Покупка квартиры в 2026 году, документы и ошибки: какие риски ждут покупателя
Покупка недвижимости во время войны перестала быть редкостью. Украинцы покупают квартиры после переезда в другие регионы, вкладывают сбережения в жилье или ищут дом для собственной семьи. В то же время, именно такие соглашения все чаще становятся предметом судебных споров.
Причина не всегда в мошенничестве. Иногда покупатель просто не проверил документы продавца, не обратил внимания на историю перехода права собственности или не выяснил, нет ли квартиры судебного процесса. В результате, уже после подписания договора новый собственник может столкнуться с претензиями других лиц или даже риском потери приобретенного имущества.
Какие документы необходимо проверить перед покупкой недвижимости, как самостоятельно воспользоваться государственными реестрами и что на этот счет говорит судебная практика – об этом дальше пойдет речь в материале «Судебно-юридической газеты».
Можно ли покупать недвижимость во время военного положения
Несмотря на войну, покупка и продажа недвижимости в Украине не прекратились. Закон не содержит запрета на заключение таких договоров даже в период действия военного положения. Так что приобрести квартиру, дом или земельный участок можно, но только при соблюдении требований законодательства и возможности провести государственную регистрацию права собственности.
Право человека владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом гарантирует статья 41 Конституции, а детальный порядок отчуждения недвижимости определяет Гражданский кодекс Украины. В частности, статья 317 ГК Украины закрепляет полномочия собственника по имуществу, статья 319 позволяет ему распоряжаться им по своему усмотрению, если иное не установлено законом, а статья 655 определяет самую правовую природу договора купли-продажи, по которому продавец передает имущество в собственность покупателя.
Однако на практике во время военного положения существуют обстоятельства, которые могут усложнить или даже сделать заключение договора невозможным. В первую очередь это касается недвижимости, расположенной на временно оккупированных территориях или в районах, где из-за ситуации в сфере безопасности государственные реестры работают с ограничениями или временно недоступны. Кроме того, завершить сделку можно только при условии, что нотариус имеет доступ в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Именно этот реестр является основанием для государственной регистрации права собственности в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
Поэтому перед подписанием договора следует убедиться не только в том, что объект можно отчуждать, но и о том, что все регистрационные действия реально провести в установленном законом порядке.
Какие документы необходимо проверить перед покупкой недвижимости
Многие покупатели уверены, что все юридические нюансы проверит нотариус и нужно только дождаться договора. Однако проверка нотариуса не охватывает всех юридических рисков. Нотариус действительно проверяет право собственности продавца, информацию об обременении и другие сведения, содержащиеся в государственных реестрах на момент удостоверения сделки.
Согласно статье 55 Закона Украины «О нотариате», нотариус удостоверяет договоры отчуждения недвижимого имущества после проверки документов, необходимых для совершения нотариального действия. В то же время, закон не обязывает его проводить полный юридический анализ истории объекта или оценивать возможные будущие судебные споры.
Именно поэтому перед заключением договора покупателю следует самостоятельно или с помощью юриста выяснить обстоятельства, которые могут повлиять на безопасность сделки. Прежде всего, следует обратить внимание на: основание, на котором продавец приобрел право собственности, историю перехода права собственности на объект, наличие или отсутствие судебных споров относительно квартиры или дома, возможны наследственные конфликты, если недвижимость недавно перешла по наследству, права третьих лиц, которые могут претендовать на имущество или обжаловать заключенный договор. Именно эти обстоятельства чаще всего становятся причиной длительных судебных процессов после завершения сделки купли-продажи.
Постановление КМУ № 1127 от 25.12.2025 определяет порядок внесения сведений в Реестр прав и перечень документов, подтверждающих право собственности. Поэтому прежде всего продавец должен подтвердить свое право собственности на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или другой документ, подтверждающий законность приобретения имущества.
Следующий обязательный документ – выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. С его помощью вы сможете проверить владельца, дату регистрации права и наличие обременений. Также необходимо проверить: технический паспорт на квартиру или дом, документы по земельному участку (если покупается частный дом), справку о зарегистрированных лицах, отсутствие арестов, ипотеки, налогового залога или других ограничений, наличие судебных споров по недвижимости.
