Ошибка при дарении квартиры может стоить недвижимости: практика Верховного Суда

Договоры дарения недвижимости часто заключаются между близкими родственниками, однако именно они нередко становятся предметом споров после изменения семейных отношений, открытия наследства или возникновения конфликта. При этом на практике нередко путают признание договора недействительным с его расторжением или отменой, хотя это разные правовые механизмы.

Что такое договор дарения

Отношения, связанные с дарением, регулируются главой 55 Гражданского кодекса Украины. В соответствии со статьей 717 ГК Украины по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой имущество в собственность. Если предметом договора является квартира или другая недвижимость, он заключается в письменной форме, удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации.

После перехода права собственности даритель утрачивает любые вещные права на подаренное имущество. Поэтому изменение жизненных обстоятельств, ухудшение отношений или желание вернуть квартиру сами по себе не являются основаниями для отмены дарения.

Когда договор можно оспорить

Договор дарения может быть признан недействительным на общих основаниях, предусмотренных статьями 203 и 215 ГК Украины.

В частности, это возможно, если лицо заключило договор под влиянием существенного заблуждения (статья 229 ГК Украины), обмана (статья 230), насилия (статья 231), тяжелых обстоятельств (статья 233) либо не осознавало значения своих действий или не могло ими руководить (статья 225). В каждом случае именно истец должен доказать наличие таких обстоятельств.

Когда дарение можно расторгнуть

Отдельный механизм предусмотрен статьей 727 ГК Украины.

Даритель вправе требовать расторжения договора, если одаряемый умышленно совершил преступление против него или его близких родственников, создает угрозу безвозвратной утраты вещи, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, либо обращается с ней таким образом, что она может быть уничтожена или существенно повреждена.

Перечень этих оснований является исчерпывающим, а расторжение возможно только при условии, что подаренное имущество сохранилось в собственности одаряемого.

Имеет ли значение, что прошло много лет

Распространено мнение, что по истечении нескольких лет договор уже невозможно оспорить. На самом деле это не так.

Для требований о признании договора недействительным по общему правилу применяется трехлетний срок исковой давности. Вместе с тем в соответствии со статьей 261 ГК Украины его течение начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права. Для требований о расторжении договора дарения статья 728 ГК Украины устанавливает специальный срок исковой давности — один год.

Следовательно, сам по себе значительный промежуток времени после заключения договора не означает автоматической утраты права на судебную защиту.

Проблемы правоприменения

Распространенной причиной споров является то, что граждане путают договор дарения с договором пожизненного содержания. Передавая квартиру, они рассчитывают на последующий уход или материальную поддержку, хотя договор дарения не возлагает на одаряемого таких обязанностей. Именно это нередко становится основанием для последующего оспаривания сделки вследствие заблуждения относительно ее правовой природы.

Наибольшие трудности в спорах по договорам дарения связаны с доказыванием обстоятельств, существовавших именно на момент заключения сделки. В частности, истцам необходимо подтвердить, что их волеизъявление не было свободным, они действовали под влиянием заблуждения или обмана либо не осознавали значения своих действий. Такие обстоятельства не презюмируются и должны подтверждаться надлежащими и допустимыми доказательствами.

Показательным является постановление Верховного Суда от 10 июня 2026 года по делу № 278/1726/24, в котором истица просила признать недействительными договоры дарения жилого дома и земельного участка, утверждая, что ошибочно считала, будто оформляет договор пожизненного содержания. По ее словам, дом был ее единственным жильем, а имущество она передавала дочери в обмен на последующий уход и содержание.

Верховный Суд напомнил, что в соответствии со статьей 717 ГК Украины договор дарения является безвозмездным и не возлагает на одаряемого обязанности содержать дарителя. Вместе с тем Суд отметил, что заблуждение относительно природы сделки может быть основанием для признания договора недействительным, если оно существовало на момент его заключения и имеет существенное значение.

Для установления действительной воли сторон необходимо оценивать не только содержание договора, но и все обстоятельства дела, в частности возраст и состояние здоровья дарителя, потребность в уходе, факт проживания в спорном жилье после его дарения и договоренности между сторонами.

По делу № 303/4829/21 Верховный Суд также пришел к выводу, что договор дарения может быть признан недействительным, если он не соответствует действительной воле дарителя. Истица утверждала, что ошибочно считала договор дарения договором пожизненного содержания. Суд отметил, что для установления действительной воли лица необходимо учитывать не только содержание сделки, но и преклонный возраст дарителя, состояние здоровья, потребность в постороннем уходе, наличие другого жилья, дальнейшее проживание в квартире и фактическую передачу имущества.

Таким образом, ключевое значение в спорах об оспаривании договора дарения имеет не время, прошедшее после его заключения, а возможность доказать, что сделка была заключена с нарушением требований закона либо не соответствовала действительной воле дарителя.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.