Закон про житлову політику набрав чинності, але без Кабміну реформа може залишитися на папері

Закон України № 4751-IX «Про основні засади житлової політики» – чергова законодавча спроба відійти від застарілих радянським норм управління житловою політикою. Він набрав чинності 15 лютого 2026 року і як вже писала «Судово-юридична газета» повністю оновив підхід до управління, оренди та придбання житла, впровадивши можливість оренди з викупом, соціальне житло та цифровізацію процесів.

Міністерство розвитку громад і територій наголошує, що з початком дії закону почнеться покращення житлових умов для мільйонів громадян, включаючи ВПО, будуть запущені нові механізми підтримки — від соціального житла до доступної оренди й іпотечних програм, а також буде напрацьоване правове підґрунтя для запровадження оренди комунального житла та оренди комунального житла з правом викупу.

І тут постає цілком логічне питання: коли почнуть діяти нові механізми?

Реалізація Закону 4751-IX в більшій своїй частині залежить від рішень Кабінету Міністрів України та профільних міністерств, адже саме їм делеговані повноваження деталізації процесів, розробки і впровадження нових операційних механізмів. и переважно винесені на рівень урядових постанов.

Почнемо з самого початку, а саме зі статті 6 Закону, якою гарантується право на житло. Так, з метою створення умов, за яких кожна особа матиме змогу побудувати, набути у власність або орендувати житло, держава впроваджує механізми державної підтримки для реалізації права на житло, що тільки будуть розроблятися урядом.  Крім того, статтею 6 передбачене надання тимчасового житла для осіб, які були змушені залишити своє місце проживання, або житло яких знищене, чи пошкоджене до ступеня непридатного для проживання. При цьому, порядок надання житла для тимчасового проживання затверджує Кабмін. Тобто, до розробки і впровадження урядового порядку відсутні механізми фінансування, строки користування таким тимчасовим житлом, критерії і пріоритети за якими будуть обирати осіб, що потребують житла, ну і звісно ж сама процедура.

Наступний пакет документів, що має бути напрацьований – це Державна стратегія житлової політики, регіональні стратегії житлової політики та стратегії житлової політики територіальних громад. По суті, без стратегії не сформована житлова політика загалом, тож успіх реформи залежить від конкретики стратегій.

Ядро нової реформи – це фінансово-кредитні механізми підтримки, що передбачають надання пільгових кредитів на нове будівництво, реконструкцію або придбання житла, сплату частини вартості житла, виплату компенсації,  сплату частини пайового внеску члена житлово-будівельного кооперативу, забезпечення житлом на умовах фінансового лізингу та передачу житла за договором оренди, у тому числі з правом викупу. Усі ці механізми потребують детальних порядків, затверджених КМУ, а в разі залучення коштів місцевого бюджету - відповідним органом місцевого самоврядування. Зокрема, саме уряд визначатиме розмір підтримки, що надається в межах реалізації фінансово-кредитних механізмів підтримки будівництва, процедуру розрахунку та критерії, за якими особу визнають такою, що може скористатися державною підтримкою. До поки зазначені механізми не будуть затверджені Кабміном, державна підтримка існує тільки на папері.  

Затвердження порядку ведення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи та порядку подання інформації про осіб, які можуть скористатися державною підтримкою для реалізації права на житло також віднесено до зони відповідальності уряду.

Також Закон передбачає можливість отримати соціальне житло, вводить операторів соціального житла, механізм оренди соціального житла та доступну орендну плату. Проте, Законом не визначено ні формулу розрахунку орендної плати, ні критерії ні черговість відбору отримувачів ні шаблону типового договору оренди. Тож розробка і цих документів делегується Кабміну.

Статус оператора доступного житла та оператора соціального житла надаватиметься за порядком, який ще теж належить затвердити уряду. Наразі не передбачено ні критеріїв відбору, ні порядку фінансування, ні моделі діяльності операторів.

Вимоги до споживчої якості житла – в руках Міністерства розвитку громад та територій України. Відповідно до Закону вимоги, тобто мінімальні площі, енергоефективність і доступність ще тільки будуть встановлюватись, а надалі періодично оновлюватися.

Створення револьверного фонду, який наповнюватиметься від оренди та викупу житла і використовуватиметься виключно на нове будівництво також потребує врегулювання, оскільки Законом не визначено ні порядку його створення чи управляння, ні фінансової моделі його функціонування.

Проте і це ще не все, що має бути відображене в урядових підзаконних актах. Стаття 16 Закону містить не вичерпний перелік повноважень Кабміну, до яких зокрема відносяться:

- визначення порядку заміни житла, в якому проживає особа з обмеженнями повсякденного функціонування, у разі його невідповідності вимогам щодо безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення і неможливості його пристосування до таких вимог;

- затвердження порядку виключення житла з житлового фонду, переведення житлових приміщень у нежитлові, порядку переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у житлові будинки;

- затвердження порядку забезпечення військовослужбовців, поліцейських, осіб рядового і начальницького складу служби цивільного захисту та членів їхніх сімей житловими приміщеннями. Для них створюються особливі умови забезпечення житлом, але механізм виплати цих грошей знову ж таки встановлює КМУ.

Тож реформа тільки починається і її успіх залежить від підзаконних нормативно правих актів Кабінету Міністрів та Міністерства розвитку громад і територій. Оперативність і чіткість врегулювання всіх механізмів реалізації житлової політики забезпечить дійсну розбудову житлового ринку та створить   передумови для прозорого обліку через Єдину житлову систему. Закон охоплює майже всі верстви населення та суб’єктів господарювання, тож важливо тримати руку на пульсі і спостерігати за кожною постановою КМУ в цій сфері. Тепер тільки час і нові нормативні акти покажуть, чи дійсно право на житло реальністю, чи залишиться нормою на папері.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.