Особое внимание следует обратить на историю перехода права собственности. Основание: квартира может неоднократно продаваться в течение короткого времени или ее могли недавно унаследовать. Все детали следует детально проверять, так как общая исковая да ность в соответствии со ст. 257 Гражданского кодекса Украины составляет три года. И в течение этого периода могут возникнуть ситуации, когда появляются другие наследники, пытающиеся обжаловать завещание, возникают судебные споры по наследству или выявляют новое завещание. В таком случае, если обжалование наследственных прав будет успешным, договор купли-продажи могут признать недействительным.
Также следует удостовериться, что фактическая планировка квартиры соответствует техническому паспорту. Нередко бывает, когда владельцы квартир занимаются перепланировкой помещений и не регистрируют эти изменения. И именно такая самовольная перепланировка может создать проблемы при дальнейшей продаже.
Отдельно следует проверить, не является ли имущество общей совместной собственностью супругов. В таком случае согласно статье 65 Семейного кодекса Украины для отчуждения недвижимости может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
В некоторых случаях для заключения договора может потребоваться разрешение опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети. Без такого разрешения соглашение может быть признано незаконным.
Как самостоятельно проверить продавца и квартиру через государственные реестры
Еще несколько лет назад покупатели полагались на проверку, которую проводил нотариус перед заключением договора. Сегодня ситуация иная: значительную часть информации можно получить самостоятельно еще до начала оформления сделки. Это занимает немного времени, но часто помогает выявить проблемы, которые могут стоить сотен тысяч гривен.
Прежде всего, следует проверить сведения в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, ведение которого предусмотрено Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
Через официальные сервисы Министерства юстиции можно узнать, кто является владельцем квартиры или дома, на каком основании было зарегистрировано право собственности, а также находится ли имущество под арестом, в ипотеке или под другими ограничениями.
Не менее важно проверить и самого продавца. В частности, в Едином государственном реестре судебных решений можно выяснить, не рассматриваются ли дела, связанные с этой недвижимостью или ее собственником. Если квартира стала предметом судебного спора, существует риск, что после заключения договора новому владельцу придется отстаивать свои права в суде.
Дополнительно специалисты советуют пересмотреть информацию в Едином реестре должников, Автоматизированной системе исполнительных производств, а если продавцом выступает предприятие – еще и проверить данные о нем в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.
Часть необходимой информации можно получить через официальные электронные сервисы Министерства юстиции или портал «Дія». Впрочем, электронных проверок недостаточно. До подписания договора покупателю следует ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов на недвижимость, техническим паспортом, а также попросить продавца предоставить документ о лицах, зарегистрированных в жилье.
Какие договоры заключают при покупке недвижимости и на что обратить внимание
При покупке жилья стороны могут заключать несколько разных договоров в зависимости от стадии договоренностей. Наиболее распространены: предварительный договор, договор задатка, основной договор купли-продажи.
Предварительный договор предусмотрен статьей 635 Гражданского кодекса Украины. Он заключается при договоренности сторон о продаже, но еще не готовы оформить основное соглашение. Документ определяет срок, за который должен быть подписан основной договор.
Также можно заключить договор о передаче задатка. Согласно статье 570 ГК Украины, задаток подтверждает намерение сторон заключить договор и обеспечивает исполнение обязательств.
Основной документ – договор купли-продажи, который согласно статье 657 ГК Украины обязательно удостоверяется нотариусом, если предметом является недвижимое имущество. Перед подписанием договора покупателю следует внимательно проверить:
- полные данные сторон,
- точное описание объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка (при наличии),
- реальную цену продаж,
- порядок передачи средств,
- сроки передачи квартиры,
- отсутствие скрытых условий для расчетов.
Самые распространенные ошибки покупателей
Большинство проблем возникает не из-за несовершенства законодательства, а из-за спешки покупателей.
Среди наиболее обычных ошибок:
Полагаться только на проверку нотариуса. Нотариус проверяет государственные реестры, но не производит полный юридический аудит истории недвижимости.
