Новый закон о жилищной политике оставляет владельцев без четкой формулы компенсации за изъятое жилье
15 февраля 2026 года вступил в силу Закон Украины «Об основных принципах жилищной политики» № 4751-IX, который должен заложить фундамент для реновации жилищного фонда. И несмотря на то, что Закон требует большой работы со стороны Кабинета Министров Украины для урегулирования стратегии жилищной политики, как отмечала «Судебно-юридическая газета», с началом его действия начнется улучшение жилищных условий для миллионов граждан, включая ВПЛ, будут запущены новые механизмы поддержки — от социального жилья до доступной аренды и ипотечных программ.
Закон направлен на обеспечение права на жилье, предусмотренного ст. 47 Конституции Украины, через принципы доступности, нерушимости и прозрачности. Однако, прописанные в Законе нормы о выселении вызывают опасения относительно действительного баланса между интересами развития инфраструктуры и защитой прав человека.
Согласно статье 33 Закона № 4751-IX никто не может быть выселен из занимаемого жилья или ограничен в праве пользования жильем иначе, чем по решению суда и по основаниям, установленным законом. Запрещаются выселение, переселение и отселение лиц, которым в соответствии с законодательством было предоставлено жилье из государственного жилищного фонда, если сохраняются обстоятельства, которые были основанием для предоставления им такого жилья, без предварительного предоставления таким лицам другого жилья, пригодного для проживания, кроме случаев, если выселение проводится добровольно или на основании решения суда. Если пользователь отказывается от переселения в другое жилье на основании решения суда осуществляется его принудительное выселение.
Выселение из государственного или коммунального жилья имеет четко определенный перечень оснований:
- Реконструкция, реставрация или капитальный ремонт, если выполнение работ невозможно без выселения пользователя;
- Снос жилья по результатам официального обследования состояния здания;
- Аварийное состояние, создающее угрозу обрушения или опасность для жизни жильцов;
- Признание жилья непригодным для проживания или его перевод в нежилое помещение из-за потери жилых функций.
Если пользователь отказывается от переселения в другое жилье на основании решения суда осуществляется его принудительное выселение. Запрет на выселение до решения спора в суде не действует в случаях отселения из-за ликвидации последствий аварий, пожаров, вооруженной агрессии или других чрезвычайных ситуаций.
Для собственников частной недвижимости также прописаны новые правила. Выселение, переселение или отселение из частного фонда осуществляется исключительно по решению суда и по основаниям, определенным законом. Какие же случаи предусматривает Закон, когда отселение или отчуждение жилья может произойти по решению суда? Так, исключение жилья из жилищного фонда может происходить по решению органов власти, если жилье признано непригодным для проживания или подлежащим сносу. На данный момент критерии определения жилья как непригодного для проживания еще не определены Кабинетом Министров Украины. Также выселение может быть связано с обращением взыскания на предмет ипотеки или выполнением обязательств по финансово-кредитным механизмам.
Более того, государство может внедрять меры по обновлению устаревшего жилищного фонда, что может включать снос объектов или реконструкцию. Однако проведение такой реновации должно обеспечивать соблюдение прав собственников жилья. Соблюдение прав собственников жилья – понятие довольно размытое, ведь Законом не прописана процедура реновации жилищного фонда и компенсации собственникам. В соответствии со статьей 351 ГК Украины изъятие собственности возможно только при условии предварительного и полного возмещения. Однако новый закон пока не содержит четкой формулы компенсации.
При этом Закон вводит термин «потребительское качество жилья» как совокупность показателей безопасности, комфортности и энергоэффективности. Теперь, если вам предоставляют другое жилье вместо подлежащего сносу, оно должно соответствовать общим требованиям к потребительскому качеству. Однако в настоящее время требования, то есть минимальные площади, энергоэффективность и доступность еще не наработаны, а только будут устанавливаться Министерством развития общин и территорий Украины, а в дальнейшем периодически обновляться.
Закон № 4751-IX предусматривает, что стороны могут принять меры для досудебного урегулирования спора. Однако, если компромисс не достигнут, дело передается в суд. Если лицо является стороной спора относительно правомерности оснований выселения, его запрещено выселять до момента вступления решения суда в законную силу. Это дает жильцам время на защиту своих прав и обжалование экспертиз относительно аварийности жилья.
По сравнению с Жилищным кодексом, новый Закон добавляет контроль за процедурой выселения и определенный перечень оснований, однако остаются риски финансовых ограничений. В Украине фактически отсутствует качественный жилищный фонд для временного отселения, кроме того, бюджет во время войны не потянет возможные компенсации при реновации жилищного фонда. А деятельность учрежденного револьверного фонда, который будет наполняться от аренды и выкупа жилья, еще не унормирована. То есть уже сейчас понятно, что Закон без разработки подзаконных актов КМУ не заработает, так как большинство механизмов, таких как выселение, компенсация и соблюдение прав собственников жилья, по состоянию на сегодня — не прописаны.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
