Головне — дійсність оцінки на дату укладення договору: Верховний Суд роз’яснив, як визначати ціну викупу об’єкта приватизації
Щодо застосування висновку про вартість об’єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу як визначального критерію для встановлення ціни викупу.
Ціна викупу об’єкта приватизації визначається за результатами незалежної оцінки відповідно до законодавства і не обмежується роком ухвалення рішення про приватизацію. У визначенні вартості викупу об’єкта приватизації вирішальною є дійсність висновку про вартість об’єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об’єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.
Деталі справи
КГС ВС розглянув касаційну ФОП за позовом скаржника до ФДМ про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним.
ФОП, орендар державного майна — нежитлової будівлі, після здійснення за власні кошти невід’ємних поліпшень на суму понад 25 % ринкової вартості майна відповідно до ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі – Закон) набула право на приватизацію об’єкта шляхом викупу.
Спір виник через розбіжності в умовах попереднього договору, зокрема ціни викупу об’єкта малої приватизації нежитлової будівлі і вартості невід’ємних поліпшень. Після включення у 2021 році об'єкта до переліку приватизації та ухвалення рішення про приватизацію об'єкта Фонд у 2023 році запропонував укласти договір купівлі-продажу за ціною, визначеною за результатами оцінки, проведеної станом на 2022 рік, яка суттєво перевищувала вартість цього ж майна за результатами оцінки, проведеної на замовлення ФОП у 2021 році. Позивачка вважала, що оцінка має проводитися в рік ухвалення рішення про приватизацію, а не пізніше, тому дії Фонду щодо формування ціни вважала неправомірними.
Господарський суд рішенням, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, відмовив у задоволенні позову, зазначивши що ціна має визначатися виключно за результатом незалежної оцінки, проведеної відповідно до законодавства.
Рішення Суду
КГС ВС зазначає, що згідно з п. 57 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 № 1891 (далі − Методика), вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки. Аналогічні положення містяться у ч. 2 ст. 18 Закону.
У випадках приватизації шляхом викупу об'єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації з метою проведення незалежної оцінки майна забезпечують відбір суб'єктів оціночної діяльності − суб'єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється ФДМ (п. 12 Методики).
Отже, наведені положення законодавства передбачають визначення ціни викупу об'єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості за результатом оцінки, яка здійснюється у декілька етапів.
Колегія суддів звертає увагу, що ані норми Методики, ані ч. 2 ст. 18 Закону не встановлюють часових обмежень для проведення оцінки об'єкта приватизації залежно від дати ухвалення рішення про приватизацію.
Водночас відповідно до абз. 3 п. 22 Методики висновок про вартість об'єкта приватизації дійснийпротягом 18 місяців після дати оцінки. Крім цього,висновокпро вартість об’єкта приватизації повинен бути дійснимна дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів.
Проте можливість використання висновку про вартість об'єкта приватизації лише протягом 18 місяців після дати оцінки не свідчить про неможливість використання результатів оцінки об'єкта приватизації, яка була проведена не в той саме рік, коли ухвалено рішення про приватизацію.
КГС ВС виснував, що вирішальне значення у визначенні вартості викупу об'єкта приватизації має дійсність висновку про вартість об'єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.
До того ж підхід, за якого визначення вартості викупу об'єкта приватизації обмежується роком, в якому ухвалено рішення про приватизацію, може призвести до неможливості укладання приватизаційного договору взагалі через відсутність ціни викупу, оскільки оцінки майна у такий строк не проведено.
КГС ВС зауважує, що законотворець встановив однозначну та пріоритетну вимогу, викладену в абз. 5 ч. 3 ст. 18 вказаного Закону, згідно з якою, якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації.
Отже, відповідно ч. 2 ст.18 зазначеного Закону ФОП набула право на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки та вирахування вартості невід’ємних поліпшень, а визначена позивачем у проєкті попереднього договору ціна продажу об'єкта приватизації не відповідає приписам чинного законодавства та наведеним висновкам суду.
За результатами розгляду касаційну скаргу ФОП залишено без задоволення, рішення попередніх судових інстанцій – без змін.
Постанова КГС ВС від 3.09.2025 у справі № 918/1177/23.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
