Вирішення проблеми захисту прав добросовісного набувача у разі відсутності державної реєстрації іпотеки

Олександр Кухарєв,

доктор юридичних наук, доцент,

професор кафедри цивільного права та процесу Харківського національного університету внутрішніх справ,

викладач Національної школи суддів України

15 червня 2021 року Великою Палатою Верховного Суду (далі за текстом – ВП ВС) було прийнято постанову у справі № 922/2416/17 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Це рішення можна назвати дійсно революційним, оскільки воно вирішило цілу низку надзвичайно важливих правових питань, що виникають у зв’язку із реалізацією предмету іпотеки за відсутності в публічному реєстрі запису про його обтяження та подальший захист прав останнього набувача. Йдеться про поширену ситуацію, коли в межах справи про банкрутство  фізичної особи-підприємця відкривалася ліквідаційна процедура, з Державного реєстру іпотек вилучався запис про іпотеку відповідного майна (інколи на підставі окремої ухвали господарського суду), ліквідатором проводилися торги, за результатами яких нотаріусом посвідчувався договір відчуження майна, формально не обтяженого іпотекою.

Судова практика у справах про звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізованого в межах ліквідаційної процедури, упродовж тривалого часу залишалася неоднаковою, що пояснювалося передусім застосуванням різних норм матеріального права. Так, при вирішенні відповідних спорів існувала конкуренція норм Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (діяв на час реалізації спірного майна).

В окремих випадках суди задовольняли позови банківських установ на підставі ст. 23 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою у разі переходу права власності (права  господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Інколи суди дотримувалися і протилежної позиції, застосовуючи п. 6 ч. 1 ст. 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (у редакції, чинній на час реалізації іпотечного майна в ліквідаційній процедурі), де містилося положення, що з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури скасовується арешт, накладений на майно боржника, визнаного банкрутом, чи інші обмеження щодо розпорядження майном такого боржника. З цих міркувань вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки залишалися судами без задоволення.

Перша спроба усунути наведені розбіжності була зроблена Верховним Судом України (далі за текстом – ВСУ) ще у 2013 році. Задовольняючи заяву арбітражного керуючого, вища судова інстанція дійшла висновку, що відчуження майна, переданого в іпотеку під час проведення ліквідаційної процедури боржника, здійснюється у порядку, визначеному Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (у редакції, яка була чинною з 15.02.2010 р. до 16.06.2010 р.). Положеннями цього закону не передбачено згоди іпотекодержателя на відчуження предмета іпотеки за договором, що укладається під час ліквідаційної процедури боржника, яка здійснюється в межах справи про банкрутство. Права третіх осіб на повернення майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до набувача майна з використанням правового механізму, установленого ст. ст. 215, 216 ЦК. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені ст. 388 ЦК, які дають право витребувати майно в набувача. Разом з тим право на звернення до суду з віндикаційним позовом має власник майна (постанова ВСУ від 26 червня 2013 року, судова справа № 6-58цс13).

Утім, і після наведеної правової позиції судова практика з цього питання залишалася неоднаковою, оскільки не була надана відповідь на основне питання: що стає з іпотекою? Як і раніше, в окремих випадках заяви банківських установ задовольнялися на підставі ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у зв’язку з тим, що реалізація іпотечного майна, проведеного під час ліквідаційної процедури, не припиняє іпотеки, і вона переходить до нового власника (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня 2014 року, судова справа № 6-15870св14; ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня 2015 року, судова справа № 6-4568св15).

Крім того, окремі суди при вирішенні досліджуваних спорів застосовували правову позицію Верховного Суду України, висловлену 10 червня 2015 року (судова справа № 6-449цс15) – у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек. Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення первинного запису про неї в Державний реєстр іпотек (ухвала апеляційного суду Харківської області від 21 жовтня 2015 року, провадження № 638/519/15-ц).

Причому практика ВСУ не лише не сприяла вирішенню вказаних проблем, а навпаки, ще більше їх загострювала. Так, ВСУ з різницею в один тиждень було прийнято дві протилежні за змістом постанови, що безпосередньо стосувалися реалізації іпотечного майна в ліквідаційній процедурі під час банкрутства іпотекодавця.

