Договір оренди держмайна можуть визнати недійсним через недостовірну інформацію: позиція Верховного Суду
Договір оренди державного майна підлягає визнанню недійсним як вчинений під впливом помилки щодо істотних властивостей майна (ст. 229 ЦК України), якщо орендодавець, порушивши ч. 5 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», не надав потенційному орендарю повної та достовірної інформації щодо фактичного стану об’єкта оренди, що безпосередньо впливає на можливість використання орендованого майна за цільовим призначенням відповідно до умов договору. Покладення на орендаря негативних наслідків, зумовлених неналежним виконанням орендодавцем обов’язку щодо розкриття такої інформації, не відповідає засадам добросовісності, розумності та справедливості, також правовій природі відповідної процедури передачі майна в оренду. Такий висновок зробив КГС ВС у справі № 916/3317/23.
КГС ВС розглянув касаційну скаргу ДП та ТОВ за позовом ТОВ до регіонального відділення ФДМ України, ДП про визнання недійсним результату електронного аукціону, визнання недійсним договору оренди та стягнення сплачених коштів у процедурі торгів.
ТОВ взяло участь в електронному аукціоні з передачі в оренду державного нерухомого майна — складського майданчика з будівлями та спорудами, що перебувало на балансі ДП. За результатами аукціону позивача визначено переможцем, після чого він сплатив гарантійний та авансовий внески й уклав договір оренди з ФДМ України та балансоутримувачем.
Надалі позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсними результатів електронного аукціону та договору оренди, а також про стягнення з державного бюджету сплачених коштів, позов мотивовано тим, що під час проведення електронного аукціону орендодавець оприлюднив недостовірну та неповну інформацію про фактичний стан об’єкта оренди, внаслідок чого після укладення договору з’ясувалося, що майно через наявність зсувних процесів не може використовуватися за цільовим призначенням без здійснення комплексу інженерних заходів.
Суди розглядали справу неодноразово. Після нового апеляційного розгляду апеляційний суд постановою змінив рішення суду першої інстанції про задоволення позову. Апеляційний суд повторно дослідив докази щодо достовірності інформації про об’єкт оренди, змінив мотиви задоволення позовних вимог про недійсність договору, залишивши відповідний висновок по суті без змін.
ОЦІНКА СУДУ
Відповідно до ч. 5 ст. 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» оренда здійснюється, зокрема, на основі принципу повного, своєчасного та достовірного інформування про об’єкти оренди і порядок передачі їх в оренду.
Отже, наведена норма встановлює не лише загальну декларацію принципу прозорості орендних процедур, а й покладає на осіб, які забезпечують передачу майна в оренду, обов’язок надати таку інформацію про об’єкт, яка є істотною для ухвалення рішення про участь в аукціоні, укладення договору оренди та подальше використання майна відповідно до його цільового призначення.
КГСВ ВС зазначив, що сама собою обставина непідписання ТОВ акта приймання-передачі майна не може свідчити про недобросовісну поведінку позивача або про його ухилення від належного виконання договірних обов’язків.
Водночас з огляду на встановлені судами обставини поведінка ТОВ відповідає стандарту добросовісної та розумної поведінки учасника цивільного обороту, тоді як ненадання ФДМ України повної та достовірної інформації щодо фактичного стану об’єкта оренди мало істотний вплив на волевиявлення позивача та можливість використання орендованого майна за призначенням відповідно до умов договору оренди.
КГС ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що під час передачі державного майна в оренду орендодавець зобов’язаний забезпечити розкриття повної, достовірної та точної інформації про об’єкт оренди. Якщо в оголошенні про проведення електронного аукціону відсутні відомості про істотні характеристики майна, які впливають на можливість його використання за визначеним договором цільовим призначенням, негативні наслідки такого неналежного інформування не можуть покладатися на добросовісного учасника аукціону.
Колегія суддів зазначила, що апеляційний суд належним чином виконав вказівки, викладені у постанові Верховного Суду, повторно дослідив докази, надав оцінку технічному звіту та висновку судової земельно-технічної експертизи, а також обґрунтовано встановив, що саме висновок судової експертизи підтверджує неможливість використання орендованого майна за його цільовим призначенням без проведення комплексу заходів з інженерного захисту території.
Колегія суддів також відхилила доводи касаційної скарги щодо недопустимості висновку судової експертизи, зазначивши що заперечення відповідачів ґрунтувалися переважно на складеному ними в односторонньому порядку акті, який не може вважатися достатнім та об’єктивним доказом для спростування висновків експерта.
Разом з тим КГС ВС виснував, що в межах цієї справи за умови сплати ТОВ гарантійного та авансового внесків ефективним способом захисту є визнання договору оренди недійсним із одночасним заявленням вимоги про стягнення сплачених сум відповідно до ст. 1212 ЦК України, а власне незазначення судами попередніх інстанцій вказаної статті під час правової кваліфікації спірних правовідносин не свідчить про неправильне вирішення спору по суті та не може бути самостійною підставою для скасування оскаржуваних судових рішень.
З огляду на викладене КГС ВС не вбачає підстав для формування правового висновку щодо застосування ч. 10 ст.13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п.110 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, у питанні повернення гарантійного та авансового внесків у випадку, коли учасник електронного аукціону набув статусу переможця, аукціон не визнано недійсним, договір оренди укладено, однак переможець відмовився від підписання акта приймання-передачі майна.
Таке питання не є визначальним для вирішення цього спору, оскільки суди попередніх інстанцій встановили недійсність договору оренди, а також обставини ненадання позивачу повної та достовірної інформації щодо об’єкта оренди. Крім цього, недобросовісної поведінки ТОВ у зв’язку з непідписанням акта приймання-передачі суди не встановили.
За результатами розгляду КГС ВС залишив касаційну скаргу без задоволення, а постанову апеляційного суду — без змін та поновив її виконання.
Детальніше з текстом постанови текстом постанови КГС ВС від 03.06.2026 у справі № 916/3317/23 можна ознайомитися за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
