Внесудебное взыскание ипотеки: апелляционный суд уточнил правила уведомления должника
Ровенский апелляционный суд разъяснил ключевые требования к внесудебному обращению взыскания на предмет ипотеки.
Суд подчеркнул: ипотекодержатель обязан надлежащим образом уведомить ипотекодателя и других заинтересованных лиц о нарушении обязательств и намерении применить внесудебный способ урегулирования. При соблюдении установленной процедуры действует презумпция надлежащего уведомления, даже если адресат фактически не получил письмо по причине собственной небрежности либо уклонения.
К такому выводу апелляционная инстанция пришла, отменив решение местного суда, которым частично были удовлетворены исковые требования должников к банку и частному нотариусу. Апелляционный суд признал ошибочными выводы суда первой инстанции об отсутствии уведомления должников и недобросовестности финансового учреждения и отказал в отмене государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки.
Обстоятельства дела № 569/1714/25
Должники обратились в местный суд с иском к банку, частному нотариусу об отмене решения о государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки, прекращении права собственности, который был удовлетворен частично, и отменено решение частного нотариуса о государственной регистрации прав и их обременений, на основании которого была внесена запись о переходе права собственности на объект недвижимого имущества к другому финансовому учреждению.
Считая такое судебное решение незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, финансовое учреждение обжаловало его в Ровенский апелляционный суд.
Апеллянт просил отменить судебное решение и принять новое — об отказе в удовлетворении исковых требований.
Коллегия судей пришла к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Суду известно, что между заемщицей и банком в 2008 году был заключен Договор о предоставлении возобновляемой кредитной линии.
С целью обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору стороны заключили ипотечный договор, предметом ипотеки по которому стала квартира, принадлежащая на праве собственности должнице и имущественным поручителям.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщицей условий Кредитного договора финансовое учреждение, воспользовавшись предоставленным ему законом и заключенным кредитным правочином правом обращения взыскания на предмет ипотеки, в 2011 году обратилось в местный суд с иском к должникам об обращении взыскания на предмет ипотеки, который суд первой инстанции удовлетворил частично. Согласно решению суда — обращено взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения денежных требований кредитодателя путем продажи предмета ипотеки на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства.
Таким образом, банк воспользовался своим правом на досрочное возврат всего кредита с целью его досрочного возврата, и между сторонами по делу существуют лишь неисполненные обязательственные правоотношения, поскольку срок Кредитного договора истек.
В дальнейшем банк-правопреемник подал заявление о государственной регистрации прав и их обременений.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования заемщицы и имущественных поручителей, исходил из того, что они не получили требования об исполнении нарушенного обязательства и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения данного требования.
Оценка апелляции
Коллегия судей апелляционной инстанции считает такой вывод местного суда ошибочным по следующим основаниям.
В постановлении Верховного Суда от 11 августа 2021 года по делу № 715/1788/19 (производство № 61-6548св20) указано, что при соблюдении ипотекодержателем порядка надлежащего направления требования об устранении нарушения основного обязательства действует презумпция надлежащего уведомления ипотекодателя о необходимости устранения нарушений основного обязательства, которая может быть опровергнута ипотекодателем в общем порядке. При отсутствии такого надлежащего направления требования в соответствии с ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель не приобретает право обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования. Таким образом, несоблюдение требований ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» относительно надлежащего направления ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, требования об устранении нарушения основного обязательства делает невозможным применение внесудебного способа удовлетворения требований ипотекодержателя. Целью уведомления ипотекодержателем ипотекодателя и других лиц является доведение до их сведения намерения ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования. Поэтому ипотекодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования лишь при условии надлежащего направления требования, когда ипотекодатель фактически получил такое требование либо должен был его получить, но не получил вследствие собственной небрежности или уклонения от его получения.
