Новий закон про житлову політику залишає власників без чіткої формули компенсації за вилучене житло
15 лютого 2026 року набув чинності Закон України «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX , що має закласти фундамент для реновації житлового фонду. І попри те, що Закон потребує великої роботи зі сторони Кабінету Міністрів України для урегулювання стратегії житлової політики, як зазначала «Судово-юридична газета» з початком його дії почнеться покращення житлових умов для мільйонів громадян, включаючи ВПО, будуть запущені нові механізми підтримки — від соціального житла до доступної оренди й іпотечних програм.
Закон спрямований на забезпечення права на житло, передбаченого ст. 47 Конституції України, через принципи доступності, непорушності та прозорості. Однак, прописані у Законі норми про виселення викликають побоювання щодо дійсного балансу між інтересами розвитку інфраструктури та захистом прав людини.
Згідно зі статтею 33 Закону № 4751-IX ніхто не може бути виселений із займаного житла або обмежений у праві користування житлом інакше, ніж за рішенням суду та з підстав, встановлених законом. Забороняються виселення, переселення та відселення осіб, яким відповідно до законодавства було надано житло з державного житлового фонду, якщо зберігаються обставини, які були підставою для надання їм такого житла, без попереднього надання таким особам іншого житла, придатного для проживання, крім випадків, якщо виселення проводиться добровільно або на підставі рішення суду. Якщо користувач відмовляється від переселення в інше житло на підставі рішення суду здійснюється його примусове виселення.
Виселення з державного чи комунального житла має чітко визначений перелік підстав:
- Реконструкція, реставрація або капітальний ремонт, якщо виконання робіт неможливе без виселення користувача;
- Знесення житла за результатами офіційного обстеження стану будівлі;
- Аварійний стан, що створює загрозу обвалу або небезпеку для життя мешканців;
- Визнання житла непридатним для проживання або його переведення у нежитлове приміщення через втрату житлових функцій.
Якщо користувач відмовляється від переселення в інше житло на підставі рішення суду здійснюється його примусове виселення. Заборона на виселення до вирішення спору в суді не діє у випадках відселення через ліквідацію наслідків аварій, пожеж, збройної агресії чи інших надзвичайних ситуацій.
Для власників приватної нерухомості також прописані нові правила. Виселення, переселення чи відселення з приватного фонду здійснюється виключно за рішенням суду та з підстав, визначених законом. Які ж випадки передбачає Закон, коли відселення або відчуження житла може відбутися за рішенням суду? Так, виключення житла з житлового фонду може відбуватися за рішенням органів влади, якщо житло визнано непридатним для проживання або таким, що підлягає знесенню. Наразі критерії визначення житла, як непридатного для проживання ще не визначені Кабінетом Міністрів України. Також, виселення може бути пов’язане із зверненням стягнення на предмет іпотеки або виконанням зобов’язань за фінансово-кредитними механізмами.
Ба більше, держава може впроваджувати заходи з оновлення застарілого житлового фонду, що може включати знесення об’єктів або реконструкцію. Проте проведення такої реновації має забезпечувати дотримання прав власників житла. Дотримання прав власників житла – поняття доволі розмите, адже Законом не прописана процедура реновації житлового фонду, та компенсації власникам. Відповідно до статті 351 ЦК України вилучення власності можливе лише за умови попереднього і повного відшкодування. Проте новий закон поки не містить чіткої формули компенсації.
При цьому Закон вводить термін «споживча якість житла», як сукупність показників безпеки, комфортності та енергоефективності. Тепер, якщо вам надають інше житло замість того, що підлягає знесенню, воно має відповідати загальним вимогам до споживчої якості. Проте наразі вимоги, тобто мінімальні площі, енергоефективність і доступність ще не напрацьовані, а тільки будуть встановлюватися Міністерством розвитку громад та територій України, а надалі періодично оновлюватися.
Закон № 4751-IX передбачає, що сторони можуть вжити заходів для досудового врегулювання спору. Проте, якщо компромісу не досягнуто, справа передається до суду. Якщо особа є стороною спору щодо правомірності підстав виселення, її заборонено виселяти до моменту набрання рішенням суду законної сили. Це дає мешканцям час на захист своїх прав та оскарження експертиз щодо аварійності житла.
Порівняно з Житловим кодексом, новий Закон додає контроль за процедурою виселення і визначений перелік підстав, проте залишаються ризики фінансових обмежень. В Україні фактично відсутній якісний житловий фонд для тимчасового відселення, крім того, бюджет під час війни не потягне можливі компенсації при реновації житлового фонду. А діяльність започаткованого револьверного фонду, який наповнюватиметься від оренди та викупу житла, ще не унормована. Тобто, вже зараз зрозуміло, що Закон без розробки підзаконних актів КМУ, не запрацює, оскільки більшість механізмів, таких як виселення, компенсація та дотримання прав власників житла, станом на сьогодні – не прописані.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
