Мастерская на 0,5% участка: суд признал незаконной продажу земли, которая в 198 раз превышает площадь здания на ней

Безосновательное отчуждение городским советом земельного участка, площадь которого в 198 раз превышает площадь недвижимого имущества, расположенного на этой территории, без надлежащего обоснования такого размера и без проведения земельных торгов в порядке, установленном статьями 134 и 135 Земельного кодекса Украины, противоречит принципам законности и рационального использования земель, не соответствует принципам законности и рационального использования земель и нарушает права территориальной общины как владельца земли.

Обстоятельства дела

Ровенский апелляционный суд пересмотрел решение местного суда, которым окружной прокуратуре было отказано в удовлетворении иска, поданного в интересах городского совета к ответчику, о признании недействительным договора купли-продажи, возврате земельного участка.

Апеллянт просил отменить обжалуемое судебное решение и принять новое — об удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил апелляционную жалобу прокуратуры, поскольку не согласился с решением местного суда, который не полностью выяснил фактические обстоятельства и при принятии решения неправильно применил нормы материального права.

Из материалов дела следует, что в 2022 году между городским советом и ответчиком по делу был заключен договор аренды земли в долгосрочное платное пользование для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности. На земельном участке отсутствовали объекты недвижимого имущества.

По заявлению арендатора городской совет предоставил ему градостроительные условия и ограничения для проектирования объекта строительства.

Ответчик на спорном земельном участке построил ремонтную мастерскую и зарегистрировал за собой право частной собственности. Площадь построенного объекта в 198 раз меньше площади арендованной им земли.

Это обстоятельство в 2024 году фактически стало основанием для заключения между городским советом и ответчиком договора купли-продажи спорного земельного участка несельскохозяйственного назначения, который ответчик до совершения этой сделки арендовал.

Суд выяснил, что в соответствии с определенным целевым назначением земельного участка и назначением строительства на нем, предполагается наличие у заявителя соответствующего права на осуществление определенного вида такой хозяйственной деятельности и обязательной государственной регистрации, то есть статуса физического лица-предпринимателя, однако все юридически значимые действия при осуществлении аренды и продажи спорного земельного участка городским советом совершались в отношении  ответчика как частного лица, без подтверждения им соответствующих прав.

Действующее законодательство указывает, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 134 ЗК Украины, земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах), кроме случаев, установленных ч. 2 этой статьи.

Согласно абзацу первому ч. 2 ст. 134 ЗК Украины, не подлежат продаже на конкурентных началах (земельных торгах) земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них в случае расположения на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Такое положение законодательства направлено на обеспечение принципа целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен (следование юридической судьбы земельного участка судьбе недвижимости, расположенной на нем), закрепленный в положениях ст. 120 ЗК Украины и ст. 377 Гражданского кодекса Украины.

Позиция Верховного Суда

Как разъяснено Верховным Судом в постановлении от 30 марта 2021 года по делу № 922/1323/20, исходя из системного анализа положений ч.2 ст. 124 и абзаца 2 ч.2 ст. 134 ЗК Украины, неприменение конкурентной процедуры в виде земельных торгов допускается исключительно в случае, когда земельный участок государственной или коммунальной собственности предоставляется физическим или юридическим лицам в пользование с целью обслуживания и эксплуатации уже существующих объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), расположенных на таком земельном участке, и принадлежащих на праве собственности указанным лицам для их дальнейшего использования в соответствии с тем целевым и функциональным назначением, которое существовало на момент их приобретения.

Такое правовое регулирование со стороны законодателя создает предпосылки одновременно как для устранения случаев возложения на владельцев таких объектов чрезмерного бремени, связанного с необходимостью оформления права землепользования, так и для недопущения уклонения участников земельных правоотношений от соблюдения предписаний законодательства относительно получения земельных участков на конкурентных началах и/или их получения с целью использования, отличающегося от целевого использования объектов недвижимости, и/или в размере, который необоснованно значительно превышает площадь таких объектов.

Еще в апреле 2021 года на сайте НАПК была размещена статья о практике применения ст. 134 ЗК Украины и существующих рисках, которые используют недобросовестные лица и в обход аукциона получают право на земельный участок неограниченной площади без земельных торгов

Верховный Суд в постановлении Большой Палаты от 20 июля 2022 года по делу № 910/5201/19 заключил, что приобретение прав на земельный участок в размерах, значительно превышающих площадь принадлежащего ответчику здания, предполагает соблюдение процедуры проведения земельных торгов в порядке, определенном положениями статей 134, 135 ЗК Украины.

Как следует из содержания градостроительных условий, технического паспорта, предпроектных предложений, отчета о денежной оценке спорного земельного участка относительно отвода его в собственность путем выкупа, не содержит обоснования такой значительной площади земельного участка по сравнению с площадью существующей ремонтной мастерской.

Ответчик инициировал приобретение права собственности на спорный земельный участок для целей, не связанных с использованием и обслуживанием мастерской, которая занимает 0,5% от площади земли, а фактически для будущей застройки, что не коррелируется с содержанием ст. 134 ЗК Украины. То есть, отсутствует правовое основание для выкупа всего земельного участка, в частности значительной его части, не связанной с пользованием и обслуживанием здания существующей мастерской.

Наличие незначительной по площади недвижимости на земельном участке не порождает право на покупку всего земельного участка.

Такие недобросовестные действия ответчика и указывают на попытки обойти требования закона и избежать приобретения земельного участка на конкурентных началах.

В связи с этим отчуждение городским советом спорного земельного участка, который в 198 раз превышает площадь недвижимого имущества, расположенного на нем, без надлежащего обоснования такого размера площади, несоблюдение процедуры проведения земельных торгов в порядке, определенном положениями статей 134, 135 ЗК Украины, не соответствует принципам законности и рационального использования земель и нарушает права территориальной общины как собственника земли.

Что решил Ровенский апелляционный суд

Учитывая такие обстоятельства, Ровенский апелляционный суд отменил обжалованное окружной прокуратурой решение суда предыдущей инстанции и признал недействительным договор купли-продажи, заключенный между городским советом и ответчиком, и обязал его вернуть в коммунальную собственность спорный земельный участок.

Постановление Ровенского апелляционного суда от 27 ноября 2025 года по делу № 568/80/25 (производство № 22-ц/4815/1103/25).

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.