Як правильно продовжити оренду землі: нечіткість законодавства створила проблему

Застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у якій йдеться про умови поновлення договору оренди, попри прості, на перший погляд, вимоги до дій орендаря та орендодавця, на практиці часто створює тривалі судові тяганини. Розглядом причин виникнення проблеми та розробленням рекомендацій, як у судовій практиці її позбутися, 15 листопада займалися представники судів господарської юрисдикції усіх інстанцій, судді Верховного Суду, науковці та експерти під час круглого столу «Земельні спори: актуальні питання застосування законодавства та судова практика», організованого Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду.

За словами секретаря судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС Тетяни Дроботової, вага подібних спорів виражається в тому, що серед справ, які доходять до Великої Палати Верховного Суду, кожна третя стосується земельних питань.

Стосовно питання подовження договору оренди земельних ділянок — причини виникнення чималої кількості судових справ криються в нечітко сформульованих положеннях статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема частин 5 і 6 цієї статті.

У частині 5 говориться: «Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Законодавець, таким чином пропонує простий алгоритм: якщо закінчився термін дії договору оренди і з боку орендодавця немає заперечень — договір укладається на новий термін і на старих умовах.

Але існує частина 6 статті 33, яка дає зовсім інший алгоритм: «У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором».

Як зазначають судді та науковці, цими умовами успішно користуються недоброчесні орендарі. Вони, сплачуючи копійки за оренду землі її власникам, а також використовуючи поширену серед останніх правову безграмотність, тихенько вичікують зазначені строки після закінчення терміну оренди і потім ставлять власника землі перед фактом про автоматичне подовження договору оренди.

Більшість судових спорів якраз і народжуються тоді, коли прозрілі власники землі бачать, що їх ошукали, і намагаються через суд скасувати таке автоматичне продовження договору оренди, щоб потім переглянути умови оренди, зробивши їх більш вигідними.

Як вийти із такої ситуації, щоб захистити інтереси орендодавця, але й дозволить реалізувати переважне право орендаря, «Судово-юридична газета» розпитала суддю-спікера судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС Юрія Чумака:

«Ми дійсно вважаємо, що стаття 33 не зовсім вдало сформульована. Тому висловлюємо нашу правову позицію. Вона полягає в тому, що сторони повинні слідкувати за своїм майном. І навіть якщо мова йде про фізичних осіб — власників, то вони знають, що їм платять орендну плату, не має значення — грошима чи продукцією. Коли цю плату припиняють їм надавати або вона надходить невчасно, то власники землі завжди можуть припинити цей договір і укласти його з іншою особою.

Звичайно, буває проблема і з іншого боку, коли орендар, застосувавши частину 6 статті 33, вважає, що договір оренди автоматично подовжений, а насправді в цей час орендодавець вже переуклав його з новим орендарем, ніяк не повідомивши про це попереднього.

Тому ми наголошуємо на такому понятті, як реєстрація речового права. Недарма у нас в країні запроваджена титульна система, яка окрім наявності договору оренди або договору купівлі-продажу, якщо йдеться про нерухомість, передбачає ще й реєстрацію речового права. Таким чином, якщо державна реєстрація права оренди буде виконуватись, тоді описаних ситуацій не виникатиме. Реєстратор буде відмовляти всім охочим орендувати якусь ділянку землі, якщо право оренди на неї вже зареєстровано.

Крім того, поновлення оренди має підтверджуватися додатковою угодою, хоча, скажімо, цивілісти так не вважають. Але, по-перше, це передбачено тією ж статтею 33, а по-друге, це буде ефективно. Ми говоримо, що найкращий спосіб захисту прав — це визнання через суд укладення додаткової угоди в такій-то редакції. Це рішення суду прописується в резолютивній частині, і це вже можна зареєструвати. Просто і зрозуміло. Тому подовження договору без додаткової угоди і її реєстрації завжди буде причиною для виникнення усіляких непорозумінь».