Кому принадлежат технические этажи, колясочные и вестибюли в многоэтажках: позиция ВС
Кому принадлежат технические этажи, колясочные и вестибюли в многоквартирных домах — совладельцам или частным лицам? Ответ на этот вопрос предоставил Верховный Суд в постановлении от 29 мая 2026 года по делу № 947/27734/23, которое может повлиять на дальнейшую судебную практику в спорах относительно общего имущества.
Совладелица квартиры в многоквартирном доме обратилась в суд с требованием защитить право общей совместной собственности на вспомогательные помещения, которые, по ее мнению, были незаконно оформлены в частную собственность.
Спор касался технического этажа (котельной) площадью 127,5 кв. м, а также помещений площадью 18,2 кв. м и 19,1 кв. м, право собственности на которые было зарегистрировано за физическим лицом на основании свидетельств, выданных Одесским городским советом. Истица утверждала, что указанные объекты являются вспомогательными помещениями дома, а следовательно, принадлежат всем совладельцам и не могли быть отчуждены.
Поэтому истица просила суд установить, что указанные помещения на момент ввода дома в эксплуатацию относились к вспомогательным и входили в состав общего имущества совладельцев дома.
Кроме этого, она просила суд устранить нарушение права общей совместной собственности путем признания незаконным и отмены свидетельства о праве собственности, которым за ответчиком было зарегистрировано право собственности на технический этаж площадью 127,5 кв. м как отдельный объект недвижимости.
Суд первой инстанции отказал в иске, в частности, из-за неэффективности выбранного способа защиты. Суд указал, что истица пыталась установить юридические факты и отменить свидетельства о праве собственности, тогда как надлежащим путем был бы виндикационный иск об истребовании имущества.
Однако апелляционный суд не согласился с этим, отметив, что если имущество находится в общей собственности в силу закона, истцу не нужно доказывать свое право собственности, а достаточно обжаловать документы, создающие препятствия в пользовании общим имуществом, а именно путем признания свидетельств недействительными. Верховный Суд в итоге сосредоточился на материальном аспекте — статусе самих помещений.
Критерии разграничения и позиция суда
Верховный Суд, разрешая спор, применил положения статьи 382 Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Суд подтвердил, что вспомогательные помещения, в частности колясочные, кладовые, технические помещения, предназначенные исключительно для обслуживания дома, являются неотъемлемой частью здания и принадлежат совладельцам на праве общей совместной собственности.
В то же время нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не отнесенными к жилищному фонду, и могут использоваться для торговых, бытовых или других целей непромышленного характера.
В соответствии с частями 1–2 статьи 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», общее имущество многоквартирного дома является общей совместной ownership совладельцев и не подлежит разделу между ними, а также не может быть выделено в натуре.
Конституционный Суд Украины в Решении от 2 марта 2004 года по делу № 4-рп/2004 отметил, что правовой режим вспомогательных помещений определяется как составляющая общего имущества совладельцев многоквартирного дома, включая элементы, необходимые для его функционирования и эксплуатации.
В Решении от 9 ноября 2011 года по делу № 14-рп/2011 КСУ уточнил, что вспомогательные помещения имеют функциональное назначение — обеспечение эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. При этом к кругу таких жителей относятся собственники, совладельцы, наниматели и другие пользователи помещений в доме. Суд также подчеркнул, что вспомогательные функции могут выполняться и объектами, расположенными за пределами дома, если они связаны с его обслуживанием.
В то же время нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых или других нужд непромышленного характера, являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений и не входят в жилищный фонд. Следовательно, право общей собственности совладельцев на такие объекты не возникает автоматически.
Для определения правового статуса помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать:
- место их расположения;
- функциональное назначение;
- способ и порядок использования;
- совокупность технических характеристик объекта.
Именно эти критерии позволяют отграничить вспомогательные помещения, входящие в общее имущество совладельцев, от нежилых помещений, которые являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Суд отказал в удовлетворении иска ввиду следующих обстоятельств. Статус спорных помещений как нежилых уже был установлен в предыдущих делах (№ 520/10983/14-ц и № 520/5447/17), где подтверждено право собственности ответчика.
Кроме того, истицей не предоставлено надлежащих доказательств того, что на момент ввода дома в эксплуатацию помещения имели статус вспомогательных.
Суд отклонил экспертные заключения, поскольку они были подготовлены без осмотра объектов и без исследования оригиналов проектной документации.
Таким образом, совладельцы, пытающиеся вернуть помещения в общую собственность, должны доказать, что помещение по проекту было именно вспомогательным. Одного только факта наличия там котельной может быть недостаточно, если по документам объект выделен как самостоятельная нежилая площадь.
Если право собственности было зарегистрировано в соответствии с действующим на тот момент законодательством, то его оспаривание через много лет без надлежащих доказательств незаконности регистрации является малоперспективным.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
