Верховний Суд сформував чіткі підходи до спорів щодо ОСББ: коли звертатися до господарського, а коли до цивільного суду
Верховний Суд сформував сталі підходи до розгляду спорів, пов’язаних із діяльністю об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Зокрема, суди мають враховувати не лише склад учасників спору, а насамперед характер правовідносин. Це питання розглянула суддя Великої Палати Верховного Суду Олена Білоконь.
Юрисдикція спорів за участю ОСББ та ЖБК (житлово-будівельних кооперативів)
Визначення юрисдикції у спорах за участю ОСББ характеризується його подвійною правовою природою: з одного боку, ОСББ є юридичною особою, створеною для забезпечення реалізації прав співвласників на управління багатоквартирним будинком; з іншого боку, діяльність ОСББ нерозривно пов’язана з реалізацією співвласниками права спільної власності на спільне майно. Це зумовлює розмежування спорів, що виникають у сфері діяльності юридичної особи (створення, управління, припинення діяльності ОСББ) та у сфері реалізації речових прав співвласників (користування спільним майном, житлові права, спори щодо комунальних послуг тощо). Тому основним критерієм визначення юрисдикції є не суб’єктний склад спору, а характер спірних правовідносин. Суддя зазначила, що відносини, які стосуються порядку створення, реєстрації, реорганізації, діяльності та ліквідації ОСББ, а також щодо законності рішень установчих і загальних зборів, розглядаються за правилами господарського судочинства; спори щодо реалізації права співвласників, житлових прав чи користування спільним майном розглядають суди цивільної юрисдикції.
Олена Білоконь детально проаналізувала постанову ВП ВС від 2 жовтня 2019 року у справі № 501/1571/16-ц, у якій уперше було зазначено, що спори щодо управління ОСББ є корпоративними. Співвласниця звернулася до суду цивільної юрисдикції з позовом про визнання недійсним рішення установчих зборів про створення ОСББ та скасування державного запису про реєстрацію юридичної особи. Справу тривалий час розглядали суди загальної юрисдикції (цивільна юрисдикція), однак під час касаційного перегляду виникло питання щодо дотримання правил предметної та суб’єктної юрисдикції при розгляді цієї категорії спорів.
ВП ВС скасувала рішення судів цивільної юрисдикції і закрила провадження у справі, роз’яснивши, що спори, які виникають між співвласниками багатоквартирного будинку та ОСББ щодо створення, діяльності, управління чи припинення цієї юридичної особи, є корпоративними (спорами щодо управління юридичною особою). Відповідно до приписів ГПК України такі справи підлягають розгляду виключно за правилами господарського судочинства, незалежно від того, чи є позивачем фізична особа.
У постанові ВП ВС від 1 лютого 2022 року у справі № 910/5179/20 було остаточно сформовано визначальний орієнтир щодо юрисдикції. Суд зазначив, що спори між співвласниками та ОСББ щодо оскарження рішень зборів з будь-яких питань підлягають розгляду за правилами господарського судочинства (п. 3 ч. 1 ст. 20 ГПК України).
Ці підходи розвиваються в сучасній судовій практиці. Спікерка звернула увагу на постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2026 року у справі № 127/16932/24, в якій зроблено висновок, що спори стосовно припинення повноважень або звільнення голови правління ОСББ, а також пов’язані з цим позовні вимоги (зміна формулювання причин звільнення, стягнення вихідної допомоги, невиплачених сум при звільненні тощо), підлягають розгляду за правилами господарського судочинства, а не цивільного. Також суддя навела постанову КЦС ВС від 2 березня 2023 року у справі № 760/16852/21. Суд зазначив, що спір між співвласником багатоквартирного будинку (членом / учасником ОСББ) та самим ОСББ щодо визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників належить до корпоративних спорів і підлягає розгляду за правилами господарського судочинства.
