Коли орендар одержує право на викуп орендованого майна: позиція КГС ВС

Надання орендодавцем згоди після здійснення орендарем невід’ємних поліпшень орендованого майна до прийняття рішення про його приватизацію не суперечить положенням Законів України «Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про приватизацію державного і комунального майна» і Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 906/967/19.

Відповідно до частини першої статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який 07.03.2018 втратив чинність на підставі Закону України від 18.01.2018 № 2269-VIII, викуп застосовується щодо об’єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об’єкта передбачено законодавчими актами. Статтею 182 зазначеного Закону передбачені особливості приватизації окремих груп об’єктів. Зокрема, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання для цілей оренди майна.

Частиною другою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» встановлено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

• орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
• орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
• невід’ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
• здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;
• орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
• договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень здійснюється відповідно до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686 (далі — Порядок № 686).

Судами попередніх інстанцій установлено, що ФОП (орендар) здійснив невід’ємні поліпшення в орендованому нежитловому приміщення до прийняття виконавчим комітетом Житомирської міської ради оскаржуваного рішення.

Тобто положення частини другої статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» і Порядку № 686, як і положення статті 182 Закону України «Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який втратив чинність, встановлюють, що передумовою приватизації об’єкта оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень орендарем.

Водночас КГС ВС зауважив, що зі змісту наведених положень не вбачається імперативної вимоги щодо попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень.

Отже, з огляду на системний аналіз норм права, які регулюють спірні правовідносини, та встановлених судами фактичних обставин справи колегія суддів дійшла наступного висновку.

«Оскільки законодавством не передбачено, попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, як і виконання робіт щодо невід’ємних поліпшень нерухомого майна лише після прийняття рішення про приватизацію цього майна, то норми статей у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: «Надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід’ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід’ємних поліпшень, як і виконання робіт щодо невід’ємних поліпшень орендованого майна до прийняття рішення про приватизацію цього майна, не суперечать положенням Закону».

КГС ВС не погодився з доводами скаржника про те, що ФОП не набув права на приватизацію, оскільки орган місцевого самоврядування на час здійснення поліпшень у січні 2017 року не приймав рішень щодо приватизації спірного нежилого приміщення.

Раніше ми розповідали, що ініціювання провадження про банкрутство самим боржником свідчить про відсутність між ним та кредиторами спору про право: КГС ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.