Цены на квартиры могут вырасти на 20%: в налоговую амнистию от Зеленского добавили поправку о повышении налогов

На следующей неделе Верховная Рада собирается принять закон о налоговой амнистии. Парламент начал рассматривать поправки ко второму чтению 4 июня и планирует закончить с ними 15 июня.

Напомним, что законопроект № 5153 о налоговой амнистии внес в Верховную Раду Владимир Зеленский, однако правил документ ко второму чтению Комитет по налоговой политике Даниила Гетманцева.

И ко второму чтению в проекте внезапно появилась поправка самого Гетманцева, которая касается повышения налога на продажу недвижимости.

Какое это имеет отношение к целям и задачам изначально поданного Президентом законопроекта, остается загадкой. Вместе с тем, по данным «Судебно-юридической газеты», для граждан это будет иметь более чем тяжелые последствия в виде повышения стоимости покупки заветного жилья.

Как сейчас

Вопрос налогообложения операций по продаже недвижимости регулируется статьей 172 Налогового кодекса под названием «Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна».

Так, в ней прописано, что доход, полученный от продажи не чаще одного раза в течение налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома и пр., а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

Вместе с тем, если гражданин продаст в течение года более чем один объект недвижимости, то со своего дохода от продажи этого объекта он должен заплатить государству 5% налога.

Доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства облагается налогом в порядке, определенном этой статьей для объектов недвижимого имущества.

Как предлагает Гетманцев

Поправкой Даниила Гетманцева предлагается внести изменения в упомянутую статью 172 Налогового кодекса в части ставки налога.

Так, налог с третьей и последующих продаж объекта недвижимости составит уже не 5%, а 18% государству (кроме случаев, когда имущество получено налогоплательщиком в наследство).

Аналогично, 18% налога ему нужно уплачивать со второй продажи, если продается объект, не указанный в п. 172.1 НК (подробнее см. в сравнительной таблице).

При этом устанавливается, что если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций с продажи, мены объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе, в случае если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо. Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией. В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.

Главное юридическое управление Верховной Рады обратило внимание, что нормой о налогообложении операций с недвижимостью законопроект дополнили в нарушение Регламента. «Проект, вопреки требованиям статьи 116 Регламента Верховной Рады Украины, дополнен положением о внесении изменений в статью 172 Налогового кодекса Украины, что не было предметом рассмотрения в первом чтении», - отметило ГЮУ.

«Судебно-юридическая газета» решила обратиться за комментарием к эксперту – Президенту Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрию Пите.

«Амнистия подразумевает, что все объекты недвижимости выйдут «на свет». Вроде бы все логично, но вот вряд ли инвесторы горят желанием заплатить налог в 18% с третей продажи, то есть в 3 раза больше, чем сейчас.

Повышение налогов заставит продавцов искать пути, как их избежать. Ведь люди, которые профессионально «играют» на рынке, не готовы к снижению собственной прибыли», - отметил он. 

Первичный рынок

«Естественно, застройщики вряд ли оптимистично воспримут повышение налогов, ведь они не «спонсоры», не «меценаты», им придется автоматически изменить свою ценовую политику.

Если допустить, что предложенные изменения заработают, то велика вероятность, что к этому моменту застройщики будут вынуждены повысить цены на 20%+ растущие издержки в себестоимости строительства.

Станет ли жилье на первичном рынке более доступным? Очевидно, что нет.

И на старте строительства, и на финише цены будут высоки. Сейчас цена на котловане лишь на 5-10% выше себестоимости строительства, вполне вероятно, что с новыми налогами стартовые цены увеличатся, минимум, на 3-5%.

Это лишь одна сторона медали. Есть и вторая, которая касается инвесторов на первичном рынке, которые не просто вкладывают средства в жилье, а и стараются на этом заработать (так называемые рантье).