Зокрема, 23 березня 2016 року ВСУ переглянув справу, згідно з якою у ході ліквідаційної процедури у справі про банкрутство фізичної особи–підприємця арбітражним керуючим було відчужено нерухоме майно юридичній особі. Відмовляючи у задоволенні заяви нового власника майна, ВСУ відзначив, що перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи регулюється ст. 23 Закону України «Про іпотеку». Отже, всі права та обов’язки іпотекодавця за договором іпотеки у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки, перейшли до останнього набувача (постанова від 23 березня 2016 року, судова справа № 6-137гс16).

Таким чином, у конкретній справі до відносин з реалізації іпотечного майна у ліквідаційній процедурі фізичної особи–підприємця ВСУ застосував Закон України «Про іпотеку» та дійшов висновку про чинність іпотеки для нового власника майна.  

Проте вже 30 березня 2016 року у справі про звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізованого в межах ліквідаційної процедури майна банкрута – фізичної особи-підприємця, ВСУ висловив протилежну позицію. Згідно зі ст. 5 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) провадження у справах про банкрутство регулюється цим Законом, ГПК України, іншими законодавчими актами України. З дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури скасовується арешт, накладений на майно боржника, визнаного банкрутом, чи інші обмеження щодо розпорядження майном такого боржника (п. 6 ч. 1 ст. 23 Закону «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»). Особа, до якої перейшло право власності на майно, що було предметом іпотеки, але реалізоване в межах ліквідаційної процедури з припиненням обтяження, не набуває статусу іпотекодавця і на таке майно не може бути звернено стягнення з підстав, передбачених ст. ст. 38, 39 Закону України «Про іпотеку» (постанова ВСУ від 30 березня 2016 року, судова справа № 6-2684цс15).

Очевидно, що такий підхід не сприяв як єдності судової практики, так і правовій визначеності.

У практиці Верховного Суду (далі за текстом – ВС) аналогічно був відсутній єдиний підхід при вирішенні досліджуваної категорії спорів. Наприклад, у постанові ВС від 6 березня 2018 року (судова справа № 640/19896/13-ц, провадження № 61-884св18) наголошено, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову в позові, адже спірне іпотечне майно було відчужене в процесі ліквідаційної процедури боржника, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності обтяженим іпотекою не було, а тому відповідачка, як власник квартири, не набула статусу іпотекодавця.

По іншій цивільній справі ВС дійшов протилежного висновку: перехід до відповідача права власності на спірне нерухоме майно відбулось внаслідок укладеного ним договору купівлі-продажу із попереднім власником. Останній набув відповідне право в ході ліквідаційної процедури під час виключення з Єдиного реєстру заборон запису про обтяження цього майна. Але після скасування вищим судом судових рішень, на підставі яких знято арешт з майна боржника, іпотека поновилась, на останнього набувача поширюється статус іпотекодавця за іпотечним договором (постанова ВС від 7 жовтня 2020 р., судова справа № 642/2040/16-ц, провадження № 61-40158св18).

Наведене свідчить про існування виключної правової проблеми, вирішення якої необхідно для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики. Ця проблема полягає у розв’язанні судами питання про наявність чи відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, що знаходиться у власності відповідача та набутий у ліквідаційній процедурі в межах справи про банкрутства за рішенням суду, яке згодом було скасоване. Саме тому передачу справи з цього питання на розгляд ВП ВС можна з упевненістю підтримати.

ВП ВС у постанові від 15 червня 2021 року сформулювала такі значущі правові висновки:

– скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;

– виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;

– виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;

– запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;

– за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;

– при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

Слід вказати, що оприлюднення повного тексту цієї постанови в Єдиному державному реєстрі судових рішень викликало широкий резонанс у правничому середовищі. Зокрема, окремими фахівцями висловлювалася позиція про те, що ВП ВС надала практично безмежні можливості для зловживань з боку позичальників, а також для запровадження різноманітних шахрайських «схем».

У зв’язку з цим, слід відзначити кілька аспектів, що характеризують постанову ВП ВС від 15 червня 2021 року (справа № 922/2416/17) не лише як законну, а й передусім справедливу, що ґрунтується на засадах верховенства права.

