Момент виникнення права власності: міжнародна практика

Офіс протидії рейдерству продовжує знайомити українців з результатами проведеного моніторингу міжнародної практики у сфері державної реєстрації. Цього разу йтиметься про особливості набуття права власності у деяких європейських країнах, зокрема в Італії, Іспанії, Німеччині та Франції. Інформацію оприлюднили на Facebook-сторінці Офісу.

Італія

В Італії підставою для набуття права власності є договір купівлі-продажу, реєстрація якого не є обов’язковою. На основі цього документа відбувається і перехід права власності. При цьому виникнення цього права не залежить від внесення запису до реєстру. І лише у випадку оскарження подвійної реєстрації перевага надається особі, відомості про яку було внесено до реєстру.

Реєстраційна процедура складається із декількох етапів. Спершу укладаються договір про неможливість розірвання угоди і попередній договір, потім — кінцевий договір купівлі-продажу. Оформлення останнього відбувається у нотаріуса протягом 1-3 місяців після укладання попереднього договору. При цьому нотаріус має обов’язково протягом 48 годин повідомити місцеву поліцію про зміну власника (вимога так званого антимафіозного законодавства) і направити договір до Державного департаменту реєстрації нерухомості.

Іспанія

А ось в Іспанії, навпаки, момент виникнення права власності пов’язаний із реєстрацією договору в державному реєстрі. Договір купівлі-продажу там укладається у нотаріальній конторі. Завірений нотаріусом документ направляється до Державного регістра власності, де упродовж півроку проводиться реєстрація, після чого договір передається власнику.

Німеччина

В іншій європейській державі — Німеччині, право власності виникає де-факто з першого числа місяця, наступного за сплатою покупної ціни, а де-юре — з моменту реєстрації нерухомості в поземельній книзі. Така процедура відбувається після виконання всіх необхідних вимог, зокрема і сплати податку на придбання нерухомості.

Усе нерухоме майно в Німеччині має бути зареєстровано у Реєстрі власників Поземельної книги (Grundbuch). На підставі відповідної виписки нотаріусом складається договір купівлі-продажу. При цьому продавець нерухомості має додатково подати статут розподілу власності, договір оренди, інформацію про об'єкт нерухомості (площа, поверх, кількість кімнат, список інвентарю тощо.). Присутність сторін правочину при його укладанні не обов’язкова. Після закінчення реєстрації власник отримує виписку з Поземельної книги.

Франція

Підставою виникнення права власності у Франції є державна реєстрація в спеціальному реєстраційному бюро, яке має назву Сховище іпотек. Реєстраційна процедура у Франції дещо подібна до італійської моделі. Спершу там потрібно укласти попередній договір. Нотаріально посвідчувати його не обов’язково, але покупцеві потрібно зробити внесок у сумі 10% від вартості нерухомості (5% — якщо об’єкт нерухомого майна знаходиться на етапі будівництва). Потім нотаріус має здійснити перевірку «чистоти угоди», відправивши низку запитів: до мерій — із зазначенням пріоритетної можливості меріям придбати нерухомість на умовах, передбачених попереднім договором; до іпотечного бюро — здійснити перевірку, чи немає неоплачених боргів за об’єктом; до усіх співвласників нерухомого майна — з’ясувати, чи згодні вони на відчуження. І тільки після цього відбувається підписання основного договору купівлі-продажу і, власне, сама державна реєстрація права власності у Сховищі іпотек.

Україна

В Україні запорукою захисту від рейдерських захоплень майна та унеможливлення підроблення правовстановлюючих документів є проведення державної реєстрації прав та вчасне внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав. Тому експерти Офісу протидії рейдерству вкотре наголошують на необхідності зареєструвати свої майнові права на нерухомість, набуті до 2013 року, і внести відповідні відомості до Державного реєстру прав.

Раніше «Судово-юридична газета» розповідала, що у Мін'юсті пояснили, як не допустити аграрного рейдерства після відкриття ринку землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.