Закон о жилищной политике вступил в силу, но без Кабмина реформа может остаться на бумаге
Закон Украины № 4751-IX «Об основных принципах жилищной политики» — очередная законодательная попытка отойти от устаревших советских норм управления жилищной политикой. Он вступил в силу 15 февраля 2026 года и, как уже писала «Судебно-юридическая газета», полностью обновил подход к управлению, аренде и приобретению жилья, внедрив возможность аренды с выкупом, социальное жилье и цифровизацию процессов.
Министерство развития общин и территорий подчеркивает, что с началом действия закона начнется улучшение жилищных условий для миллионов граждан, включая ВПЛ, будут запущены новые механизмы поддержки — от социального жилья до доступной аренды и ипотечных программ, а также будет наработана правовая основа для внедрения аренды коммунального жилья и аренды коммунального жилья с правом выкупа.
И здесь возникает вполне логичный вопрос: когда начнут действовать новые механизмы?
Реализация Закона 4751-IX в большей своей части зависит от решений Кабинета Министров Украины и профильных министерств, ведь именно им делегированы полномочия детализации процессов, разработки и внедрения новых операционных механизмов. Они преимущественно вынесены на уровень правительственных постановлений.
Начнем с самого начала, а именно со статьи 6 Закона, которой гарантируется право на жилье. Так, с целью создания условий, при которых каждый человек сможет построить, приобрести в собственность или арендовать жилье, государство внедряет механизмы государственной поддержки для реализации права на жилье, которые только будут разрабатываться правительством. Кроме того, статьей 6 предусмотрено предоставление временного жилья для лиц, вынужденных покинуть свое место жительства, или жилье которых уничтожено, или повреждено до степени непригодности для проживания. При этом порядок предоставления жилья для временного проживания утверждает Кабмин. То есть, до разработки и внедрения правительственного порядка отсутствуют механизмы финансирования, сроки пользования таким временным жильем, критерии и приоритеты, по которым будут выбирать лиц, нуждающихся в жилье, ну и, конечно же, сама процедура.
Следующий пакет документов, который должен быть наработан — это Государственная стратегия жилищной политики, региональные стратегии жилищной политики и стратегии жилищной политики территориальных общин. По сути, без стратегии не сформирована жилищная политика в целом, поэтому успех реформы зависит от конкретики стратегий.
Ядро новой реформы — это финансово-кредитные механизмы поддержки, предусматривающие предоставление льготных кредитов на новое строительство, реконструкцию или приобретение жилья, оплату части стоимости жилья, выплату компенсации, оплату части паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива, обеспечение жильем на условиях финансового лизинга и передачу жилья по договору аренды, в том числе с правом выкупа. Все эти механизмы требуют детальных порядков, утвержденных КМУ, а в случае привлечения средств местного бюджета — соответствующим органом местного самоуправления. В частности, именно правительство будет определять размер поддержки, предоставляемой в рамках реализации финансово-кредитных механизмов поддержки строительства, процедуру расчета и критерии, по которым лицо признают таким, которое может воспользоваться государственной поддержкой. До тех пор, пока указанные механизмы не будут утверждены Кабмином, государственная поддержка существует только на бумаге.
Утверждение порядка ведения Единой информационно-аналитической жилищной системы и порядка подачи информации о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой для реализации права на жилье, также отнесено к зоне ответственности правительства.
Также Закон предусматривает возможность получить социальное жилье, вводит операторов социального жилья, механизм аренды социального жилья и доступную арендную плату. Однако Законом не определены ни формула расчета арендной платы, ни критерии, ни очередность отбора получателей, ни шаблон типового договора аренды. Поэтому разработка и этих документов делегируется Кабмину.
Статус оператора доступного жилья и оператора социального жилья будет предоставляться по порядку, который еще тоже предстоит утвердить правительству. На данный момент не предусмотрено ни критериев отбора, ни порядка финансирования, ни модели деятельности операторов.
Требования к потребительскому качеству жилья — в руках Министерства развития общин и территорий Украины. Согласно Закону требования, то есть минимальные площади, энергоэффективность и доступность еще только будут устанавливаться, а в дальнейшем периодически обновляться.
Создание револьверного фонда, который будет наполняться от аренды и выкупа жилья и использоваться исключительно на новое строительство, также требует урегулирования, поскольку Законом не определено ни порядка его создания или управления, ни финансовой модели его функционирования.
Однако и это еще не все, что должно быть отражено в правительственных подзаконных актах. Статья 16 Закона содержит неисчерпаемый перечень полномочий Кабмина, к которым в частности относятся:
- определение порядка замены жилья, в котором проживает лицо с ограничениями повседневного функционирования, в случае его несоответствия требованиям по беспрепятственному доступу лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения и невозможности его приспособления к таким требованиям;
- утверждение порядка исключения жилья из жилого фонда, перевода жилых помещений в нежилые, порядка перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома;
- утверждение порядка обеспечения военнослужащих, полицейских, лиц рядового и начальствующего состава службы гражданской защиты и членов их семей жилыми помещениями. Для них создаются особые условия обеспечения жильем, но механизм выплаты этих денег опять же устанавливает КМУ.
Поэтому реформа только начинается, и ее успех зависит от подзаконных нормативно-правовых актов Кабинета Министров и Министерства развития общин и территорий. Оперативность и четкость урегулирования всех механизмов реализации жилищной политики обеспечит реальное развитие жилищного рынка и создаст предпосылки для прозрачного учета через Единую жилищную систему. Закон охватывает почти все слои населения и субъектов хозяйствования, поэтому важно держать руку на пульсе и наблюдать за каждым постановлением КМУ в этой сфере. Теперь только время и новые нормативные акты покажут, станет ли действительно право на жилье реальностью или останется нормой на бумаге.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
