ВС висловився щодо притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки

Для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону України «Про оренду землі» необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  916/1250/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Ю» (далі - Завод)  звернулося до суду з позовом до Южненської міської ради Одеської області про розірвання укладеного між ними договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що після укладення Договору на земельній ділянці виявлено діючи та запроектовані інфраструктурні об’єкти, які заважать її використанню за Договором. Завод розраховував отримати в оренду вільну земельну ділянку для ефективної забудови, але Рада під час земельних торгів та укладення Договору не повідомила його про ці об’єкти.

Рішенням Господарського суду Одеської області, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду позов задоволено; Договір розірвано.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС підкреслили, що згідно з частиною другою статті 24 Закону України «Про оренду землі» на орендодавця покладено, зокрема обов’язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

Статтею 36 названого Закону врегульовано питання відповідальності сторін за невиконання зобов’язань  за договором оренди землі.

ВС зауважив, що частиною першою цієї статті встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Та частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.  У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема, дострокового розірвання договору.

ВС наголосив, що з одного боку, частина друга статті статті 36 Закону покладає на орендодавця відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за цим договором, а з іншого – наділяє орендаря правом, зокрема вимагати дострокового розірвання договору, у разі виявлення таких недоліків.

Здійснивши аналіз, вищезазначених норм законодавства, ВС дійшов висновку, що для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону України «Про оренду землі» необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

Оскільки стаття 36 Закону України «Про оренду землі» не містить оціночних критеріїв для визначення ступеня перешкод, які вищевказані недоліки створюють у використанні земельної ділянки за договором ( наприклад «істотність» або «значна міра» (абзац 2 частини другої статті 651 ЦК України), Суд доходить висновку, що можливість усунення цих недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема, матеріальних та/або часових не впливають на можливість орендаря скористатись своїм правом вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36  Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох вищевказаних обставин.

Ураховуючи викладені висновки та встановлені судами обставини, що в оренду передано земельну ділянку з недоліками, які не були  передбачені договором та перешкоджають використанню земельної ділянки за ним, КГС ВС вважає правильними висновки судів попередніх інстанцій про необхідність захисту прав Заводом шляхом розірвання договору на підставі частини другої статті 36 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої та апеляційної інстанції – без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився щодо визнання права власності на будівлю.

Також ми повідомляли, чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою у разі смерті засновника СФГ.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути у курсі найважливіших подій.