Кому належать технічні поверхи, колясочні та вестибюлі у багатоповерхівках: позиція ВС

Кому належать технічні поверхи, колясочні та вестибюлі у багатоквартирних будинках — співвласникам чи приватним особам? Відповідь на це питання надав Верховний Суд у постанові від 29 травня 2026 року у справі № 947/27734/23, яка може вплинути на подальшу судову практику у спорах щодо спільного майна.

Співвласниця квартири в багатоквартирному будинку звернулася до суду з вимогою захистити право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення, які, на її думку, були незаконно оформлені у приватну власність.

Спір стосувався технічного поверху (котельні) площею 127,5 кв. м, а також приміщень площею 18,2 кв. м та 19,1 кв. м, право власності на які було зареєстровано за фізичною особою на підставі свідоцтв, виданих Одеською міською радою. Позивачка стверджувала, що вказані об’єкти є допоміжними приміщеннями будинку, а отже належать усім співвласникам та не могли бути відчужені.

Тож позивачка просила суд встановити, що зазначені приміщення на момент введення будинку в експлуатацію належали до допоміжних і входили до складу спільного майна співвласників будинку.

Окрім цього, вона просила суд усунути порушення права спільної сумісної власності шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, яким за відповідачем було зареєстровано право власності на технічний поверх площею 127,5 кв. м як окремий об’єкт нерухомості.

Суд першої інстанції відмовив у позові, зокрема, через неефективність обраного способу захисту. Суд вказав, що позивач намагалася встановити юридичні факти та скасувати свідоцтва про право власності, тоді як належним шляхом був би віндикаційний позов щодо витребування майна.

Проте апеляційний суд не погодився з цим, зазначивши, що якщо майно перебуває у спільній власності в силу закону, позивачу не потрібно доводити своє право власності, а достатньо оскаржити документи, що створюють перешкоди у користуванні спільним майном, а саме шляхом визнання свідоцтв недійсними). Верховний Суд зрештою зосередився на матеріальному аспекті — статусі самих приміщень.

Критерії розмежування та позиція суду

Верховний Суд, вирішуючи спір, застосував положення статті 382 Цивільного кодексу України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Суд підтвердив, що допоміжні приміщення, зокрема колясочні, комори, технічні приміщення, призначені виключно для обслуговування будинку  є невід’ємною частиною будівлі та належать співвласникам на праві спільної сумісної власності.

Натомість нежитлові приміщення є самостійними об’єктами нерухомості, не віднесеними до житлового фонду, та можуть використовуватися для торговельних, побутових чи інших цілей непромислового характеру.

Відповідно до частин 1–2 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників і не підлягає поділу між ними, а також не може бути виділене в натурі.

Конституційний Суд України у Рішенні від 2 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 зазначив, що правовий режим допоміжних приміщень визначається як складова спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, включаючи елементи, необхідні для його функціонування та експлуатації.

У Рішенні від 9 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 КСУ уточнив, що допоміжні приміщення мають функціональне призначення — забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. При цьому до кола таких мешканців належать власники, співвласники, наймачі та інші користувачі приміщень у будинку. Суд також наголосив, що допоміжні функції можуть виконуватися і об’єктами, розташованими поза межами будинку, якщо вони пов’язані з його обслуговуванням.

Натомість нежитлові приміщення, призначені для торговельних, побутових або інших потреб непромислового характеру, є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин і не входять до житлового фонду. Відтак право спільної власності співвласників на такі об’єкти не виникає автоматично.

Для визначення правового статусу приміщень у багатоквартирному будинку необхідно враховувати:

• місце їх розташування;
• функціональне призначення;
• спосіб і порядок використання;
• сукупність технічних характеристик об’єкта.

Саме ці критерії дозволяють відмежувати допоміжні приміщення, що входять до спільного майна співвласників, від нежитлових приміщень, які є самостійними об’єктами цивільних прав.

Суд відмовив у задоволенні позову з огляду на такі обставини. Статус спірних приміщень як нежитлових уже був встановлений у попередніх справах (№ 520/10983/14-ц та № 520/5447/17), де підтверджено право власності відповідача.

Крім того, позивачкою не надано належних доказів того, що на момент введення будинку в експлуатацію приміщення мали статус допоміжних.

Суд відхилив експертні висновки, оскільки вони були підготовлені без огляду об’єктів та без дослідження оригіналів проєктної документації.

Таким чином, співвласники, які намагаються повернути приміщення у спільну власність, повинні довести, що приміщення за проектом було саме допоміжним. Самого лише факту наявності там котельні може бути недостатньо, якщо за документами об’єкт виділений як самостійна нежитлова площа.

Якщо право власності було зареєстровано згідно з чинним на той момент законодавством, то його оспорювання через багато років без належних доказів незаконності реєстрації є малоперспективним.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.