Арендаторов могут попросить освободить квартиру даже при своевременной оплате: когда это законно, а когда нужно защитить свои права
Аренда жилья не всегда гарантирует спокойное проживание до истечения срока договора. На практике даже добросовестные арендаторы могут неожиданно получить требование освободить квартиру, хотя исправно платят арендную плату и не нарушают договоренности с собственником. Причины бывают разными: хозяин решил продать недвижимость, планирует заселиться сам или просто хочет прекратить арендные отношения.
Впрочем, закон не позволяет выселять нанимателя только по желанию собственника. Порядок прекращения аренды, сроки предупреждения, основания досрочного расторжения договора, определенные Гражданским кодексом Украины. Именно поэтому арендаторам важно знать свои права, чтобы в случае конфликта не остаться без жилья из-за незаконных действий арендодателя.
Разбираем подробно, в каких случаях владелец квартиры действительно может потребовать уволить жилье, сколько времени имеет арендатор на выселение, могут ли выселить семью с детьми и что делать, если хозяин пытается заставить уехать без решения суда.
Когда владелец квартиры имеет право требовать выселения
Правоотношения между арендодателем и нанимателем регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины (статьи 810–825 ГК Украины), определяющей порядок заключения, исполнения и прекращения договора найма (аренды) жилья. Согласно статье 810 ГК Украины, по договору найма жилья владелец передает жилье в пользование нанимателю за плату на определенный срок.
В то же время в законе определены случаи, когда арендодатель может потребовать досрочно прекратить договор. Такими основаниями являются случаи, когда арендатор систематически не платит арендную плату, уже истек срок договора, съемное жилье используют не по назначению, в случае порчи жилья или имущества происходит систематическое нарушение правил сожительства, что создает неудобства соседям, в случае других оснований, прямо предусмотренных самим договором аренды.
Такие положения вытекают из статей 825, 826 Гражданского кодекса Украины, позволяющих расторгнуть договор в случае существенного нарушения его условий.
Однако даже если существует основание для того, чтобы расторгнуть договор, это еще не означает, что вы должны немедленно покинуть жилье. Право собственности не означает возможность никогда не изгнать нанимателя без соблюдения определенной законом процедуры.
Если договор заключен надлежащим образом, его условия обязательны как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому ключевое значение имеет не только причина выселения, но и порядок ее реализации.
За какой срок должны предупредить о выселении
Один из самых распространенных вопросов среди арендаторов – может ли владелец квартиры попросить освободить жилье буквально завтра. Ответ зависит от того, заключен договор аренды и по какой причине его прекращают. Если стороны заключили письменный договор, арендодатель должен действовать в соответствии с его условиями и нормами Гражданского кодекса Украины.
Согласно части третьей статьи 825 Гражданского кодекса Украины, если собственник жилья намерен отказаться от договора из-за необходимости использовать квартиру для собственного проживания или проживания членов своей семьи, он обязан в письменном виде предупредить нанимателя не позднее чем за два месяца. Этот двухмесячный срок является гарантией для арендатора, чтобы он мог найти другое жилье без риска остаться на улице.
Если же договор истекает в определенный сторонами день и его не продлевают, по истечении срока наниматель должен освободить квартиру. Однако даже в таком случае стороны часто договариваются о дополнительном времени для переезда. Необходимо фиксировать любые договоренности в письменном виде, чтобы избежать дальнейших споров.
Также в документе указывается, если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за чьи действия он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья.
Могут выселить без решения суда
Владелец квартиры не имеет права самостоятельно выселять арендатора, если отказывается покидать жилье. Незаконными могут быть: смена замков без ведома арендатора, отключение электроэнергии, воды или газа с целью заставить уехать, унос личных вещей нанимателя, физическое препятствие пользованию жильем. Такие действия могут квалифицироваться как самоуправство и нарушение гражданских прав личности.
Согласно статье 391 Гражданского кодекса Украины, собственник вправе потребовать устранения препятствий в пользовании своим имуществом, однако реализовать это право он может только законными способами. Если арендатор отказывается добровольно покинуть квартиру, собственник должен обратиться в суд с иском о выселении.