Приведу такой пример: на сегодняшний день количество инвестиционных продаж на первичном рынке по разным оценкам достигает 50-55%. При этом около 60% таких инвесторов являются рантье, которые покупают не 1-2 квартиры, а от 5 и выше.

Их политика понятна: купить по наиболее выгодным ценам на котловане и продать на завершающем этапе строительства, когда риски недостроя минимальны, но при этом объект еще не введен в эксплуатацию.

К слову, вилка в разнице цены на старте и на стадии ввода объекта в эксплуатацию может достигать в среднем 35-40%, но есть объекты, в которых цена увеличивается на 40-50% и выше.

И, например, продав 2-ю квартиру по «вменяемой» ставке 5% + 1,5% военного сбора, уже 3-ю квартиру им придется продавать по цене, учитывающей 18% + военный сбор. Естественно, для инвестора есть несколько вариантов: либо завышать цену, чтобы не потерять ожидаемую прибыль, либо сократить количество операций, либо или же сократить свои «аппетиты» в вопросе дохода или же покинуть этот инвестиционный рынок.

Можно допустить, что со вступлением в силу новых налоговых условий динамика продаж у застройщиков может значительно снизиться. При этом еще пока не совсем ясно, «выживет» ли в таких условиях рассрочка от застройщика, но то, что количество сделок при помощи этого механизма покупки жилья из-за высокой цены сократится, это очевидно.

То есть, подытожу: на первичном рынке цены вырастут соизмеримо размеру налоговых ставок, что негативно скажется на количестве покупателей жилья на первичном рынке.

Если цель – «обложить данью» застройщиков и инвесторов, то логично было бы реформировать существующий порядок с учетом интересов всех сторон и, прежде всего – покупателей», - подчеркивает Юрий Пита.

Вторичный рынок

«По моему мнению, тем продавцам, кто пытается заработать на недвижимости, приобретая объекты недвижимости и впоследствии продавая их дороже, тоже придется несладко.

Сейчас доля таких продавцов на вторичном рынке жилья составляет около 25-30%. При этом на малогабаритном жилье старой застройки вряд ли удастся заработать больше, даже при повышенном спросе на такие квартиры. Скорее всего, часть инвесторов переориентируется на более дорогой сегмент жилья.

По моему мнению, предложенные изменения не совсем адекватны по отношению к продавцам.

Если цель – не дать возможность получить сверхприбыль, то логично было бы установить случаи, при которых взимается 18% налога, например, если это касается продажи одним физлицом квартир в многоквартирных домах или коттеджей на одном земельном участке.

В отличие от первичного рынка, как я уже заметил, количество рантье на вторичном рынке значительно меньше, так как источник прибыли на первичке – это разница между стартовой и финишной ценами на квартиру, а на вторичном рынке – «игра» возможна на качестве и состоянии продаваемого объекта.

В любом случае, цены на вторичном рынке «подтянутся» под первичный, ценового дисбаланса уж точно не будет.

Можно говорить, что при росте стоимости квартир на первичном рынке на 20%, стоимость объектов на вторичном рынке может вырасти, в зависимости от самого объекта, как минимум, на 10-15%», - отметил он.

Также Юрий Пита отмечает, что как поправка Гетманцева к статье 172 НК, так и законопроект Минфина 5600 – это некая сборная солянка «хотелок» из разных сфер экономики и бизнес-деятельности.

«Но больнее всего изменение налоговой политики ударит по рынку недвижимости», - добавляет он.

«Отчасти появление таких налоговых изменений связано с тем, что на данный момент готовится почва для принятия другого и очень важного законопроекта 5091 о защите прав инвесторов. Согласно этому документу, еще не готовое жилье становится объектом недвижимости, а инвесторы получают права собственности на «непостроенные квартиры». Естественно на фоне равных прав разная налоговая нагрузка при приобретении уже готового и строящегося жилья на первичке была бы коллизией», - подытожил Юрий Пита.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и Twitter, чтобы быть в курсе самых важных событий.