Переважне право орендаря на придбання об’єкта оренди: КГС ВС висловив позицію

Під час дії договору оренди та у разі продажу речі, переданої в оренду, орендар має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об’єкта оренди за наявності належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди та наявності в договорі оренди такого права (придбання (викупу) об’єкта оренди) в орендаря. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 920/503/19.

У разі укладення між суб’єктами господарювання договору оренди до таких відносин хоча і підлягають застосуванню норми ЦК України, однак з урахуванням особливостей, передбачених ГК України. Так, статтею 777 ЦК України визначено переважні права наймача.

За частиною другою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Водночас, згідно зі статтею 289 ГК України орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об’єкта оренди.

Приватизація єдиних майнових комплексів нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.

Отже, згідно із частиною першою статті 289 ГК України таке право орендаря (на викуп об’єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди.

Умова договору оренди про повернення об’єкта оренди або його викупу є істотною умовою такого роду договорів, про що зазначено у частині першій статті 284 ГК України.

З аналізу приписів частини першої статті 193, частини шостої статті 283 ГК України, частини другої статті 759 ЦК України слідує те, що під час дії договору оренди та у разі продажу речі, переданої в оренду, орендар має переважне право перед іншими особами на придбання (викуп) об’єкта оренди за наявності умов, передбачених як частиною другою статті 777 ЦК України, так і частиною першою статті 289 ГК України, а саме належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди та наявності у договорі оренди такого права (придбання (викупу) об’єкта оренди) в орендаря. Встановивши, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню як приписи частини другої статті 777 ЦК України, так і приписи частини першої статті 289 ГК України, якою унормовано, що право орендаря (на викуп об’єкта оренди) ставиться у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди, у той час, як Договір не містить положень про право викупу та/або іншого переважного права орендаря на придбання орендованого майна, — суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що право позивача не є порушеним, оскільки за відсутності відповідної умови у Договорі позивач ТОВ не наділений переважним правом на викуп об’єкта оренди (обладнання для приготування кави).

Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду висвітлив актуальну практику щодо захисту права власності та державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.