По-перше, істотною обставиною у відповідній категорії справ слід назвати захист інтересів добросовісного набувача. Відповідно до ч. 2 ст. 388 ЦК майно не може бути витребувано від набувача, якщо воно було продане у порядку, установленому для виконання судових рішень. При цьому не має значення, чи відразу вибуло майно з володіння власника або особи, якій він його передав, внаслідок його продажу в порядку виконання судового рішення, чи таке майно спочатку вибуло від них поза їх волею та перебувало в чужому незаконному володінні іншої особи.

Правило ч. 2 ст. 388 ЦК ґрунтується на авторитеті держави та суду. Судове рішення є обов’язковим до виконання (ст. 129^-1 Конституції України). Додатково у ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» міститься застереження про те, що судові рішення, що набрали законної сили, є обов’язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об’єднаннями на всій території України. Обов’язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.

Реалізація майна в процедурі банкрутства здійснювалася на підставі судового рішення, що набрало законної сили, зокрема, постанови господарського суду про визнання іпотекодавця банкрутом. Часто судом постановлялася окрема ухвала про зобов’язання нотаріуса вилучити запис з Державного реєстру іпотек стосовно обтяження майна іпотекою та посвідчити договір купівлі-продажу. Щоправда, наведені судові рішення зазвичай скасовувалися судами вищих інстанцій, а справи про банкрутство фізичних осіб-підприємців припинялися. Чи повинен останній добросовісний набувач майна позбавлятися своєї власності через помилковість рішення суду першої інстанції, який, до речі, ухвалив своє рішення іменем України? Упевнений, що ні!

По-друге, іпотека підлягає публічній реєстрації, що робить її наявність доступним для всіх третіх осіб. Функцією державної реєстрації іпотеки є оголошення належності іпотеки нерухомого майна певній особі. Через це відсутність відомостей про обтяження майна іпотекою істотно впливає на динаміку цивільних правовідносин та має враховуватися судом.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, перш ніж набути у власність обтяжений іпотекою об’єкт нерухомості, набувач має можливість довідатися про наявність такого обтяження з публічного реєстру. У цьому аспекті положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку» є цілком виправданим та не порушує балансу інтересів іпотекодавця, іпотекодержателя та набувача майна. Утім, у справі, що аналізується, відчуження майна було здійснено за відсутності в Державному реєстрі запису про його обтяження іпотекою, що унеможливлює механічне застосування ст. 23 Закону України «Про іпотеку». Як наголошено у п. 46.2 постанови ВП ВС від 1 квітня 2020 року (судова справа № 610/1030/18, провадження № 14-436цс19) добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження. Такий висновок ВП ВС повною мірою узгоджується із самою метою запровадження державної реєстрації речових прав. У протилежному випадку функціонування державних реєстрів взагалі втрачає жодний сенс.

Отже, є всі підстави підтримати наведену вище позицію ВП ВС від 15 червня 2021 року про те, що за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (п. 7.22). Це узгоджується із положенням ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким обтяження речового права, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

По-третє, визначальне значення для вирішення аналізованої категорії спорів є дотримання справедливості як загальної засади цивільного законодавства (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК). Відсутність чіткого визначення поняття «справедливість» у цивільному законодавстві дозволяє відносити його до оціночних, абстрактних категорій, які отримують своє змістовне оформлення, виходячи з конкретних обставин справи. Як зазначається у рішенні Конституційного Суду України від 2 листопада 2004 року № 15-рп/2004 справедливість – одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права.

Справедливою видається позиція, висловлена у правовій доктрині про те, що у класичному розумінні суд повинен перенести ідею справедливості, втілену в нормах права, на рівень конкретних правовідносин. Суд може компенсувати окремі недоліки формальної справедливості, обумовлені такою рисою права, як загальність. Вона не дозволяє адекватно вирішувати кожну конкретну ситуацію, яка може мати певні особливості, не враховані в нормі. У відомому вислові «Summum ius, summa iniuria» (найвище право – найвища беззаконність) із давніх-давен існувала стурбованість із приводу того, що суворе застосування позитивного права часто може закінчуватися найзліснішою несправедливістю. По суті, йдеться про конфлікт між формальною і змістовною несправедливістю. Одним із засобів, за допомогою якого суд може стати змістовно справедливим, є гнучкість норм, що надає суддям можливості розвивати і пристосовувати право, застосовувати розсуд[1].

