Продавец не может отчуждать имущество, право на которое основано на недействительном свидетельстве о праве на наследство — ВС
Для собственников недвижимости и участников гражданского оборота важным является вопрос, может ли договор купли-продажи оставаться действительным, если впоследствии установлено, что продавец не имел права распоряжаться имуществом. Не менее актуальным является определение круга лиц, которые могут обратиться в суд с требованием о признании такого договора недействительным.
Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда 9 июля 2026 года по делу № 395/701/19 рассмотрел спор о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого дома, заключенного лицом, право собственности которого основывалось на свидетельстве о праве на наследство, впоследствии признанном недействительным.
Обстоятельства дела
Истец обратилась в суд с требованием признать недействительным договор купли-продажи 1/4 части жилого дома, заключенный в 2016 году между ответчицами.
Она утверждала, что сделка является фиктивной, поскольку отчуждаемое имущество фактически не существовало еще с 2006 года вследствие аварийного состояния и разрушения строений, а продавец не могла ни унаследовать, ни передать покупателю имущество, которое фактически отсутствовало.
Также истец указывала, что свидетельство о праве на наследство, на основании которого продавец зарегистрировала право собственности на спорную долю дома, было выдано незаконно. Впоследствии это свидетельство уже было признано судом недействительным.
В предыдущем деле суд также установил, что в состав наследства было включено недвижимое имущество, собственником которого являлась мать истца, а после ее смерти наследство приняла истец.
По мнению истца, заключенный между ответчицами договор препятствовал ей в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск. Покупатель обратилась с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что договор был заключен добровольно, стороны его исполнили, а она является добросовестным приобретателем.
Позиция Верховного Суда
ВС напомнил, что недействительность договора как частноправовая категория призвана не допускать или пресекать нарушение частных прав и интересов либо восстанавливать их.
Суд отметил, что оспариваемая сделка признается недействительной судом, если одна из сторон либо другое заинтересованное лицо оспаривает ее действительность по основаниям, установленным законом.
В то же время сделка, недействительность которой не установлена законом (оспоримая сделка), порождает правовые последствия (приобретение, изменение или прекращение прав и обязанностей), на которые она была направлена, до момента признания ее недействительной на основании решения суда.
Таким образом, оспаривание сделки осуществляется только по инициативе ее стороны либо другого заинтересованного лица путем предъявления требований о признании сделки недействительной.
ВС отметил, что суды обоснованно признали договор купли-продажи недействительным, поскольку продавец не имела права отчуждать 1/4 долю дома.
Суд учел, что свидетельство о праве на наследство, на основании которого она приобрела право собственности, было признано недействительным в связи с включением в состав наследства имущества, которое не принадлежало наследодателю.
Кроме того, Суд отдельно подчеркнул, что признание недействительным договора купли-продажи не является вмешательством в право заявительницы пользоваться жилой недвижимостью.
Также Верховный Суд отметил, что с учетом установленных обстоятельств следует согласиться с выводами судов предыдущих инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи доли домовладения, поскольку продавец не имел права отчуждать такой объект.
Отдельно Суд обратил внимание на процессуальный аспект защиты прав истца.
ВС указал, что истец является заинтересованным лицом, имеющим право оспорить договор купли-продажи, поскольку отчуждение имущества на основании признанного недействительным свидетельства о праве на наследство препятствует ей осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей недвижимым имуществом, полученным в наследство.
Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда оставил без изменений решения судов предыдущих инстанций о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого дома.
Суд подтвердил, что лицо не может отчуждать имущество, если не имеет права им распоряжаться. В данном деле продавец не имела такого права, поскольку свидетельство о праве на наследство, на основании которого она приобрела право собственности, было признано недействительным.
Читайте также — ошибка при дарении квартиры может стоить недвижимости: практика Верховного Суда.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
