ВС пояснив щодо розірвання договору оренди земельної ділянки через завершення будівництва

Завершення будівництва та прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  910/10865/19.

Обставини справи

Товариство з обмеженою відповідальністю «І» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що починаючи з 12.03.2011, позивач не проводить забудову земельної ділянки та не використовує її через завершення будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудинковими приміщеннями та підземним паркінгом.

Рішенням Господарського суду міста Києва позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки.

Суд, приймаючи рішення, виходив з того, що у 2011 році, у зв`язку із фактичною передачею з балансу на баланс для обслуговування та експлуатації об`єкту нерухомості за Актом приймання-передачі житлового будинку, у позивача виникло право на дострокове розірвання договору оренди.

Постановою Північного апеляційного господарського суду, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Висновок Верховного Суду

Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.

Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином завершення будівництва та прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору, оскільки будівництво на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, багатоповерховий житловий будинок переданий на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, що підтверджується відповідним актами приймання-передачі.

При цьому суди послалися на правові висновки, викладені  у постановах Верховного Суду від  12.06.2018 у справі № 910/18941/17 та від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 та від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, відповідно до яких право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Проте ВС наголосив, що суди не врахували, що земельні ділянки за договорами оренди, про розірвання яких просили позивачі у наведених справах, надавались останнім для будівництва, тоді як у справі, що розглядається, у договорі оренди від 31.10.2002 передбачено, що земельна ділянка надається ТОВ «І» для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Також ВС зауважив, що судами не встановлювалося дійсне волевиявлення орендодавця щодо спірної земельної ділянки, зокрема не досліджувалися всі докази, наявні в матеріалах справи.

Таким чином висновки судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо розірвання договору оренди є передчасними та формальними, оскільки прийняті без з`ясування всіх обставин справи та оцінки наявних у матеріалах справи документів.

Раніше «Судово-юридична газета» повідомляла, що систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.