Іпотека для ВПО за житловими ваучерами: Рада може дозволити заставляти придбане за державною допомогою житло

Комітет Верховної Ради з питань правової політики рекомендував парламенту ухвалити за основу законопроєкт №15335, який має врегулювати можливість придбання житла внутрішньо переміщеними особами за поєднанням державної підтримки та іпотечного кредитування.

Йдеться про проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законів України щодо нерухомого майна, придбаного в іпотеку».

Навіщо потрібні зміни

Законопроєкт розробили для створення механізму, який дозволить ВПО, які проживали на тимчасово окупованих територіях, вирішувати житлове питання через поєднання житлових ваучерів і кредитних коштів.

Наразі державна програма передбачає надання допомоги таким категоріям громадян для придбання житла. Однак для повноцінного використання цього механізму необхідно законодавчо врегулювати питання іпотеки нерухомості, яка купується або фінансується за рахунок ваучера та кредиту.

Автори законопроєкту пропонують внести зміни до законів України:

• «Про іпотеку»;
• «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
• «Про нотаріат».

Як писала «Судово-юридична газета», законопроєкт №15335 має на меті створити законодавчі умови для поєднання житлових ваучерів із кредитним фінансуванням під час придбання або будівництва житла для внутрішньо переміщених осіб. Документ також передбачає запровадження обмежень щодо відчуження нерухомості, придбаної або профінансованої за таким механізмом.

Окремі положення законопроєкту стосуються повноважень нотаріусів щодо накладення заборони відчуження на об’єкти житлової нерухомості та земельні ділянки, на яких вони розташовані, якщо для їх придбання або фінансування будівництва були використані житлові ваучери.

Необхідність внесення змін автори документа пояснюють потребою врегулювати порядок забезпечення житлом ВПО із залученням не лише державної підтримки у формі ваучерів, а й кредитних коштів.

Законопроєкт покликаний узгодити встановлену п’ятирічну заборону на відчуження такого житла з можливістю оформлення іпотеки. Це дозволить отримувачам житлових ваучерів залучати додаткове фінансування під заставу придбаного майна. Водночас документ передбачає механізми захисту прав кредиторів у випадках, коли позичальник не виконує основне зобов’язання, зокрема шляхом можливості звернення стягнення на предмет іпотеки.

Які недоліки законопроєкту виявили під час його розгляду

Попри загальну підтримку концепції законопроєкту, під час його опрацювання низка органів висловила зауваження до окремих положень документа.

Так, Головне науково-експертне управління Апарату Верховної Ради звернуло увагу, що правова природа житлового ваучера, підстави та умови його надання, коло осіб, які мають право на його отримання, порядок формування, використання, припинення дії та інші істотні елементи відповідного механізму наразі визначені виключно Порядком надання допомоги для вирішення житлового питання окремим категоріям внутрішньо переміщених осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2025 року №1176. Водночас законодавче врегулювання цих питань наразі відсутнє.

У ГНЕУ зазначили, що такий підхід є дискусійним з точки зору системного регулювання суспільних відносин, адже підзаконні нормативно-правові акти мають видаватися на виконання законів, а не навпаки. У зв'язку з цим управління вважає юридично коректним визначити на рівні закону основні засади правового регулювання житлового ваучера, зокрема його правову природу, підстави та умови надання, а Кабінету Міністрів надати повноваження щодо врегулювання окремих питань його використання.

Міністерство юстиції України загалом підтримало законопроєкт, зазначивши, що його положення спрямовані на створення механізму додаткового кредитного фінансування окремих категорій внутрішньо переміщених осіб шляхом передачі в іпотеку житла, придбаного із використанням житлового ваучера, із одночасним запровадженням законодавчих гарантій захисту прав кредиторів у разі можливого звернення стягнення на предмет іпотеки. На думку Мін'юсту, запропоновані зміни є необхідними, оскільки врегулюють правовідносини, пов'язані з накладенням нотаріусами заборони відчуження на житлову нерухомість, придбану із використанням житлових ваучерів, у тому числі з можливістю передачі такого майна в іпотеку.

Разом із тим Мін'юст звернув увагу, що відповідно до частин шостої та сьомої статті 319 Цивільного кодексу України держава не втручається у здійснення власником права власності, а обмеження цього права можуть встановлюватися лише у випадках і порядку, визначених законом. Саме тому, на думку міністерства, відносини, пов'язані із забороною відчуження житлової нерухомості, повинні регулюватися законом, тоді як затверджений Кабінетом Міністрів порядок має визначати лише процедуру реалізації його положень. У зв'язку з цим Мін'юст вважає, що законопроєкт потребує доопрацювання.

Раніше повідомлялося, що Нотаріальна палата України звернулася до парламентського Комітету з питань правової політики зі своїми пропозиціями до законопроєкту №15335, який має врегулювати питання нерухомості, придбаної в іпотеку із використанням державних житлових ваучерів.

У НПУ підтримують законодавчу ініціативу, однак наголошують, що для її ефективної реалізації необхідно усунути низку прогалин, які вже виникають під час нотаріального оформлення таких правочинів і можуть вплинути на реалізацію державних житлових програм та компенсаційних механізмів.

Зокрема, Нотаріальна палата вказала на необхідність належного врегулювання питання обтяження речових прав на неподільні об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості. Крім того, Нотаріальна палата запропонувала звільнити власників житла, знищеного внаслідок збройної агресії РФ, від сплати адміністративного збору за припинення права власності, а також за реєстрацію права власності, заборони відчуження та іпотеки на житло, придбане із використанням житлового сертифіката або житлового ваучера.

За результатами розгляду Комітет з питань правової політики дійшов висновку про необхідність комплексного техніко-юридичного та редакційного доопрацювання законопроєкту й узгодження окремих його положень з іншими нормами законодавства. Попри це комітет рекомендував Верховній Раді включити законопроєкт №15335 до порядку денного п'ятнадцятої сесії парламенту та прийняти його за основу, а під час підготовки до другого читання скористатися процедурою внесення пропозицій і поправок для усунення помилок, уточнень та суперечностей у тексті документа.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.