Аренда коммерческой недвижимости: особенности регистрации в органах БТИ

Во второй декаде октября Министерством юстиции были утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Напомним, что согласно ЗУ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты Украины» ?1878-VI (далее — Закон) с 1 октября с.г. вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в органах БТИ, а после 1 января 2012 г. – в специально уполномоченном на то органе.

Среди прочего, важно отметить, что Министерство юстиции пришло к выводу, что норма об обязательности регистрации права аренды недвижимого имущества не распространяется на жилой фонд. Мотивировалось это решение тем, что в Гражданском кодексе эти вопросы регулируются разными главами самого кодекса: глава 58 «Найм (аренда)» регулирует общие вопросы этих гражданско-правовых договоров и глава 59 «Найм (аренда) жилья» регулирует договора именно жилой недвижимости. То есть паника среди риэлторов, квартиросдатчиков и съемщиков была напрасной, их никто не будет обязывать дополнительно регистрировать право аренды жилой недвижимости в БТИ, независимо от сроков этих договоров.

Что нужно регистрировать

Согласно Закону, обязательной госрегистрации подлежат вещные права и обременения как на земельные участки, так и на объекты недвижимого имущества нежилого фонда (коммерческая, промышленная и др. недвижимость), расположенные на земельных участках, в частности право собственности, право владения, право пользования (сервитут), право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека.

Одним из новых концептуальных принципов в регулировании отношений в сфере государственной регистрации согласно Закону является отказ государства от необходимости осуществления госрегистрации сделок аренды, но зато вводится регистрация прав на недвижимое имущество, возникающие, в частности, и на основании заключенных договоров. Так, согласно действующей редакции ст. 794 ГК Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. Право же пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, также подлежит госрегистрации, но уже в соответствии с Законом. Таким образом, единственным критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), что составляет не менее трех лет.

При этом важно иметь ввиду, что регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом, будет осуществляться с 1 января 2012 года. Однако, устанавливая этот порядок государственной регистрации прав, Закон определил, что в переходный период (до 2012 г.) государственная регистрация, в частности права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр прав). При этом Минюст подчеркнул, что согласно Закону право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Как происходит регистрация

Прежде всего следует обратить внимание, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона, то есть начиная с 16 марта 2010 года. В то же время по заявлению заинтересованного лица государственной регистрации подлежат и те вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона. То есть если ваш договор аренды недвижимости был заключен до 16 марта 2010 г., вы не обязаны его регистрировать в БТИ, но имеете на это право при желании. Однако такая оговорка может привести к добровольно-принудительному возникновению этого желания у арендаторов и собственников недвижимости под влиянием различных государственных структур.

Порядок государственной регистрации такого вещного права до 1 января 2012 года устанавливает Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года ?7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 г. ?1692/5; далее – Положение). В понимании Положения госрегистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.

Пунктом 2.1 Положения установлено, что для проведения государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество собственник, другой правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо представляет регистратору БТИ заявление о государственной регистрации прав. Таким образом, если право пользования (аренды) зданием или другими капитальными сооружениями подлежит госрегистрации, заявление о такой регистрации подает правополучатель или уполномоченное им (ими) лицо, учитывая то, что именно указанное лицо является заинтересованным в признании и подтверждении государством его вещного права. То есть, если речь идет о договоре аренды, то с документами в БТИ должен идти арендатор.

Минюст также отмечает, что БТИ неоднократно обращалось к ним за разъяснениями о процедуре внесения записи в Реестр прав о прекращении вещного права, поэтому им, наконец, объяснили, как это делать. Так, вещное право в понимании Минюста — это право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, возникающее на основании соответствующего договора найма (аренды). Срок действия такого договора является его существенным условием. При этом с прекращением указанного договора найма (аренды) прекращается и вещное право. Согласно подпункту 6.2.3 пункта 6.2 Положения записи о других вещных правах на недвижимое имущество, отличные от права собственности, содержат срок действия вещного права. Таким образом, ввиду того, что срок действия вещного права является обязательной составляющей записи раздела Реестра прав, прекращение вещного права по основаниям истечения его срока согласно существенных условий договора не влечет за собой обязанность обращения лица с соответствующим заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав. Так что после окончания срока аренды не нужно вновь обращаться в БТИ за регистрацией прекращения этого права.

В случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр прав необходимо обратиться (арендатору или арендодателю) в БТИ и сообщить о досрочном прекращении вещного права.