Натомість спори у сфері реалізації речових прав співвласників (користування спільним майном, спори щодо комунальних послуг тощо) належать до цивільної юрисдикції. Так, у постанові від 2 лютого 2021 року у справі № 906/1308/19 ВП ВС вказала, що спір між співвласником багатоквартирного будинку та ОСББ стосовно укладеного об’єднанням договору з третьою особою (надавачем послуг) підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства.
Судова практика щодо створення ОСББ
Найбільша кількість спорів щодо створення ОСББ стосується: порушення процедури скликання установчих зборів; неналежного повідомлення співвласників; визначення кількості голосів; створення іншого ОСББ в межах одного будинку; державної реєстрації ОСББ; належного способу судового захисту. Аналіз практики ВП ВС, КГС ВС і КЦС ВС свідчить про поступовий відхід від формального підходу до оцінки процедури створення ОСББ. Якщо на початковому етапі суди зосереджувалися переважно на дотриманні вимог закону, то сучасна практика ґрунтується на оцінці реального впливу допущених порушень на права співвласників та результати голосування, оцінці балансу інтересів співвласників, оскільки не кожне процедурне порушення є автоматичною підставою для визнання рішень недійсними і підставою для застосування такого радикального способу захисту, як припинення діяльності ОСББ.
Олена Білоконь зауважила, що ключовим орієнтиром для формування такого критерію істотності порушення стала постанова ВП ВС від 16 жовтня 2018 року у справі № 916/4652/15, в якій було підтверджено, що доводи про неналежне повідомлення про установчі збори не можуть використовуватися для припинення юридичної особи.
Також суддя звернула увагу на постанову ВП ВС від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19. У ній Велика Палата відступила від попередньої практики, зробила висновок, що позовна вимога про скасування державної реєстрації ОСББ не є належним способом захисту, адже не призводить до припинення юридичної особи й порушує інтереси інших співвласників; провадження в цій частині підлягає закриттю за відсутності юридичного спору. Щодо припинення діяльності ОСББ належним шляхом є процедура ліквідації, передбачена ЦК України. ВП ВС зазначила, що позовна вимога про скасування державної реєстрації ОСББ, яке створене у відповідному порядку та здійснює діяльність тривалий час, набувши прав і обов’язків, не є ефективним способом захисту права на участь в управлінні спільним майном, оскільки скасування державної реєстрації не тотожне ліквідації юридичної особи та не призводить до припинення об’єднання, а свідчить про недопустиме втручання суду в діяльність об’єднання та порушення інтересів інших його членів.
Загальні збори ОСББ та діяльність органів управління: ключові підходи
У постанові від 1 лютого 2022 року у справі № 916/5179/20 ВП ВС підтвердила, що установчі збори – це різновид загальних зборів співвласників, до компетенції яких віднесено прийняття рішення з усіх питань управління будинком. Тому компетенція установчих зборів ОСББ не обмежується повноваженнями, визначеними в ч. 13 ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», а установчі збори вправі також вправі приймати рішення, передбачені ст. 10 цього Закону.
Суддя наголосила на принципі, за яким суд не підміняє загальні збори співвласників і втручається лише в разі порушення вимог закону чи статуту. За її словами, суд перевіряє компетенцію органу, дотримання процедури скликання та порядку голосування, а також правильність визначення кількості співвласників, площ приміщень і підрахунку голосів. Олена Білоконь навела правову позицію, викладену в постанові КГС ВС від 2 лютого 2026 року у справі № 916/4721/24, згідно з якою суд має утримуватися від зайвого втручання в діяльність ОСББ, зокрема шляхом скасування рішень, якщо вони поза сумнівом підтримані більшістю власників і не мають ознак дискримінації чи іншого порушення прав.
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори є вищим органом управління ОСББ. До їх виключної компетенції належить вирішення найважливіших питань діяльності об’єднання, зокрема затвердження статуту, внесення до нього змін, обрання та відкликання членів правління і ревізійної комісії, затвердження кошторису, визначення розміру внесків і платежів співвласників, а також прийняття рішень щодо управління та утримання спільного майна.
