Проблемные аспекты земельных споров

 Наталья Мамченко,

Яна Собко

«Судебно-юридическая газета»

Вопрос подведомственности земельных споров вызывает горячие дискуссии в юридическом сообществе уже много лет. Это негативно сказывается на субъектах обращения в суд, а также порождает риски использования сторонами правовой неопределенности в неблаговидных целях.

Случается, что истец прошел уже все этапы обжалования, а суд кассационной инстанции приходит к выводу о неподсудности дела судам данной юрисдикции и прекращает производство. Как следствие, истец оказывается в крайне неприятной ситуации, ведь потраченные им усилия были напрасны.

22 апреля 2016 года на базе Одесского апелляционного хозяйственного суда состоялся круглый стол по обсуждению правовых подходов, применяемых хозяйственными судами при решении земельных споров.

В мероприятии приняли участие судьи Высшего хозяйственного суда Украины — Геннадий Кравчук и Татьяна Дроботова, председатель Одесского апелляционного хозяйственного суда Наталья Морщагина и судьи данного суда и хозяйственных судов из разных областей, шеф-редактор «Судебно-юридической газеты» Святослав Пограничный, представители органов прокуратуры, Государственного геокадастра, Центра государственного земельного кадастра, Государственной судебной администрации, Национальной школы судей, областных и районных государственных администраций, органов местного самоуправления, региональных отделений Фонда государственного имущества Украины, общественных организаций, юридических компаний и бизнеса.

Такой широкий круг участников был обусловлен тем, что на сегодняшний день при рассмотрении земельных споров есть много проблемных вопросов.

Как отметили участники, в современной Украине надлежащее рассмотрение и решение земельных споров является одной из важнейших гарантий обеспечения земельных прав, обязанностей и интересов собственников земли, землепользователей, а также других субъектов земельных правоотношений.

Причины возникновения земельных споров могут быть разными: ненадлежащее урегулирование земельных отношений действующим законодательством; внутренняя несогласованность его норм; противоречия между нормами земельного права и другими отраслями права; недостаточная юридическая квалификация лиц, применяющих земельно-правовые нормы; разногласия в правоприменении и недостаточная правовая осведомленность участников земельно-правовых споров и самое главное — новые виды правоотношений в земельной сфере, а также частые изменения земельного законодательства, разносторонность его толкования и т.п.

Судебная защита земельных прав граждан на сегодня считается наиболее эффективной и универсальной. Однако, в контексте судебной реформы, которая сейчас проходит в Украине, возникает достаточно много проблемных вопросов, в т.ч. связанных с разрешением земельных споров.

Многочисленные законодательные изменения

Как было отмечено в ходе круглого стола, о сложности толкования «земельных» правовых норм свидетельствует ряд решений Конституционного Суда Украины. Кроме вышеупомянутого решения №10-рп/2010, это решения №25-рп/2008 от 11 ноября 2008 года (дело по конституционному представлению президента Украины относительно конституционности постановления Кабинета Министров «Об утверждении Порядка проведения в 2008 году земельных аукционов» (дело о земельных аукционах); №5-рп/2005 от 22 сентября 2005 года (дело по конституционному представлению 51 народного депутата относительно конституционности положений ст. 92, п. 6 р. Х «Переходные положения» Земельного кодекса (дело о постоянном пользовании земельными участками).

Кроме этого, одной из проблем в земельных правоотношениях являются слишком стремительные и многочисленные изменения в земельном законодательстве. Например, в действующий Земельный кодекс, который был принят в 2001 году, изменения и дополнения вносились около 100 раз. Больше всего их было в 2010 году — 17 раз, в 2011 году — десять, 2012 году — 11, 2013 году — девять, 2014 году — три, 2015 году — десять, в 2016 году – на настоящее время — два раза. При этом некоторые из этих изменений в дальнейшем признавались КСУ несоответствующими Конституции. Учитывая предписания п. 14 ч. 92 Конституции, в идеале решение таких вопросов должно осуществляться Верховной Радой путем принятия максимально понятных по содержанию законов, которые не допускают бесконечность вариаций их толкования.

Больше всего изменений вносилось в статьи Земельного кодекса, предписаниями которых урегулированы такие важные вопросы, как порядок предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование, продажи таких земельных участков, проведения земельных торгов, изъятия и выкупа земельных участков для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости.

