ВС отказал совладельцам в возврате подвального помещения, которое продали на электронных торгах в Киеве
Помещение в многоквартирном доме является вспомогательным лишь при условии, что оно по своему функциональному назначению, месту расположения и способу использования обеспечивает эксплуатацию дома или обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Помещение, спроектированное как кладовая для жителей, которое не является необходимым для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома, не относится к вспомогательным и является самостоятельным нежилым помещением.
Из-за чего возник спор?
Владельцы квартир требовали вернуть подвальное помещение, которое было продано на электронных торгах в Киеве.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются владельцами квартир в многоквартирном доме. Одновременно с приобретением права собственности на объекты недвижимости они приобрели право собственности на вспомогательные помещения дома, которые являются общей совместной собственностью всех совладельцев многоквартирного дома в соответствии со ст. 382 ГК Украины. Совладельцы спорного подвального помещения согласия на отчуждение подвального помещения, а именно кладовых и водомерного узла, их реконструкцию и переоборудование не предоставляли. Однако нежилые помещения в их доме были проданы на электронных торгах. По словам истцов, помещение не могло быть реализовано через электронные торги.
Что указали суды
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска, руководствуясь тем, что истцы не предоставили доказательств, подтверждающих, что спорное помещение предназначено для общего пользования (в том числе является вспомогательным), либо относится к несущим, ограждающим и несущим-ограждающим конструкциям дома. Согласно проектной документации, помещение было запланировано как кладовые для жителей, однако сами по себе кладовые не всегда являются вспомогательными помещениями в понимании закона.
Кроме того, не было предоставлено доказательств того, что в указанном помещении размещено механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и необходимо для обеспечения жизнедеятельности жилого дома.
Решение Верховного Суда
ВС согласился с выводами судов, отметив, что общее имущество многоквартирного дома — это помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущие-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие ему здания и сооружения, а также его придомовая территория.
То есть для разграничения вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входят в жилищный фонд, и нежилых помещений, которые предназначены для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, не входят в жилищный фонд, необходимо исходить как из места их расположения, так и из общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в частности способа и порядка их использования.
Следовательно, вспомогательное помещение должно служить для:
- обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, расположенных в жилом доме;
- обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома.
Также необходимыми критериями для разграничения вспомогательного помещения и нежилого являются:
- функциональное назначение;
- место расположения;
- общая характеристика совокупности свойств таких помещений;
- способ и порядок их использования.
В соответствии с проектом жилого дома, изготовленным АО «Киевпроект» в 2000 году, и актом о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 31.12.2003, в подвале дома, который является общей совместной собственностью совладельцев дома, помещение, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее ответчику, по своему назначению является «кладовыми для жителей».
ВС констатировал, что указанные помещения были запланированы как кладовые, однако кладовые не являются вспомогательными помещениями, поскольку они не являются необходимыми для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома.
Постановление Верховного Суда от 17 июня 2026 года по делу № 755/460/24 (производство № 61-5022св26).
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
