Перехід іпотечної квартири у власність банку не означає автоматичної втрати права користування житлом — Верховний Суд
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду підтвердив, що перехід квартири у власність банку після звернення стягнення на предмет іпотеки не означає автоматичної втрати права користування цим житлом.
КЦС залишив без змін рішення, якими банку відмовили у позові до малолітньої дитини-сироти. Верховний Суд наголосив, що під час вирішення таких спорів необхідно враховувати, чи було житло придбане за рахунок кредитних коштів, а також гарантії права на житло, встановлені законодавством і Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.
Обставини справи
У 2006 році власники двокімнатної квартири передали її в іпотеку як забезпечення виконання кредитного договору. Після невиконання позичальником кредитних зобов’язань банк у позасудовому порядку звернув стягнення на предмет іпотеки та зареєстрував за собою право власності на квартиру.
Після цього новий власник звернувся до суду з вимогою визнати малолітню дитину-сироту такою, що втратила право користування квартирою. Позивач вважав, що після переходу права власності до нього відповідач більше не має законних підстав користуватися житлом. Крім того, банк посилався на інформацію служби у справах дітей про те, що дитина проживає разом з опікуном за іншою адресою, а також зазначав, що її реєстрація у квартирі відбулася вже після укладення договору іпотеки.
Що встановили суди
Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову.
Вони встановили, що за розпорядженням районної державної адміністрації за дитиною-сиротою було закріплено житло, в якому вона зареєстрована та має право користування. Орган опіки та піклування після обстеження житлових умов дійшов висновку про недоцільність визнання дитини такою, що втратила право користування спірною квартирою.
Суди також з’ясували, що хоча дитина періодично проживає разом з опікуном за іншою адресою, вона не втратила сталого зв’язку зі спірною квартирою. У ній для хлопчика облаштовано окрему кімнату, а опікун підтвердила, що вони продовжують періодично проживати у цьому житлі.
За таких обставин суди дійшли висновку, що позбавлення дитини права користування квартирою було б непропорційним втручанням у право на повагу до житла, гарантоване статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Позиція Верховного Суду
Касаційний цивільний суд погодився з висновками попередніх інстанцій та залишив касаційну скаргу без задоволення.
Вирішальним є не спосіб звернення стягнення, а джерело придбання житла
Верховний Суд нагадав, що незалежно від того, чи звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося у судовому чи позасудовому порядку, це саме по собі не скасовує гарантій, передбачених статтею 109 Житлового кодексу України.
Суд підкреслив, що визначальним є питання, чи було житло придбане саме за рахунок кредитних коштів, повернення яких забезпечувалося іпотекою цього житла.
У цій справі встановлено, що квартира перебувала у власності іпотекодавців ще з 1997 року і не була придбана за кредитні кошти. Отже, застосовується загальне правило частини другої статті 109 ЖК України, відповідно до якого виселення допускається лише з наданням іншого постійного житла, якщо законом не передбачено винятків.
Верховний Суд також звернув увагу, що порядок звернення стягнення на предмет іпотеки — у судовому чи позасудовому порядку — не впливає на встановлені законом гарантії щодо надання іншого житлового приміщення.
Особливий статус дитини-сироти підлягає окремому правовому захисту
КЦС ВС зазначив, що під час вирішення спору підлягають застосуванню також гарантії Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування».
Цей закон гарантує збереження за дітьми-сиротами права на житло, в якому вони проживали до встановлення опіки, а органи державної влади та місцевого самоврядування зобов’язані забезпечити збереження такого житла.
Банк не довів наявності підстав для позбавлення права користування житлом
Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що позивач не довів сукупності обставин, необхідних для задоволення позову.
Зокрема, банк не підтвердив належними доказами, що дитина перестала використовувати спірну квартиру як місце постійного проживання, що вона має інше житло, яким може користуватися на законних підставах, а також що існує можливість забезпечити її іншим постійним житлом.
Посилання позивача на інформацію служби у справах дітей про проживання дитини разом з опікуном за іншою адресою Верховний Суд визнав недостатнім. Суд врахував, що матеріали справи містили висновок органу опіки та піклування, який підтверджував збереження сталого зв’язку дитини зі спірною квартирою. Крім того, опікун пояснила, що інша квартира не належить дитині, вона не зареєстрована там і не має права користування цим житлом. За таких обставин позивач не довів, що відповідач втратив зв’язок зі спірною квартирою або має інше житло, яке могло б замінити його.
У справі 363/5885/24 Верховний Суд підтвердив свою усталену практику щодо застосування статті 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 Житлового кодексу України.
Суд наголосив, що сам факт переходу права власності на квартиру до іпотекодержателя після звернення стягнення не означає автоматичного припинення права користування житлом. Під час вирішення таких спорів суд повинен встановити, чи було житло придбане за рахунок кредитних коштів, оцінити дотримання гарантій, передбачених житловим законодавством, а також забезпечити справедливий баланс між правом власності нового власника та правом особи на житло.
Окремо Верховний Суд підтвердив, що у справах щодо дітей-сиріт підлягають застосуванню додаткові гарантії спеціального законодавства. Водночас саме на позивача покладається обов’язок довести наявність законних підстав для припинення права користування житлом. Оскільки таких обставин у цій справі доведено не було, Касаційний цивільний суд залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій, які відмовили у задоволенні позову.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