Практика Верховного Суду виходить із того, що рішення загальних зборів є формою реалізації права співвласників на управління спільним майном, а тому судовий контроль має бути спрямований на перевірку законності процедури їх прийняття, а не доцільності чи економічної обґрунтованості таких рішень.
Оскарження таких рішень є різновидом корпоративного спору, а тому суд перевіряє не доцільність прийнятого рішення, а його відповідність закону, статуту та дотримання процедури прийняття. Цей підхід остаточно закріпила Велика Палата в постанові від 1 лютого 2022 року у справі № 910/5179/20.
Одним із фундаментальних висновків Верховного Суду є те, що суд не підміняє собою загальні збори. Суд перевіряє: компетенцію органу; дотримання процедури скликання; дотримання порядку голосування; наявність необхідної кількості голосів; чи порушені права позивача, натомість суд не оцінює господарської доцільності прийнятих рішень.
Верховний Суд наголосив, що рішення загальних зборів щодо затвердження кошторису, внесків чи інших питань управління є реалізацією повноважень вищого органу управління ОСББ, а втручання суду можливе лише в разі порушення вимог закону або статуту. У постанові від 25 лютого 2026 року у справі № 911/20/22 КГС ВС виснував, що при вирішенні спорів про визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ, окрім встановлення порушень вимог законодавства та/або положень статуту об’єднання при скликанні та проведенні зборів, обов’язковою умовою для задоволення позовних вимог є доведення позивачем обставин порушення його прав оспорюваним рішенням, а також того, що ефективним і співмірним способом захисту таких прав буде визнання оспорюваного рішення недійсним. Суддя також розглянула питання реалізації права на отримання інформації щодо діяльності ОСББ та необхідності захисту персональних даних співвласників багатоквартирного будинку. Зазначила, що співвласники мають право на ознайомлення з усіма документами об’єднання: фінансово-господарськими звітами, протоколами загальних зборів, кошторисами, первинними бухгалтерськими документами, за винятком персональних даних інших осіб.
Надання інформації щодо діяльності ОСББ
Доповідачка проаналізувала постанову ВП ВС від 9 квітня 2024 року у справі № 925/1440/22, у якій підтверджено безумовне право співвласника на отримання інформації про діяльність ОСББ. Водночас, як зауважила суддя, для дотримання балансу між правом одного із співвласників на інформацію та правом інших на приватність, ВП ВС зобов’язала ОСББ надавати документи з обов’язковим знеособленням персональних даних.
Аналіз практики Верховного Суду дає підстави для таких узагальнень про те, що обов’язок співвласника зі сплати внесків виникає безпосередньо із закону та рішень загальних зборів ОСББ; відсутність членства в ОСББ або договору не звільняє від сплати внесків; заборгованість зі сплати внесків є грошовим зобов’язанням, до якого застосовується ст. 625 ЦК України; суд не оцінює економічної доцільності затверджених внесків, якщо рішення загальних зборів є чинним; ОСББ має довести чинність рішення загальних зборів, правильність розрахунку заборгованості та факт прострочення.
Правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку
Крім того, Олена Білоконь звернулася до практики застосування ст. 382 ЦК України щодо визначення майна багатоквартирного будинку. Вона наголосила, що розпорядження спільним майном співвласників, зокрема передача його в користування третім особам, належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ. Відповідний висновок зроблено в постанові ВП ВС від 2 лютого 2021 року у справі № 906/1308/19.
Суддя також звернула увагу на постанову ВП ВС від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц, у якій визначено, що згода співвласника на розпорядження спільним майном є одностороннім правочином, для якого закон не вимагає нотаріального посвідчення. Також доповідачка проаналізувала підходи КЦС ВС щодо правового режиму допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, зокрема презумпцію належності нежитлових приміщень до допоміжних, викладену в постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
