Дія принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній споруди

Михайло Гуцал, суддя апеляційного адміністративного суду у відставці, адвокат

Приклади правильного застосування принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній споруди було наведено Великою Палатою Верховного Суду одразу у двох постановах, ухвалених 20 серпня 2022 року.

Так, в постанові від 20.08.2022 у справі № 910/5201/19 ВП ВС нагадала, що особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має законний цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Разом з тим для судового захисту такого інтересу необхідні докази надання у встановленому порядку спірної земельної ділянки для зведення вже придбаної споруди, як і оформлення права власності або права користування спірною земельною ділянкою.

Не вважається належним оформленням права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна надання земельної ділянки для нового будівництва, а не зведення існуючого.

Звернуто увагу на необхідності дослідження у договорі купівлі-продажу нерухомого майна умов про розмір земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомості.

Адже розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки обумовлюється необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. 

Оскільки розміри ділянки значно перевищували площу будівлі (більш ніж у 410 разів), ВП ВС дійшла висновку про те, що у такому випадку необхідно було дотримуватись процедури проведення земельних торгів, а не надання земельної ділянки на неконкурентних умовах.

У постанові від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 ВП ВС вказала на іншу підставу для висновку суду про  необхідність проведення у спірних правовідносинах земельних торгів.

Було зазначено, що припис абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України не може бути застосований у випадку, коли особа намагається отримати земельну ділянку під існуючий об'єкт самочинного будівництва.

Адже, за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України).

У цій справі споруджений на земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва був визнаний самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети (до початку будівництва суд визнав недійсним договір оренди цієї ділянки).

Відповідач зареєстрував за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва, не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою. Проте реєстрація декларації про початок будівельних робіт на підставі завідомо неправдивих даних про наявність права оренди цієї ділянки теж не узаконює відповідне будівництво.

Оскільки право власності на такий об`єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права, особа, яка вважає себе власником такого будівництва (безвідносно до ступеня його готовності та площі, яку він займає), не може отримати земельну ділянку (на якій розташований такий об'єкт) на неконкурентних умовах, а лише за результатами проведення земельних торгів.

Підписуйтесь на наш telegram-канал t.me/sudua та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.