Как правильно и зачем нужно заключать предварительный договор

В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к согласию о сотрудничестве в результате длительных и изнуряющих переговоров. Однако к определенному моменту ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них нет. В таком случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не «спрыгнул», может быть заключен предварительный договор. О природе и практике заключения таких договоров и пойдет речь в сегодняшней статье.

Что и зачем?

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором. Похожее правило существует и в предпринимательской среде – согласно предварительному договору, субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины; далее – ХК). Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен такой договор? Достаточно часто встречаются ситуации, когда компания крайне заинтересована совершить какую-либо сделку, однако потенциальный партнер либо сама компания по каким-то причинам еще не готовы к этому. Именно в таких случаях и заключается предварительный договор, являющийся своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны будут готовы, между ними будет заключен основной договор. Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстрировать на следующем примере. Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит госрегистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Однако не всегда такие документы имеются в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Будущий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может лишь строить такую недвижимость или еще не принял наследство). В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя – ст. 182 ХК предусмотрено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке. Согласно же ст. 635 ГК, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые иные условия, не противоречащие законодательству.

Порядок заключения

Порядок заключения предварительного договора регламентируется требованиями ст. 635 ГК и ст. 182 ХК. Следует помнить, что договоры заключаются согласно требованиям, установленным в ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров. При этом нужно помнить об особенностях заключения предварительного договора:

1) к предварительным договорам не применяется общий порядок заключения хозяйственных договоров, установленный ст. 181 ХК;

2) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (если же специальной формы законодательством не предусмотрено, то в письменной форме);

3) существенные условия основного договора, не оговоренные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленным предварительным, если такой порядок не определен законодательством.

Самым спорным вопросом здесь является следующий: надо ли удостоверять предварительный договор (скажем, купли-продажи недвижимости) у нотариуса? Ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок – письменную и устную. Третьей формы, в т. ч. нотариальной, ГК не выделяет, поэтому имеет смысл обратиться к сложившейся судебной практике.

Как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме с дальнейшим нотариальным удостоверением и госрегистрацией. Довольно категорично выразился ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 г.: «Відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору». И, кстати, в своих умозаключениях ВСУ последователен – как отмечается еще в одном его решении, от 26.11.2008, «договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений».

Парадокс заключается в том, что органы налоговой не столь категоричны в отношении обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в некоторых их письмах утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только по согласию сторон. Чью позицию разделять – налоговой или судов – зависит исключительно от сторон сделки. Разве что обратим внимание на ч. 2 ст. 220 ГК, которая гласит: «Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется».

Необходимо также отметить, что если основной договор не заключен в течение года после заключения предварительного, предварительный договор и все обязательства по нему утрачивают силу. При этом следует учесть, что протокол о намерениях не тождественен предварительному договору. Поэтому в тексте договора стоит четко указать, что этот договор имеет силу предварительного договора. В противном случае такое соглашение не будет считаться предварительным, а значит, не будет влечь за собой последствия, обязывающие к заключению в будущем основного договора.

Анна Воеводина, специально для

«Судебно-юридической газеты»

**Инфосправка**

Пример составления предварительного договора

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

м. Київ                                                                                                                                 17 квітня 2012 р.

«Сторона-1» та «Сторона-2», в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо – «Сторона», уклали цей Попередній договір (надалі іменується «Попередній договір») про наступне:

1. Сторони визнають, що відносини, які склалися між ними, стали запорукою їх майбутньої довгострокової і взаємовигідної співпра­ці у галузі _______________________________.

2. Сторони визнають, що першим етапом співпраці між ними мають стати _______________________________.

3. Сторони зобов’язуються до «___» ____________ 20__ р. укласти Договір ________ (надалі іменується «Основний договір»). Предмет Основного договору та перелік його істотних умов, визначення порядку погодження інших умов зазначені у Додатку № ___ до цього Договору.

4. Проект Основного договору доручається скласти Стороні-1. Проект Основного договору Сторона-1 зобов’язана подати на розгляд Стороні-2 не пізніше «___» ____________ 20__ р. У разі, якщо Сторона-1 не подасть у визначений вище строк проект Основного договору Стороні-2, остання вправі самостійно скласти відповідний проект та вимагати від Сторони-1 укладення Основного договору на основі такого проекту.

5. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення Основного договору, повинна відшкодувати другій Стороні збитки, завдані простроченням в укладенні Основного договору або його неукладенням, включаючи упущену вигоду, а також сплатити неустойку у розмірі ______________________________.

6. Усі спори, що виникають з цього Попереднього договору або пов’язані з ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо відповідний спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного законодавства України.

7. Зобов’язання, що встановлені цим Попереднім договором, припиняються, якщо Основний договір не буде укладений протягом строку, визначеного п. 3 цього Попереднього договору, або якщо жодна із Сторін не направить іншій Стороні пропозицію про укладення Основного договору (відповідний проект Основного договору).

8. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та скріплення печатками Сторін.

9. Сторони несуть повну відповідальність за правильність вказаних ними у цьому Попередньому договорі реквізитів та зобов’язуються своєчасно у письмовій формі повідомляти іншу Сторону про їх зміну, а у разі неповідомлення несуть ризик настання пов’язаних із ним несприятливих наслідків.

10. Якщо інше прямо не передбачено цим Попереднім договором або чинним законодавством України, зміни у цей Попередній договір можуть бути внесені тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою до цього Договору.

11. Додаткові угоди та додатки до цього Попереднього договору є його невід’ємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані Сторонами та скріплені їх печатками.

12. Усі правовідносини, що виникають з цього Попереднього договору або пов’язані з ним, у тому числі пов’язані із дійсністю, укладенням, виконанням, зміною та припиненням цього Попереднього договору, тлумаченням його умов, визначенням наслідків недійсності або порушення Попереднього договору, регулюються цим Попереднім Договором та відповідними нормами чинного законодавства України, а також звичаями ділового обороту, які застосовуються до таких правовідносин, на підставі принципів добросовісності, розумності та справедливості.

13. Цей Попередній договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, – по одному для кожної із Сторін.

Печатка (підпис)                                                                                                      Печатка (підпис)