Орендарів можуть попросити звільнити квартиру навіть за своєчасної оплати: коли це законно, а коли потрібно захистити свої права

Оренда житла не завжди гарантує спокійне проживання до завершення строку договору. На практиці навіть сумлінні орендарі можуть несподівано отримати вимогу звільнити квартиру, хоча справно сплачують орендну плату й не порушують домовленостей із власником. Причини бувають різними: господар вирішив продати нерухомість, планує заселитися сам або просто хоче припинити орендні відносини.

Втім, закон не дозволяє виселяти наймача лише через бажання власника. Порядок припинення оренди, строки попередження, підстави для дострокового розірвання договору, визначені Цивільним кодексом України. Саме тому орендарям важливо знати свої права, щоб у разі конфлікту не залишитися без житла через незаконні дії орендодавця.

Розбираємо детально, у яких випадках власник квартирі справді може вимагати звільнити житло, скільки часу має орендар на виселення, чи можуть виселити сім’єю з дітьми та що робити, якщо господар намагається змусити виїхати без рішення суду.

Коли власник квартири має право вимагати виселення

Правовідносини між орендодавцем і наймачем регулюються главою 59 Цивільного кодексу України (статті 810–825 ЦК України), яка визначає порядок укладення, виконання та припинення договору найму (оренди) житла. Відповідно до статті 810 ЦК України, за договором найму житла власник передає житло у користування наймачеві за плату на визначений строк.

Водночас в законі визначені випадки, коли орендодавець може вимагати достроково припинити договір. Такими підставами є випадки, коли орендар систематично не сплачує орендну плату, вже закінчився строк договору, винаймане житло використовують не за призначенням, у разі псування житла або майна, відбувається систематичне порушення правил співжиття, що створює незручності сусідам, у випадку інших підстав, які прямо передбачені самим договором оренди.

Такі положення випливають зі статей 825, 826 Цивільного кодексу України, які дозволяють розірвати договір у разі істотного порушення його умов.

Проте, навіть, якщо існує підстава для того, щоб розірвати договір, це ще не означає, що ви повинні негайно залишити житло. Право власності не означає можливість будь-коли вигнати наймача без дотримання визначеної законом процедури.

Якщо договір укладено належним чином, його умови є обов’язковими як для орендодавця, так і для орендаря. Саме тому ключове значення має не лише причина виселення, а й порядок її реалізації.

За який строк повинні попередити про виселення

Одне з найпоширеніших запитань серед орендарів – чи може власник квартири попросити звільнити житло буквально «завтра». Відповідь залежить від того, чи укладено договір оренди та з якої причини його припиняють. Якщо сторони уклали письмовий договір, орендодавець повинен діяти відповідно до його умов і норм Цивільного кодексу України.

Згідно з частиною третьою статті 825 Цивільного кодексу України, якщо власник житла має намір відмовитися від договору через необхідність використовувати квартиру для власного проживання або проживання членів своєї сім’ї, він зобов’язаний письмово попередити наймача не пізніше ніж за два місяці. Саме цей двомісячний строк є гарантією для орендаря, щоб він міг знайти інше житло без ризику залишитися на вулиці.

Якщо ж договір завершується у визначений сторонами день і його не продовжують, після закінчення строку наймач повинен звільнити квартиру. Проте навіть у такому випадку сторони нерідко домовляються про додатковий час для переїзду. Необхідно фіксувати будь-які домовленості письмово, щоб уникнути подальших спорів.

Також в документі зазначається, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Чи можуть виселити без рішення суду

Власник квартири не має права самостійно виселяти орендаря, якщо той відмовляється залишати житло. Незаконними можуть бути: зміна замків без відома орендаря, відключення електроенергії, води чи газу з метою змусити виїхати, винесення особистих речей наймача, фізичне перешкоджання користуванню житлом. Такі дії можуть кваліфікуватися як самоуправство та порушення цивільних прав особи.

Відповідно до статті 391 Цивільного кодексу України, власник має право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном, однак реалізувати це право він може лише законними способами. Якщо орендар відмовляється добровільно залишити квартиру, власник повинен звернутися до суду з позовом про виселення.

