Договор аренды госимущества могут признать недействительным из-за недостоверной информации: позиция Верховного Суда

Договор аренды государственного имущества подлежит признанию недействительным как совершенный под влиянием заблуждения относительно существенных свойств имущества (ст. 229 ГК Украины), если арендодатель, нарушив ч. 5 ст. 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», не предоставил потенциальному арендатору полной и достоверной информации о фактическом состоянии объекта аренды, что непосредственно влияет на возможность использования арендованного имущества по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Возложение на арендатора негативных последствий, обусловленных ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности по раскрытию такой информации, не соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости, а также правовой природе соответствующей процедуры передачи имущества в аренду. К такому выводу пришел КХС ВС по делу № 916/3317/23.

КХС ВС рассмотрел кассационную жалобу ГП и ООО по иску ООО к региональному отделению ФГИ Украины, ГП о признании недействительными результатов электронного аукциона, признании недействительным договора аренды и взыскании уплаченных средств в процедуре торгов.

ООО приняло участие в электронном аукционе по передаче в аренду государственного недвижимого имущества — складской площадки со зданиями и сооружениями, находившейся на балансе ГП. По результатам аукциона истец был признан победителем, после чего уплатил гарантийный и авансовый взносы и заключил договор аренды с ФГИ Украины и балансодержателем.

Впоследствии истец обратился в суд с требованиями о признании недействительными результатов электронного аукциона и договора аренды, а также о взыскании из государственного бюджета уплаченных средств. Иск мотивирован тем, что при проведении электронного аукциона арендодатель обнародовал недостоверную и неполную информацию о фактическом состоянии объекта аренды, вследствие чего после заключения договора выяснилось, что имущество из-за наличия оползневых процессов не может использоваться по целевому назначению без осуществления комплекса инженерных мероприятий.

Суды рассматривали дело неоднократно. После нового апелляционного рассмотрения апелляционный суд своим постановлением изменил решение суда первой инстанции об удовлетворении иска. Апелляционный суд повторно исследовал доказательства относительно достоверности информации об объекте аренды, изменил мотивы удовлетворения исковых требований о недействительности договора, оставив соответствующий вывод по существу без изменений.

ОЦЕНКА СУДА

В соответствии с ч. 5 ст. 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» аренда осуществляется, в частности, на основе принципа полного, своевременного и достоверного информирования об объектах аренды и порядке их передачи в аренду.

Следовательно, указанная норма устанавливает не только общую декларацию принципа прозрачности арендных процедур, но и возлагает на лиц, обеспечивающих передачу имущества в аренду, обязанность предоставить такую информацию об объекте, которая является существенной для принятия решения об участии в аукционе, заключении договора аренды и дальнейшем использовании имущества в соответствии с его целевым назначением.

КХС ВС отметил, что само по себе обстоятельство неподписания ООО акта приема-передачи имущества не может свидетельствовать о недобросовестном поведении истца или о его уклонении от надлежащего исполнения договорных обязанностей.

Вместе с тем, учитывая установленные судами обстоятельства, поведение ООО соответствует стандарту добросовестного и разумного поведения участника гражданского оборота, тогда как непредоставление ФГИ Украины полной и достоверной информации о фактическом состоянии объекта аренды оказало существенное влияние на волеизъявление истца и возможность использования арендованного имущества по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

КХС ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что при передаче государственного имущества в аренду арендодатель обязан обеспечить раскрытие полной, достоверной и точной информации об объекте аренды. Если в объявлении о проведении электронного аукциона отсутствуют сведения о существенных характеристиках имущества, влияющих на возможность его использования по определенному договором целевому назначению, негативные последствия такого ненадлежащего информирования не могут возлагаться на добросовестного участника аукциона.

Коллегия судей отметила, что апелляционный суд надлежащим образом выполнил указания, изложенные в постановлении Верховного Суда, повторно исследовал доказательства, дал оценку техническому отчету и заключению судебной земельно-технической экспертизы, а также обоснованно установил, что именно заключение судебной экспертизы подтверждает невозможность использования арендованного имущества по его целевому назначению без проведения комплекса мероприятий по инженерной защите территории.

Коллегия судей также отклонила доводы кассационной жалобы о недопустимости заключения судебной экспертизы, отметив, что возражения ответчиков основывались преимущественно на составленном ими в одностороннем порядке акте, который не может считаться достаточным и объективным доказательством для опровержения выводов эксперта.

Вместе с тем КХС ВС пришел к выводу, что в рамках данного дела при условии уплаты ООО гарантийного и авансового взносов эффективным способом защиты является признание договора аренды недействительным с одновременным заявлением требования о взыскании уплаченных сумм в соответствии со ст. 1212 ГК Украины, а само по себе отсутствие ссылки судов предыдущих инстанций на указанную статью при правовой квалификации спорных правоотношений не свидетельствует о неправильном разрешении спора по существу и не может быть самостоятельным основанием для отмены обжалуемых судебных решений.

Учитывая изложенное, КХС ВС не усматривает оснований для формирования правового вывода относительно применения ч. 10 ст. 13 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и п. 110 Порядка передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 03.06.2020 № 483, в вопросе возврата гарантийного и авансового взносов в случае, когда участник электронного аукциона приобрел статус победителя, аукцион не признан недействительным, договор аренды заключен, однако победитель отказался от подписания акта приема-передачи имущества.

Этот вопрос не является определяющим для разрешения данного спора, поскольку суды предыдущих инстанций установили недействительность договора аренды, а также обстоятельства непредоставления истцу полной и достоверной информации об объекте аренды. Кроме того, недобросовестного поведения ООО в связи с неподписанием акта приема-передачи суды не установили.

По результатам рассмотрения КХС ВС оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а постановление апелляционного суда — без изменений и возобновил его исполнение.

Подробнее с текстом постановления КХС ВС от 03.06.2026 по делу № 916/3317/23 можно ознакомиться по ссылке.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.