в новой редакции абзац второй пункта 172.4 статьи 172, абзацы пятый и шестой пункта 173.4 статьи 173, абзац первый пункта 174.4 статьи 174 Налогового кодекса Украины.

Согласно указанным изменениям, государственный нотариус (государственная нотариальная контора) ежемесячно, а частный нотариус ежеквартально в порядке, установленном этим разделом для налогового расчета, подают в контролирующий орган по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию по форме такого налогового расчета, в которой указывают соответствующие сведения о удостоверенных государственными нотариусами в течение отчетного месяца, а частными нотариусами в течение отчетного квартала (с разбивкой по месяцам отчетного квартала) договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию, предусмотренную налоговым расчетом, подача которого предусмотрена подпунктом «б» пункта 176.2 статьи 176 этого Кодекса, в том числе цену (стоимость) договоров и сумму уплаченного налога по каждому договору.

То же самое касается субъектов хозяйствования, которые предоставляют услуги по заключению биржевых сделок или участвуют в их заключении.

Также государственный нотариус (государственная нотариальная контора) по месту нахождения государственной нотариальной конторы и/или в сельских населенных пунктах уполномоченное на это должностное лицо соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства ежемесячно, а частный нотариус по месту нахождения рабочего места ежеквартально (с разбивкой по месяцам отчетного квартала) подают в контролирующий орган информацию по форме налогового расчета, в которой указывают сведения о выдаче свидетельств о праве на наследство, а также другую информацию, предусмотренную налоговым расчетом, подача которого предусмотрена подпунктом «б» пункта 176.2 статьи 176 этого Кодекса. В том же порядке нотариусы подают информацию о удостоверении договоров дарения.

О чем идет речь в подпункте «б» пункта 176.2 статьи 176 НКУ. Он обязывает лиц, имеющих статус налоговых агентов, и плательщиков единого взноса подавать в сроки, установленные этим Кодексом для налогового месяца, налоговый расчет сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу налогоплательщиков — физических лиц, и сумм удержанного с них налога, а также сумм начисленного единого взноса, в контролирующий орган по основному месту учета. Такой расчет подается только в случае начисления сумм указанных доходов налогоплательщику — физическому лицу налоговым агентом, плательщиком единого взноса в течение отчетного периода. Введение других форм отчетности по указанным вопросам не допускается.

Фактически это означает, что эти операции подлежат обязательной отчетности перед налоговыми органами, а налоговая получит доступ к информации о стоимости сделки и сможет сравнивать её с доходами покупателей и продавцов.

Обращаем внимание, что в нормах, которые подверглись изменениям, речь идет не только о недвижимом имуществе, но и о движимом, а также о наследстве и подарках.

В соцсетях сразу поползли слухи о усложнении порядка заключения сделок с недвижимостью. Мол, в результате новых правил теперь ничего ни купить, ни продать будет нельзя, якобы нотариусы будут требовать новые документы, а ГНС якобы вводит тотальный контроль за всеми сделками. Однако следует иметь в виду, что стоит только в любом законе появиться слову «недвижимость» — и соцсети сразу раздувают панику.

Пока Верховная Рада ничего не комментировала, оправдываться пришлось другим государственным органам.

На слухи почти синхронно отреагировали Государственная налоговая служба, Министерство юстиции и Нотариальная палата.

ГНС опубликовала сообщение, в котором пояснила, что с 1 января 2026 года о удостоверенных договорах и выданных свидетельствах о наследстве частные нотариусы будут отчитываться ежеквартально (с детализацией по месяцам отчетного квартала), а государственные — ежемесячно.
 Информацию нотариусы будут подавать по форме приложения 4ДФ к Налоговому расчету по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса.

В отчетности нотариусы отражают данные, предусмотренные пунктами 172.4, 173.4, 174.4 НКУ, в частности:

• о удостоверенных договорах купли-продажи (мены) движимого и недвижимого имущества между физическими лицами;
• о удостоверенных договорах дарения;
• о выданных свидетельствах о праве на наследство.

Эти сведения станут основанием для проверки правильности начислений и контроля за уплатой налога на доходы физических лиц и других обязательных платежей.

Министерство юстиции Украины дистанцировалось от слухов о введении каких-либо новых правил покупки-продажи недвижимого имущества и вынуждено было опровергнуть чувствительную информацию. В Минюсте отметили, что законодательство в сфере финансового мониторинга, которым урегулированы отношения, связанные с выполнением нотариусами обязанностей субъекта первичного финансового мониторинга при совершении нотариальных действий по удостоверению договоров купли-продажи недвижимого имущества в части проведения проверки источников происхождения средств, не претерпело изменений.

В ведомстве в очередной раз напомнили, что нотариусы, удостоверяя договоры купли-продажи недвижимости, выполняют обязанности субъектов первичного финансового мониторинга. Одной из обязанностей нотариуса согласно законодательству в сфере финансового мониторинга является проверка источников происхождения средств при осуществлении операций с недвижимостью, в частности, на сумму, равную или превышающую 400 тыс. грн, путем запроса соответствующих документов, подтверждающих такие доходы (в частности, декларация о имущественном положении и доходах, наследство; подарки; средства, полученные в заем (кредит), доход от отчуждения имущества и т.д.).

Это требование было и остается обязательным для нотариусов.

Нотариальная палата Украины также опровергла информацию о том, что якобы с 1 января 2026 года меняются правила удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества и устанавливаются особые требования для сторон, которые якобы фактически делают невозможным оформление договоров купли-продажи.

На самом деле, никаких изменений в законодательстве, касающихся новых требований и правил для удостоверения сделок с недвижимым имуществом, не предусмотрено.

Таким образом, для граждан, заключающих договор купли-продажи, ничего не меняется. Дополнительный контроль изменениями в НКУ не предусмотрен, то есть профессиональная деятельность нотариуса не изменяется.

Кроме того, НПУ вслед за ГНС повторила, что единственное изменение с 1 января 2026 года заключается во вступлении в силу изменений в НКУ относительно применения отчетных периодов для подачи отчетности по НДФЛ и военному сбору:

• для частных нотариусов ежеквартально (ранее было ежемесячно) — с детализацией данных по каждому месяцу отчетного квартала;
• для государственных нотариальных контор сроки подачи отчетности остаются без изменений — ежемесячно.

При этом информация, указываемая в отчете, остается без изменений, данные передаются в форме налогового расчета в соответствии с подпунктом «б» пункта 176.2 НКУ, подача дополнительных документов для удостоверения договора не предусмотрена.

Нотариусы обязаны подавать информацию о суммах дохода, начисленного (уплаченного) в пользу налогоплательщиков — физических лиц, и сумм удержанного с них налога.

Эксперты сходятся во мнении: принятые изменения — это скорее «техническое усовершенствование» для борьбы с уклонением от налогов, а не усложнение жизни гражданам.

То есть все сделки, как и ранее, будут заключаться в обычном порядке, с тем же набором документов и по тем же процедурам. Следовательно, то, что в сети подают как «нововведение», на самом деле существовало уже давно.

Одновременно нардеп и бывший нотариус Игорь Фрис в соцсетях советует не занижать при продаже имущества его стоимость, чтобы в будущем можно было подтвердить законность происхождения средств.

Автор: Тарас Лученко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.