ВС висловився щодо сплати витрат на утримання орендованого майна

За відсутності в договорі оренди погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків на утримання будинку, прибудинкової території і недосягнення між орендарем та ОСББ згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків обов’язок зі сплати таких платежів має власник приміщень - орендодавець, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов’язковими відповідно до закону. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 906/884/19.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та частини першої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник зобов’язаний, зокрема, виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

«Отже, прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об’єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов’язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов’язані його утримувати відповідно до прямої норми статті 322 ЦК України та частини другої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», – зазначив Верховний Суд.

У зв’язку з цим рішення загальних зборів ОСББ, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов’язковими для міської ради, як власника нежитлових приміщень, який в силу прямої норми законом несе тягар утримання належного йому майна та зобов’язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ.

Що ж до орендаря зазначених приміщень (ТОВ), то чинним законодавством дійсно передбачено, що зобов’язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

У той же час КГС ВС констатував, що визначаючи зобов’язання орендарів щодо здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не визначає механізму реалізації такого зобов’язання, у тому числі механізму захисту прав об’єднання співвласників. Зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна.

За таких обставин КГС ВС дійшов висновку про те, що з урахуванням приписів статті 511 ЦК України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов’язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов’язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Зважаючи на загальні підстави виникнення цивільних прав та обов’язків (стаття 11 ЦК України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов’язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна.

«Тобто обов’язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов’язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку», – наголосив КГС ВС.

Нагадаємо, «Судово-юридична газета» писала, що КГС сформулював позицію про те, як правильно здійснювати забезпечення позову.

Також ВС роз’яснив умови задоволення вимог кредиторів за рахунок майна боржника, яке є предметом забезпечення.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути у курсі найважливіших подій