Передавать задаток без письменного оформления. Устные договоренности или обычная расписка не обеспечивают надлежащую защиту покупателя.
Не проверять семейное положение продавца. Если недвижимость приобретена во время брака, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга в соответствии со статьей 65 Семейного кодекса Украины.
Покупать квартиру по доверенности без дополнительной проверки. Перед заключением договора необходимо убедиться, что доверенность действует, не отозвана, а представитель действует в пределах своих полномочий.
Не обращать внимания на незаконную перепланировку. Если фактическое состояние квартиры не соответствует техническому паспорту, новый собственник может столкнуться с трудностями при продаже или оформлении кредита.
Не проверять судебные споры. Даже если квартира внесена в государственный реестр, в отношении нее может продолжаться судебный процесс, потенциально повлияющий на право собственности.
Судебная практика и переход: требования по проверке недвижимости находят свое подтверждение и в судебной практике
Верховный Суд неоднократно отмечал, что даже государственная регистрация права собственности не исключает возможности возникновения спора. В то же время решающее значение имеет добросовестность покупателя и обстоятельства обретения им права собственности.
Покупатель может полагаться на данные государственного реестра, но только при добросовестности. Об этом свидетельствует постановление от 26 марта 2025 г. по делу № 758/11320/20. В этом деле рассматривали спор о праве собственности на квартиру, признании недействительным договора купли-продажи и истребование недвижимого имущества. Истец утверждала, что жилье выбыло из ее владения незаконно, а также пыталась истребовать квартиру у дальнейшего приобретателя.
Верховный Суд подробно проанализировал историю перехода права собственности, момент возникновения права собственности на недвижимость, значение государственной регистрации договора купли-продажи и применения статьи 388 Гражданского кодекса Украины о истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
Суд подчеркнул, что для возврата имущества недостаточно лишь заявить о нарушении своих прав – необходимо доказать наличие законных оснований для виндикации и факт незаконного выбытия имущества из владения владельца.
Кроме того, Верховный Суд подтвердил, что лицо, которое приобрело недвижимость по надлежащему зарегистрированному договору, приобретает право собственности в соответствии с требованиями гражданского законодательства, а отсутствие надлежащих доказательств нарушения этого права является основанием для отказа в иске.
Судебная практика 2. Спор о праве собственности может возникнуть даже после нескольких перепродаж квартир
В постановлении Верховного Суда от 8 апреля 2026 года по делу № 947/954/23 суд рассматривал ситуацию, когда один и тот же объект недвижимости фактически был отчужден разным лицам, после чего квартира неоднократно перепродавалась.
Спор возник из-за прав на апартаменты в новостройке в Одессе. На один и тот же объект претендовали два человека, заключивших с застройщиком разные договоры купли-продажи имущественных прав.
Истец утверждала, что полностью оплатила стоимость апартаментов и просила признать недействительными дальнейшие договоры купли-продажи, признать за ней право собственности и истребовать имущество у нового владельца. Апелляционный суд согласился с ее доводами, однако Верховный Суд отменил это решение.
Кассационный гражданский суд установил, что другой инвестор заключил договор раньше, первым выполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком и первым получил право собственности после государственной регистрации. Суд обратил внимание, что именно момент надлежащего исполнения договора и возникновения имущественных прав имеет решающее значение в подобных спорах.
При этом способ внесения средств (через кассу предприятия или банк), если он отвечает договоренностям сторон и подтвержден доказательствами, сам по себе не свидетельствует о недобросовестности покупателя.
В итоге Верховный Суд оставил в силе решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, признав законными права лица, которое первым получило имущественные права и оформило право собственности на объект.
Это демонстрирует, что при приобретении квартиры в новостройке необходимо проверять не только документы продавца, но и историю возникновения имущественных прав, дату заключения договоров с застройщиком, факт полной оплаты стоимости объекта и государственной регистрации права собственности.
В итоге отметим, что комплексная проверка документов к заключению договора поможет избежать многолетних судебных процессов, утраты средств или даже право собственности на приобретенное жилье. Не спешите с передачей денег, а сначала убедитесь, что будущее соглашение юридически безопасно и соответствует требованиям действующего законодательства Украины.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