Застосування до досліджуваних правовідносин ст. 23 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою, на перший погляд формально є вірним. Проте чи відповідає це справедливості? Очевидно, що ні. Набувач такого майна не повинен нести відповідальність за невиконання іншою особою прийнятих на себе зобов’язань, забезпечених заставою. Тим більше, що останній власник майна не укладав з банківською установою відповідних договорів та не перебував із останньою в жодних правовідносинах. У момент відчуження такого майна в державних реєстрах відсутня інформація про обтяження заставою, відповідні записи вилучено з державних реєстрів на підставі чинного судового рішення, а ця інформація перевірялася нотаріусом під час посвідчення правочину, що також має бути прийняте до уваги судом при кваліфікації правовідносин, що виникли між сторонами.

Аналіз судової практики з обраної тематики свідчить, що позови про звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізований у ліквідаційній процедурі, пред’являються до кінцевих набувачів – фізичних осіб, для яких предмет спору (житловий будинок, квартира) є, як правило, єдиним місцем проживання. Чи можна в даному випадку порівнювати положення комерційного банку, який має фактично необмежений фінансовий ресурс, численні юридичні служби, зі становищем фізичної особи, яка придбала житло, не обтяжене іпотекою на момент посвідчення правочину, за даними державних реєстрів, сплативши реальну ринкову ціну? Відтак йдеться про участь слабшої сторони, якою у правовідношенні виступає останній набувач майна, що перебувало в іпотеці банківської установи.          

Слабшою стороною в договірному зобов’язанні виступає учасник, наділений значно меншою ресурсною, економічною базою, статусними можливостями стосовно свого контрагенту. Слабша сторона у зобов’язанні – науковий термін, що використовується для зручності характеристики розподілу прав та обов’язків між сторонами, пояснення несиметричності прав та обов’язків у суб’єктів. І хоча цей термін не врегульований в ЦК або в інших нормативно-правових актах, проблеми захисту слабшої сторони в договорі активно досліджуються в доктрині цивільного права[2]. Як стверджував В. В. Вітрянський, однією з основних проблем, що вирішуються цивільним правом, є захист слабшої сторони в договірному зобов’язанні. Реалізація цього завдання вимагає формального відступу від одного з основних принципів цивільного законодавства – рівності учасників цивільно-правових відносин. Відтак, завдання цивільного права полягає у «вирівнюванні» учасників майнового обороту шляхом встановлення для слабшої сторони особливих умов участі в договірних відносинах – серед іншого, обмеження відповідальності слабшої сторони[3]. Тому слабша сторона потребує додаткової підтримки передусім з боку суду, який розглядає відповідну цивільну справу.

Уявляється справедливим, що права останнього набувача майна, як слабшої сторони у правовідносинах, мають бути захищені належним чином. І хоча законодавчо не визначена така підстава припинення іпотеки, як реалізація майна в ліквідаційній процедурі, наведений недолік має бути виправлений із застосуванням інших правових механізмів. У цьому аспекті ідея, закладена у правову позицію ВП ВС, що висловлена в постанові від 15 червня 2021 року, повною мірою не лише захищає права слабшої сторони в правовідносинах, а й враховує справедливість як загальну засаду цивільного законодавства, а також правові механізми захисту прав добросовісного набувача.

Такий підхід узгоджується з практикою Європейського суду з прав людини. В ситуаціях, коли йдеться про позбавлення права власності добросовісного набувача через помилку державного органу Європейський суд з прав людини послідовно стверджує, що «легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (рішення від 5 листопада 2002 року у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548/97, п. 58; рішення від 13 грудня 2007 року у справі «Гаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі «Трго проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67; заява № 63508/11, п. 67).

[1] Погребняк С. П. Основоположні принципи права (змістовна характеристика): монографія. Харків : Право, 2008. С. 63, 64.

[2] Див., напр.: Вавилин Е. В. Осуществление и защита гражданских прав. Москва: Волтерс Клувер, 2009. С. 50–69; Каширин И. О. Некоторые вопросы защиты слабой стороны в договорах страхования. Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2012. № 3. С. 149–154.

[3] Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. Москва: Статут, 2005. С. 792, 793.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.