После вступления решения суда в законную силу его исполнение осуществляется в соответствии с Законом Украины «Об исполнительном производстве». Только государственный или частный исполнитель имеет право организовать принудительное выселение. Именно поэтому угрозы «сегодня меняю замки» не имеют юридической силы, если отсутствует решение суда или добровольное согласие сторон.
Что делать, если арендодатель требует уехать досрочно
Довольно часто случаются ситуации, когда владелец неожиданно уведомляет арендатора о необходимости освободить квартиру. Однако если договор аренды еще действует, наниматель имеет право требовать его выполнения до окончания определенного срока. Одностороннее расторжение договора возможно только в случаях прямо предусмотренных законом или самим договором.
Если вас просят досрочно выселиться из арендованного жилья, необходимо прежде всего проверить: действительно ли договор предусматривает такую возможность, существуют ли законные основания для расторжения договора, соблюдал ли арендодатель установленный порядок уведомления.
Если владелец просто сообщил по телефону или устно попросил освободить квартиру, это само по себе не прекращает действие договора. В случае конфликта следует хранить всю переписку, квитанции об оплате аренды, копию договора и другие документы, которые могут подтвердить надлежащее исполнение своих обязанностей.
При необходимости арендатор может обратиться в суд с иском о защите своего права пользования жильем в соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса Украины.
Могут ли выселить квартирантов без договора
Наиболее уязвимы арендаторы, которые снимают жилье без письменного договора. В Украине такие ситуации до сих пор достаточно распространены, хотя именно они чаще всего становятся причиной конфликтов. Отсутствие письменного договора значительно усложняет доказывание факта арендных отношений. Формально собственник жилья может заявить, что посторонние находятся в его квартире без законных оснований. В таком случае он может обратиться в полицию, подтвердив свое право собственности соответствующими документами.
Вместе с тем даже в отсутствие договора полиция не имеет права автоматически выселять людей только на основании заявления собственника. Если возникает спор по поводу права пользования жильем, окончательное решение также принимается судом.
Поэтому лучше всегда заключать письменный договор, даже если жилье кажется знакомым или родственникам.
Могут ли выселить семью с ребенком
Отдельную категорию составляют семьи, проживающие в съемном жилье вместе с несовершеннолетними детьми. Сам факт наличия ребенка не означает, что выселение невозможно. В то же время суд при рассмотрении дела обязательно учитывает интересы ребенка. Такое требование устанавливают:
- статья 3 Конвенции ООН о правах ребенка
- статья 8 Закона Украины «Об охране детства»
- положения Семейного кодекса Украины об обеспечении надлежащих условий развития детей.
Если выдворение может привести к тому, что ребенок останется без надлежащих жилищных условий, суд может учесть эти обстоятельства при принятии решения. В некоторых случаях к рассмотрению дела привлекаются органы опеки и попечительства, которые дают суду заключение по обеспечению прав несовершеннолетнего ребенка.
В то же время, наличие детей не освобождает нанимателей от выполнения условий договора аренды. Если они не платят арендную плату или нарушают условия договора, суд все равно может удовлетворить иск владельца о выселении.
Как защитить свои права арендатору
Лучшим способом избежать конфликтов остается письменный договор. Также следует: хранить все квитанции или банковские выписки об оплате, фиксировать передачу средств в письменном виде, не соглашаться на выселение только на основании устного требования, в случае спора обращаться за правовой помощью.
Если владелец жилья оказывает психологическое давление, угрожает или пытается выселить без законных оснований, арендатор вправе обратиться в полицию и суд с требованием о защите своих гражданских прав.
Аренда жилья не означает, что владелец может когда-либо изменить правила игры и требовать немедленного выселения. Если между сторонами заключен договор, то его условия должны выполняться обеими сторонами, а досрочное прекращение аренды возможно только в случаях, определенных законом или самим договором.
Именно поэтому в случае конфликта наилучшей защитой для арендатора остается письменный договор, надлежащим образом оформленные документы и знание своих прав.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
