Налог на недвижимость. Ожидания и реальность

Что говорит Закон

С 1 января 2013 г. в Украине введен налог на недвижимость, не являющуюся земельным участком. Основные положения об этом налоге закреплены в ст. 265 Налогового кодекса (НК). Согласно воле законодателя, таким налогом облагается находящаяся в собственности физических и юридических лиц, в т. ч. и нерезидентов жилая недвижимость, площадь которой превышает 120 м² для квартиры и 250 м² для жилого дома. Ставка налога определяется сельскими, поселковыми или городскими советами, однако не должна превышать закрепленных в НК индикаторов. Не более 1% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года, за каждый «лишний» м² должны отдать в пользу местного бюджета владельцы квартир и домов, площадь которых не превышает 240 м² и 500 м² соответственно. А вот обладателям более шикарных апартаментов придется раскошелиться на 2,7% за1 м².

Налоговое уведомление-решение о сумме налога направляется собственнику до 1 июля отчетного года. Оплату необходимо произвести в течение 60 дней со дня его получения. По истечению этого срока насчитываются штрафные санкции – 10% от общей суммы в течение 30 дней и 20% в дальнейшем. Малоимущим гражданам предлагается писать заявления о рассрочке платежа сроком до года, каждое из которых будет рассмотрено в индивидуальном порядке.

Шаг в Европу

Следует отметить, что в Европе налог на недвижимость существует уже боле 5 столетий, причем в таких странах, как, например, Нидерланды или Великобритания, поступления от этого налога на 90% превышают поступления от иных налоговых вливаний в местные бюджеты. К сожалению, Украине даже при самых оптимистических прогнозах не приходится рассчитывать и на треть указанного процентного соотношения, поскольку в Законе, считают специалисты, слишком много льготных категорий. К концу 2013 г. представители Департамента налогообложения физических лиц прогнозируют пополнение казны на 17–20 млн грн в зависимости от динамики изменений права собственности.

Особенности администрирования налога

По мнению аналитиков, первый и самый существенный недостаток Закона состоит в его концепции, а именно в предписании исчислять ставку налога по метражу, а не по стоимости жилой недвижимости. Таким образом, налог на квартиру или дом в отдаленных регионах страны приравнивается к налогу на эквивалентные по квадратуре недвижимые объекты столицы, что, учитывая разницу в средней заработной плате, является неприемлемым.

Кроме того, отсутствует уточнение некоторых терминов, причем не только в Законе, но и во всей законодательной базе Украины. Например, нет четкого разграничения определений «жилой дом усадебного типа» и «дачный дом», что при детальном изучении Закона является весьма существенным, поскольку последний, в соответствии с пп. г п. 265.2.2 ст. 265 НК, освобождается от налогообложения вообще. Очевидно, что вид недвижимого объекта должен быть установлен в заключении инженерно-технической экспертизы, полномочия на проведение которой после упразднения БТИ перешли к частным лицам. Так стоит ли удивляться, если к «дачам» будут причислены 2-, 3- и более этажные особняки со всеми прилегающими к ним строениями?

Особо хочется отметить положения, разрешающие собственнику 2 и более жилых объектов самостоятельно выбирать тот, который от налога освобождается, причем независимо от наличия прописки собственника и места расположения объекта. Нетрудно предугадать, что собственник, владеющий замком, предпочтет оплачивать комнату в гостинке, реальное наличие которой никем проверяться не будет (да здравствует ликвидация БТИ!).

Желающие не платить вообще могут распределить свои квадратные метры между несколькими собственникам так, чтобы доля каждого находилась в рамках указанной базы (120 м² для квартиры и 250 м² для дома). Например, квартира площадью 300 м² не подлежит налогообложению в случае разделения ее в равных долях между мужем, женой и их ребенком, который с момента получения идентификационного кода тоже становится налогоплательщиком. Эту же схему могут использовать и владельцы нескольких льготных объектов, «подарив» их иным лицам целиком. В свете этого бородатая шутка о бабушке, переписавшей хату на кота, обретает реальный смысл.

Что говорит власть

Весьма интересными оказались предоставленные директором департамента налогообложения физических лиц ГНС Украины Вячеславом Бусаревым пояснения касательно спорных нюансов Закона. В частности, г-н Бусарев подчеркнул, что критерий определения ставки налога по квадратуре более удачный, учитывая «сложную экономическую ситуацию». Кроме того, отчуждение, передача, дарение объектов жилого имущества является неотъемлемым правом граждан и не подлежит вмешательству со стороны государства. Динамика права собственности будет учитываться в индивидуальном порядке. А желающим получить льготы уже сегодня операции с недвижимость необходимо завершить до 1 марта 2013 г.