Об’єднання квартир: чи поширюється іпотека на все реконструйоване майно

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 686/28888/19, та встановив, що незалежно від того, були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що Публічне акціонерне товариства  акціонерний банк «У» звернулося до суду з позовом до відповідача про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позовна заява мотивована тим, що між банком та особою був укладений кредитний договір, згідно з умовами якого банком надано кредит у сумі 120 000 доларів США строком до 25 лютого 2028 року зі сплатою процентів за користування кредитними кошами у розмірі 12,9% річних.

У забезпечення виконання кредитного договору укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира. За рішенням суду позов банку задоволено, звернуто стягнення на предмет іпотеки – квартиру, визначено спосіб реалізації предмета іпотеки.

Банк вказував, що заставодавець, будучи власником квартир, здійснив їх реконструкцію (об’єднав). У результаті реконструкції новостворений квартирі присвоєно інший номер, а застоводавець отримав нове свідоцтво про право власності на цю квартиру, яку зареєстрував у встановленому законом порядку.

Пізніше, він з метою уникнення звернення стягнення на предмет іпотеки, уклав договір купівлі-продажу квартири, згідно з яким спріна квартира перейшла у власність відповідачу. Банк стверджував, що у зв`язку з відчуженням і зміною предмета іпотеки виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки стало неможливим, тому просив суд у рахунок задоволення вимог за кредитним договором від 27 лютого 2008 року розмірі 142 961,65 доларів США і пені у сумі 157 715,32 грн звернути стягнення на предмет іпотеки – квартиру.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. Постановою Хмельницького апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції вказав, що позивач, звернувшись до суду з позовом у 2012 році про звернення стягнення на предмет іпотеки, який був задоволений судовим рішенням від 28 березня 2012 року, своє право на погашення заборгованості, що виникла у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору, використав, звернув стягнення на іпотечне майно, а повторне звернення стягнення на іпотечне майно з тих самих підстав нормами чинного законодавства України не передбачено.

Крім того, суд вказав, що новоствореним об`єктом нерухомості вважається виключно об`єкт, створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Уже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами не є новоствореним об`єктом нерухомого майна. Тому суд дійшов висновку про те, що спірна квартира не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив`язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що відповідно до вимог частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Також ВС нагадав, що Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду у своїй постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 910/4650/17 дійшов висновку про те, що новоствореним об`єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об`єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

Суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що квартира яка утворилася внаслідок реконструкції та перепланування квартир, не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена с прив’язкою до вже існуючої нерухомості:  квартири переданої в іпотеку банку.

ВС зауважив, що відповідно до частини третьої статті 5 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Отже, незалежно від того, були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.

Таким чином, оскільки предмет іпотеки – квартира зазнала реконструкції, то іпотека поширилась на все реконструйоване майно.Таким чином, суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив банку у задоволенні позову з тих підстав, що вже існує рішення суду, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки, якою забезпечено кредитний договір, а повторне звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці, чинним законодавством не передбачено.

Верховний Суд залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС роз’яснив, коли може бути проведено огляд житла чи іншого володіння особи.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua, на Youtube Право ТВ, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.