Чи можна виселити орендаря через перепланування майна без згоди орендодавця — відповідь ВС
Факт перепланування орендованого майна орендарем без згоди орендодавця, доцільність проведення якого орендодавець обґрунтовано заперечує, є істотним порушенням договору оренди у розумінні ч.2 ст. 651 та ч.2 ст. 773 ЦК України та є достатньою підставою для розірвання договору; потенційна можливість відновлення первісного стану об'єкта нерухомості не виключає кваліфікації такого порушення як істотного. Такий висновок зробив КГС ВС від 29.04.2026 у справі № 908/2471/24.
КГС ВС розглянув касаційні скарги орендодавців-ФОП за позовом скаржників до ТОВ (орендаря) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення.
Спір виник між співвласниками нежитлового приміщення та орендарем щодо дострокового припинення договору оренди і виселення останнього з орендованого об’єкта.
Позивачі зазначали, що орендар без їхньої згоди здійснив реконструкцію та капітальний ремонту орендованого майна, а саме заклав існуючих віконні прорізи у зовнішній стіні будинку. На думку орендодавців, такі дії суперечили умовам договору оренди та призвели до погіршення стану майна і порушення їхніх прав як власників.
Суд першої інстанції дійшов висновку про істотність допущеного порушення та задовольнив позов. Апеляційний господарський суд скасував це рішення і відмовив у задоволенні позову.
ОЦІНКА СУДУ
КГС ВС звернув увагу, що відповідно до ч. 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору, а зміна стану об’єкта оренди чи проведення його перебудови без згоди орендодавця є порушенням договірних зобов’язань.
Верховний Суд зауважив, що орендодавець мав законні очікування на збереження її майна і у випадку закінчення строку оренди повернення їй у тому ж стані, або у стані, який нею був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування орендарем спірного приміщення, така особа фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.
Додатково суд касаційної інстанції наголосив, що дії орендаря щодо перепланування орендованого ним приміщення, здійснені без згоди орендодавця, суперечать волі останнього і за своїм змістом є зменшенням його майна позивача, що і зумовлює необхідність останнього звернутися із позовними вимогами. Також було зазначено, що твердження орендаря стосовно не встановлення судами попередніх інстанцій кількості знесених перегородок та розміру на який збільшилася площа об’єкта оренди не спростовують факту істотного порушення умов договору, як і завдання шкоди яка виражена у переплануванні нерухомого майна без згоди орендодавця.
З наведеного вбачається, що у розумінні актуальної практики Верховного Суду щодо застосування ч. 2 ст. 651 та ч. 2 ст. 773 ЦК України у правовідносинах, пов’язаних із вирішенням питання про наявність або відсутність підстав для розірвання договору оренди у зв’язку з виконанням орендарем без згоди орендодавця будівельних робіт в орендованому майні, сам по собі факт перепланування такого майна без згоди орендодавця, доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує, свідчить про використання його всупереч умовам договору та про допущення порушення прав орендодавця шляхом завдання йому шкоди, що у розумінні наведених норм є достатньою підставою для розірвання договору.
Отже, сама лише потенційна можливість відновлення первісного стану об’єкта нерухомості не виключає кваліфікації такого порушення як істотного та не спростовує наявності підстав для розірвання договору оренди.
Колегія суддів наголосила, що при вирішенні питання про розірвання договору оренди слід оцінювати не лише факт заподіяння матеріальних збитків, а й сам характер допущеного порушення та його вплив на права власника майна.
Згідно з пунктом 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 № 87, можливість реконструкції житлових будинків з надбудовами і прибудовами з розбиранням існуючих і влаштуванням нових перекриттів, стін і перегородок, закладанням існуючих і виконанням нових прорізів у несучих конструкціях (фундаментах, стінах, перекриттях) повинна бути підтверджена розрахунком за несучою здатністю, стійкістю, тріщиностійкістю та деформативністю усіх несучих конструкцій і будинку в цілому.
Отже, зміст наведених вимог свідчить, що роботи із закладання прорізів у зовнішній стіні будинку не можуть розглядатися як несуттєве втручання у стан орендованого майна, оскільки за своїм характером вони стосуються елементів будівлі, здатних впливати на її конструктивну цілісність. За відсутності належного підтвердження можливості виконання таких робіт у спосіб, передбачений будівельними нормами, їх проведення об’єктивно створює ризик порушення технічного стану не лише окремого приміщення, а й будинку в цілому.
КГС ВС погодився із висновком суду першої інстанції, що саме факт проведення Відповідачем будівельних робіт, пов’язаних із переплануванням орендованого майна (закладання наявних віконних прорізів у зовнішній стіні будинку по осі "Б") без згоди орендодавців, та обґрунтоване заперечення ним доцільності виконання таких будівельних робіт, свідчить про спричинення їм шкоди та, відповідно, про істотність допущеного порушення умов договору оренди, що є достатньою підставою для розірвання такого договору та задоволення похідної вимоги про виселення орендаря з орендованого приміщення.
За результатами розгляду касаційні скарги задоволено, постанову суду апеляційної інстанції скасовано, рішення суду першої інстанції залишено в силі.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 29.04.2026 у справі № 908/2471/24 можна ознайомитись за посиланням.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