В пунктах 54–60 постановления Большой Палаты Верховного Суда от 29 сентября 2020 года по делу № 757/13243/17 (производство № 14-711цс19) указано, что надлежащим следует считать направление требования с соблюдением установленного договором порядка на адрес получателя, указанный в договоре либо дополнительно сообщенный в соответствии с условиями договора. Если такой порядок договором не определен, согласно обычаям делового оборота надлежащее направление требования может осуществляться средствами почтовой связи или курьерской службы, которые позволяют установить содержание отправления и подтвердить его вручение, например, ценным письмом с описью вложения в соответствии с Правилами предоставления услуг почтовой связи. Надлежащим соблюдением ипотекодержателем процедуры уведомления ипотекодателя и должника, если он отличается от ипотекодателя, о требовании относительно устранения нарушения также следует считать такое уведомление, которое было направлено надлежащим образом, однако не получено вследствие небрежности либо уклонения от получения.
Из материалов дела следует, что банк дважды направлял по адресу заемщицы и имущественных поручителей уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора и аннулирования остатка задолженности по основным обязательствам.
В уведомлениях банк требовал уплаты долга по Кредитному договору.
В порядке статей 35, 36 Закона Украины «Об ипотеке» должники были предупреждены, что в случае невыполнения данного требования в течение 30-дневного срока финансовое учреждение намерено обратить взыскание на предмет ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 37 данного Закона. Указанные требования были возвращены «по истечении срока хранения».
Указанного суд предыдущей инстанции не учел и пришел к ошибочному выводу о несоблюдении финансовым учреждением порядка направления должникам требования об исполнении нарушенного обязательства и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения данного требования.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Верховного Суда от 07 мая 2025 года по делу № 523/19348/21, от 21 мая 2025 года по делу № 570/3057/23 (производство № 61-1014св25).
Не согласился суд апелляционной инстанции и с тем, что местный суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что банк действовал недобросовестно, предоставив регистратору справку о задолженности с отражением завышенного размера задолженности, который противоречит судебным решениям по делам № 2-1961/2011 и № 569/5069/15-ц, тем самым создав условия, при которых было невозможно устранение нарушения должником.
Такие ссылки являются безосновательными и противоречат судебной практике.
Апелляционный суд обращает внимание, что решение местного суда по делу № 2-1961/2011, на которое ссылаются заемщица и имущественные поручители, обосновывая размер задолженности, принято более 13 лет назад. В течение этого срока ни заемщица, ни один из ипотекодателей в добровольном порядке полностью либо частично не исполнили решение суда, принятое именем Украины и являющееся обязательным к исполнению.
Исходя из того, что должники не заявили требований о возмещении превышения 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, а также в установленном законом порядке не обжаловали проведенную субъектом оценочной деятельности оценку предметов ипотеки, которая была действующей на момент принятия оспариваемого решения частного нотариуса о государственной регистрации прав и их обременений, на основании которого была внесена запись о переходе права собственности на объект недвижимого имущества к банку, коллегия судей не согласилась с их доводами относительно неправильного определения размера задолженности.
В постановлениях Верховного Суда от 09 июня 2021 года по делу № 592/9256/17-ц, от 09 февраля 2022 года по делу № 760/24222/19 сделан вывод, что государственный регистратор при совершении регистрационных действий не наделен полномочиями по проверке размера кредитной задолженности, указанного ипотекодержателем, а факт начисления процентов и неустойки за пределами срока кредитования не имеет правового значения в контексте правомерности принятых государственным регистратором решений.
Заемщики не предоставили доказательств исполнения условий договора и отсутствия у них перед банком кредитной задолженности и не опровергли доводы банка о неисполнении ими решения местного суда.
Таким образом, то обстоятельство, что в уведомлениях указан размер задолженности, превышающий размер, указанный в решении суда, не свидетельствует о незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки. Должники не отрицали наличие у них на день обращения взыскания неисполненных обязательств перед банком, что само по себе свидетельствует о правомерности регистрационного действия.
Более того, размер задолженности, установленной решением суда, значительно превышает стоимость предмета ипотеки, поэтому права должников не могли быть нарушены.
Оценив установленные обстоятельства дела в совокупности и взаимосвязи с нормами закона, которые их регулируют, а также принимая во внимание судебную практику Верховного Суда, выводы которого являются обязательными для судов при разрешении аналогичных споров, апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции ошибочно удовлетворил исковые требования, которые являются безосновательными, поэтому отменил обжалованное банком судебное решение и принял новое — об отказе в удовлетворении иска об отмене решения о государственной регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки и прекращении права собственности.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