Після набрання рішенням суду законної сили його виконання здійснюється відповідно до Закону України «Про виконавче провадження». Лише державний або приватний виконавець має право організувати примусове виселення. Саме тому погрози «сьогодні ж міняю замки» не мають юридичної сили, якщо відсутнє рішення суду або добровільна згода сторін.

Що робити, якщо орендодавець вимагає виїхати достроково

Досить часто трапляються ситуації, коли власник несподівано повідомляє орендарю про необхідність звільнити квартиру. Проте, якщо договір оренди ще діє, наймач має право вимагати його виконання до закінчення визначеного строку. Одностороннє розірвання договору можливе лише у випадках, прямо передбачених законом або самим договором.

Якщо вас просять достроково виселитись з орендованого житла необхідно насамперед перевірити: чи дійсно договір передбачає таку можливість, чи існують законні підстави для розірвання договору, чи дотримався орендодавець встановленого порядку повідомлення.

Якщо власник просто повідомив телефоном або усно попросив звільнити квартиру, це саме по собі не припиняє дію договору. У випадку конфлікту варто зберігати всю переписку, квитанції про оплату оренди, копію договору та інші документи, які можуть підтвердити належне виконання своїх обов’язків.

За необхідності орендар може звернутися до суду із позовом про захист свого права користування житлом відповідно до положень Цивільного процесуального кодексу України.

Чи можуть виселити квартирантів без договору

Найбільш уразливими є орендарі, які винаймають житло без письмового договору. В Україні такі ситуації досі досить поширені, хоча саме вони найчастіше стають причиною конфліктів. Відсутність письмового договору значно ускладнює доведення факту орендних відносин. Формально власник житла може заявити, що сторонні особи перебувають у його квартирі без законних підстав. У такому випадку він може звернутися до поліції, підтвердивши своє право власності відповідними документами.

Разом із тим навіть за відсутності договору поліція не має права автоматично виселяти людей лише на підставі заяви власника. Якщо виникає спір щодо права користування житлом, остаточне рішення також ухвалюється судом.

Саме тому краще завжди укладати письмовий договір, навіть якщо житло здається знайомим або родичам.

Чи можуть виселити сім’ю з дитиною

Окрему категорію становлять сім’ї, які проживають в орендованому житлі разом із неповнолітніми дітьми. Сам факт наявності дитини не означає, що виселення є неможливим. Водночас суд під час розгляду справи обов’язково враховує інтереси дитини. Таку вимогу встановлюють:

• стаття 3 Конвенції ООН про права дитини
• стаття 8 Закону України «Про охорону дитинства»
• положення Сімейного кодексу України щодо забезпечення належних умов для розвитку дітей.

Якщо виселення може призвести до того, що дитина залишиться без належних житлових умов, суд може врахувати ці обставини під час ухвалення рішення. У деяких випадках до розгляду справи залучаються органи опіки та піклування, які надають суду висновок щодо забезпечення прав неповнолітньої дитини.

Водночас наявність дітей не звільняє наймачів від виконання умов договору оренди. Якщо вони систематично не сплачують орендну плату або порушують умови договору, суд усе одно може задовольнити позов власника про виселення.

Як захистити свої права орендарю

Найкращим способом уникнути конфліктів залишається письмовий договір. Також варто: зберігати всі квитанції або банківські виписки про оплату, фіксувати передачу коштів письмово, не погоджуватися на виселення лише на підставі усної вимоги, у разі спору звертатися за правовою допомогою.

Якщо власник житла чинить психологічний тиск, погрожує або намагається виселити без законних підстав, орендар має право звернутися до поліції та до суду із вимогою про захист своїх цивільних прав.

Оренда житла не означає, що власник може будь коли змінити правила гри та вимагати негайного виселення. Якщо між сторонами укладено договір, його умови мають виконуватися обома сторонами, а дострокове припинення оренди можливе лише у випадках, визначених законом або самим договором.

Саме тому у разі конфлікту найкращим захистом для орендаря залишається письмовий договір, належно оформлені документи та знання своїх прав.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.