Землі оптових ринків: де шукати правду – у кадастрі чи в документації?

Кадастр – офіційне, але похідне та спростовуване джерело

Державний земельний кадастр є офіційною базою даних про всі землі, розташовані в межах державного кордону України, їх кількісну та якісну характеристику, невід’ємним елементом якої є цільове призначення земельної ділянки. В силу приписів статей 3, 5 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості цієї державної геоінформаційної системи вважаються достовірними, водночас доки не доведено інше. Саме таку спростовувану презумпцію сформулював Касаційний адміністративний суд у постанові від 07.11.2023 у справі № 400/4165/21. Та сама судова практика визнає: кадастр не є первинним джерелом інформації про цільове призначення землі.

Первинним джерелом відомостей про цільове приначення земельної ділянки є документація із землеустрою та рішення органу-розпорядника, на підставі яких відомості вносились до Ддержавного земельного кадастру. Отже, ДЗК лише відображає ці дані, а не самостійно генерує їх. Верховний Суд у постанові КАС ВС від 03.04.2025 у справі № 600/5817/21-а прямо зазначив: вид цільового призначення визначається розробником документації із землеустрою, а не кадастровим реєстратором.

Що буде правдою в суді

Якщо відомості ДЗК не відповідають змісту первинної документації, суд аналізує обидва джерела, керуючись основположними принипами судового доказування: достовірності, належності, достатності та допустимості доказів. Водночас, суд враховує, що перевагу документація із землеустрою; рішення органу місцевого самоврядування чи органу державної влади про відведення земельної ділянки; правовстановлюючі документи на землю (договори, державні акти, рішення суду; висновки судових експертів щодо координат меж, площі, фактичного землекористування; дані топографо-геодезичних робіт та картографічні матеріали).

Таким чином, витяг з ДЗК є одним із доказів, але який оцінюється судом у сукупності з іншими документами, які можуть в силу закону мати перевагу при визначенні достовірних відомостей про цільове призначення земельної ділянки.

Помилка в кадастрі: причини виникнення та субєкт, який несе відповідальність

Розбіжності між ДЗК і первинними документами можуть виникати з двох причин. По-перше, може мати місце технічна помилка при внесенні даних: описка, дублювання, перенесення невірних цифр. Правильні дані при цьому є в документах, але в реєстрі відображено інакше. По-друге, помилка може бути закладена ще в первинній документації: неправильні дані потрапили до землеустрою і звідти до ДЗК.

В обох випадках появи помилки в ДЗК відповідальність лежить на органах публічної влади та виконавцях робіт із землеустрою та землеоціночних робіт,  тобто тих, хто формував документацію та вносив дані до ДЗК. Наведене прямо випливає із положень статті 39 Закону України «Про Державний земельний кадастр». У зв’язку із цим, власник і користувач землі не є суб’єктами, які можуть бути притягнуті до юридичної відповідлаьності за недостовірні відомості ДЗК, оскільки вказані особи не мають як достатньої кваліфікації для визначення правильного виду цільового призначення ділянки, так і технічної можливості впливати на процес виконання землеустрою та формування та/або внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельну ділянку.

Виправлення помилки в ДЗК поза судовим порядком

Українське законодавство передбачає адміністративний (позасудовий) механізм виправлення помилок у ДЗК. Якщо є документи, що беззаперечно підтверджують правильні дані, то достатньо звернутися до державного кадастрового реєстратора. Виправлення набирає чинності після його внесення.

Судовий шлях потрібен тоді, коли між землекористувачем і органом Держгеокадастру є спір щодо того, яка інформація є правильною.

Практичний висновок та рекомендації

Якщо ваш витяг та довідка з Державного земельного кадастру показує відомості, відмінні від інформації, зазначеної в документації із землеустрою, довіряти слід первинній документації. Саме вона є правовою підставою для будь-яких записів у ДЗК. Перш ніж вступати в суперечку з контролюючими органами, варто перевірити первинні документи разом із юристом та землевпорядником, і за потреби ініціювати виправлення помилки в кадастрі в адміністративному порядку, оскільки це законне право кожного землевласника та землекористувача.

За матеріалами «Юридичного вісника України», №3 (1562), 16–28 лютого 2026 року.