Проблемные аспекты

Судьи хозяйственных судов утверждают, что именно в хозяйственной юрисдикции процент рассмотрения земельных споров является максимальным. Кроме этого, по их словам, на практике при рассмотрении данной категории дел возникает много проблемных вопросов. В связи с этим на обсуждение круглого стола в Одесском апелляционном хозяйственном суде выносились вопросы разрешения споров:

1) о внесении изменений в договор аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности в части определения размера арендной платы;

2) о признании незаконными (отмене) решений исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления по вопросам передачи земельных участков;

3) возникающих в связи с переходом права собственности на здание или сооружение, расположенное на соответствующем земельном участке;

4) связанных с вопросами установлением земельных сервитутов;

5) связанных с возмещением средств в связи с пользованием земельным участком без правоустанавливающих документов.

Это только малая часть всего спектра проблемных нюансов.

Председатель Одесского апелляционного хозяйственного суда Наталья Морщагина в данном контексте отметила: «Накопился огромный пласт земельных вопросов, которые многих интересуют. Проводя такие открытые обсуждения в формате круглых столов, мы полностью выполняем требования общественности по поводу открытости судебной системы. Мы хотим услышать точки зрения адвокатов, соответствующих государственных учреждений, позицию судей и в свободной дискуссии прийти к какому-то окончательному знаменателю. Возможно, будут определены новые спорные вопросы. Наша задача — выработать такую практику, чтобы всем субъектам хозяйствования было удобно работать. Мы делаем на этом такой акцент еще и потому, что на сегодняшний день инвестиционный климат государства напрямую связан со стабильностью судебной системы».

По словам главы суда, проведение такого мероприятия именно в Одессе было обусловлено определенной спецификой Одесского региона. «Одесский округ включает несколько областей — Николаевскую, Херсонскую и Одесскую. На сегодняшний день море есть только в данном округе, поэтому именно в нашем регионе часто возникают споры относительно права собственности на землю, т.к. идет застройка прибережной зоны. По данному поводу возникает много спорных вопросов. Кроме этого, на территории данных областей находится огромное количество объектов недвижимости, под которыми большие земельные участки», — отметила Наталья Морщагина.

В вопросах, возникающих при решении хозяйственными судами споров о внесении изменений в договора аренды земельных участков государственной или коммунальной формы собственности в части определения размера арендной платы также много нюансов. Так, Геннадий Кравчук отметил, что такие дела составляют одну из многочисленных подкатегорий в общем объеме земельных споров. Он подчеркнул, что чаще всего основаниями для обращения с исками данной категории являются отказ арендатора от предложения арендодателя внести изменения в договор аренды; принятие органом местного самоуправления решения об утверждении новой нормативно-денежной оценки земли, из-за чего увеличивается размер арендной платы; необходимость приведения договора аренды земельного участка в соответствие с требованиями действующего законодательства, в частности, в связи с установлением Налоговым кодексом Украины, который вступил в силу с 1 января 2011 года, минимальных ставок арендной платы.

Судья Высшего хозяйственного суда отметил, что причиной возникновения таких споров является, как правило, недостижение органом местного самоуправления и арендатором согласия относительно установления нового размера арендной платы. Поскольку ответчики уклоняются от подписания дополнительных соглашений о внесении изменений в части размера арендной платы (изменение которой связано с принятием уполномоченным органом решения о внесении изменений в ставку арендной платы за землю, а также утверждением новых коэффициентов, используемых для расчета арендной платы за земельные участки), арендодатели обращаются за решением этого вопроса в суд. Также он обратил внимание, что правовые позиции по этому вопросу изложены в многочисленных постановлениях Верховного Суда Украины. К примеру, последние — это постановления №3-476гс15 от 2 марта 2016 года и №3-481гс15 от 7 октября 2015 года.

Кроме этого, по словам Геннадия Кравчука, много вопросов возникает в связи с признанием незаконными решений органов местного самоуправления об определении новой нормативной денежной оценки; порядком применения коэффициента в соответствии с целевым назначением арендованного земельного участка; возмещением арендодателю суммы упущенной выгоды в размере арендной платы за период с даты принятия решения о передаче земельного участка в аренду до момента вступления в силу соответствующего договора аренды; определением размера арендной платы по договорам аренды земельных паев.

Планируется, что высказанные участниками мероприятия мнения и предложения будут учтены при подготовке проекта изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего хозяйственного суда №6 от 17 мая 2011 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений».

Подробнее о спорном вопросе подведомственности земельных споров читайте в статье «Подведомственность без ответа?».