Помилка при даруванні квартири може коштувати нерухомості: практика Верховного Суду
Договори дарування нерухомості часто укладаються між близькими родичами, проте саме вони нерідко стають предметом спорів після зміни сімейних відносин, відкриття спадщини чи виникнення конфліктів. При цьому на практиці нерідко плутають визнання договору недійсним із його розірванням або скасуванням, хоча це різні правові механізми.
Що таке договір дарування
Відносини щодо дарування регулює глава 55 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 717 ЦК України за договором дарування одна сторона безоплатно передає іншій майно у власність. Якщо предметом договору є квартира або інша нерухомість, він укладається у письмовій формі, посвідчується нотаріально та підлягає державній реєстрації.
Після переходу права власності дарувальник втрачає будь-які речові права на подароване майно. Тому зміна життєвих обставин, погіршення стосунків чи бажання повернути квартиру самі по собі не є підставами для скасування дарування.
Коли договір можна оскаржити
Договір дарування може бути визнаний недійсним на загальних підставах, передбачених статтями 203 та 215 ЦК України.
Зокрема, це можливо, якщо особа уклала договір під впливом істотної помилки (стаття 229 ЦК України), обману (стаття 230), насильства (стаття 231), тяжкої обставини (стаття 233) або не усвідомлювала значення своїх дій чи не могла керувати ними (стаття 225). У кожному випадку саме позивач повинен довести існування таких обставин.
Коли дарування можна розірвати
Окремий механізм передбачає стаття 727 ЦК України.
Дарувальник має право вимагати розірвання договору, якщо обдаровуваний умисно вчинив злочин проти нього або його близьких родичів, створює загрозу безповоротної втрати речі, що має для дарувальника велику немайнову цінність, або поводиться з нею таким чином, що вона може бути знищена чи істотно пошкоджена.
Перелік цих підстав є вичерпним, а розірвання можливе лише за умови, що подароване майно збереглося у власності обдаровуваного.
Чи має значення, що минуло багато років
Поширеною є думка, що після спливу кількох років договір уже неможливо оскаржити. Насправді це не так.
Для вимог про визнання договору недійсним за загальним правилом застосовується трирічна позовна давність. Водночас відповідно до статті 261 ЦК України її перебіг починається з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права. Для вимог про розірвання договору дарування стаття 728 ЦК України встановлює спеціальну позовну давність — один рік.
Отже, сам по собі значний проміжок часу після укладення договору не означає автоматичної втрати права на судовий захист.
Проблеми правозастосування
Поширеною причиною спорів є те, що громадяни плутають договір дарування з договором довічного утримання. Передаючи квартиру, вони розраховують на подальший догляд або матеріальну підтримку, хоча договір дарування не покладає на обдаровуваного таких обов'язків. Саме це нерідко стає підставою для подальшого оскарження правочину через помилку щодо його правової природи.
Найбільші труднощі у спорах щодо договорів дарування пов'язані з доказуванням обставин, які існували саме на момент укладення правочину. Зокрема, позивачам необхідно підтвердити, що волевиявлення не було вільним, вони діяли під впливом помилки чи обману або не усвідомлювали значення своїх дій. Такі обставини не презюмуються і мають підтверджуватися належними та допустимими доказами.
Показовою є постанова Верховного Суду від 10 червня 2026 року у справі № 278/1726/24, у якій позивачка просила визнати недійсними договори дарування житлового будинку та земельної ділянки, стверджуючи, що помилково вважала, ніби оформлює договір довічного утримання. За її словами, будинок був її єдиним житлом, а майно вона передавала доньці в обмін на подальший догляд та утримання.
Верховний Суд нагадав, що відповідно до статті 717 ЦК України договір дарування є безоплатним і не покладає на обдаровуваного обов'язку утримувати дарувальника. Водночас Суд зазначив, що помилка щодо природи правочину може бути підставою для визнання договору недійсним, якщо вона існувала на момент його укладення та має істотне значення.
Для встановлення справжньої волі сторін необхідно оцінювати не лише зміст договору, а й усі обставини справи, зокрема вік і стан здоров'я дарувальника, потребу в догляді, факт проживання у спірному житлі після його дарування та домовленості між сторонами.
У справі № 303/4829/21 ВС також дійшов висновку, що договір дарування може бути визнаний недійсним, якщо він не відповідає справжній волі дарувальника. Позивачка стверджувала, що помилково вважала договір дарування договором довічного утримання. Суд зазначив, що для встановлення дійсної волі особи необхідно враховувати не лише зміст правочину, а й похилий вік дарувальника, стан здоров'я, потребу в сторонньому догляді, наявність іншого житла, подальше проживання у квартирі та фактичну передачу майна.
Таким чином, ключовим у спорах про оскарження договору дарування є не час, що минув після його укладення, а можливість довести, що правочин був укладений з порушенням вимог закону або не відповідав справжній волі дарувальника.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
