Переход ипотечной квартиры в собственность банка не означает автоматической утраты права пользования жильем — Верховный Суд
Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда подтвердил, что переход квартиры в собственность банка после обращения взыскания на предмет ипотеки не означает автоматической утраты права пользования этим жильем.
КГС оставил без изменений решения, которыми банку отказали в иске к малолетнему ребенку-сироте. Верховный Суд подчеркнул, что при разрешении таких споров необходимо учитывать, было ли жилье приобретено за счет кредитных средств, а также гарантии права на жилье, установленные законодательством и Конвенцией о защите прав человека и основных свобод.
Обстоятельства дела
В 2006 году собственники двухкомнатной квартиры передали ее в ипотеку в качестве обеспечения исполнения кредитного договора. После невыполнения заемщиком кредитных обязательств банк во внесудебном порядке обратил взыскание на предмет ипотеки и зарегистрировал за собой право собственности на квартиру.
После этого новый собственник обратился в суд с требованием признать малолетнего ребенка-сироту утратившим право пользования квартирой. Истец считал, что после перехода права собственности к нему ответчик больше не имеет законных оснований пользоваться жильем. Кроме того, банк ссылался на информацию службы по делам детей о том, что ребенок проживает вместе с опекуном по другому адресу, а также отмечал, что его регистрация в квартире произошла уже после заключения договора ипотеки.
Что установили суды
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
Они установили, что распоряжением районной государственной администрации за ребенком-сиротой было закреплено жилье, в котором он зарегистрирован и имеет право пользования. Орган опеки и попечительства после обследования жилищных условий пришел к выводу о нецелесообразности признания ребенка утратившим право пользования спорной квартирой.
Суды также установили, что хотя ребенок периодически проживает вместе с опекуном по другому адресу, он не утратил устойчивой связи со спорной квартирой. В ней для мальчика оборудована отдельная комната, а опекун подтвердила, что они продолжают периодически проживать в этом жилье.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что лишение ребенка права пользования квартирой стало бы несоразмерным вмешательством в право на уважение жилища, гарантированное статьей 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Позиция Верховного Суда
Кассационный гражданский суд согласился с выводами предыдущих инстанций и оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
Решающим является не способ обращения взыскания, а источник приобретения жилья
Верховный Суд напомнил, что независимо от того, произошло ли обращение взыскания на предмет ипотеки в судебном или внесудебном порядке, само по себе это не отменяет гарантий, предусмотренных статьей 109 Жилищного кодекса Украины.
Суд подчеркнул, что определяющим является вопрос о том, было ли жилье приобретено именно за счет кредитных средств, возврат которых обеспечивался ипотекой этого жилья.
В данном деле установлено, что квартира находилась в собственности ипотекодателей еще с 1997 года и не была приобретена за кредитные средства. Следовательно, применяется общее правило части второй статьи 109 ЖК Украины, согласно которому выселение допускается только с предоставлением другого постоянного жилого помещения, если законом не предусмотрены исключения.
Верховный Суд также обратил внимание, что порядок обращения взыскания на предмет ипотеки — в судебном или внесудебном порядке — не влияет на установленные законом гарантии предоставления другого жилого помещения.
Особый статус ребенка-сироты подлежит отдельной правовой защите
КГС ВС отметил, что при разрешении спора подлежат применению также гарантии Закона Украины «Об обеспечении организационно-правовых условий социальной защиты детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки».
Этот закон гарантирует сохранение за детьми-сиротами права на жилье, в котором они проживали до установления опеки, а органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить сохранение такого жилья.
Банк не доказал наличие оснований для лишения права пользования жильем
Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что истец не доказал совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения иска.
В частности, банк не подтвердил надлежащими доказательствами, что ребенок перестал использовать спорную квартиру как место постоянного проживания, что он имеет другое жилье, которым может пользоваться на законных основаниях, а также что существует возможность обеспечить его другим постоянным жилым помещением.
Ссылку истца на информацию службы по делам детей о проживании ребенка вместе с опекуном по другому адресу Верховный Суд признал недостаточной. Суд учел, что материалы дела содержали заключение органа опеки и попечительства, подтверждавшее сохранение устойчивой связи ребенка со спорной квартирой. Кроме того, опекун пояснила, что другая квартира ребенку не принадлежит, он не зарегистрирован в ней и не имеет права пользования этим жильем. При таких обстоятельствах истец не доказал, что ответчик утратил связь со спорной квартирой либо имеет другое жилье, которое могло бы заменить его.
По делу № 363/5885/24 Верховный Суд подтвердил свою устоявшуюся практику применения статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке» и статьи 109 Жилищного кодекса Украины.
Суд подчеркнул, что сам факт перехода права собственности на квартиру к ипотекодержателю после обращения взыскания не означает автоматического прекращения права пользования жильем. При разрешении таких споров суд должен установить, было ли жилье приобретено за счет кредитных средств, оценить соблюдение гарантий, предусмотренных жилищным законодательством, а также обеспечить справедливый баланс между правом собственности нового владельца и правом лица на жилье.
Отдельно Верховный Суд подтвердил, что по делам, касающимся детей-сирот, подлежат применению дополнительные гарантии специального законодательства. Вместе с тем именно на истца возлагается обязанность доказать наличие законных оснований для прекращения права пользования жильем. Поскольку таких обстоятельств в данном деле доказано не было, Кассационный гражданский суд оставил без изменений решения судов предыдущих инстанций, которыми было отказано в удовлетворении иска.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
