Верховний Суд дозволив не платити за оренду землі через окупацію: у яких випадках
Військові реалії спричинили багато спорів щодо оренди майна, коли орендарі через окупацію, бойові дії або мінування фактично не могли користуватися землею чи іншим майном. У таких справах суди мають визначити, чи є це звичайним порушенням договору або об’єктивною підставою для звільнення від орендної плати.
У справі № 610/986/25 від 20 травня 2026 року КЦС ВС розглянув питання про стягнення орендної плати за землю в період окупації, застосування частини шостої статті 762 ЦК України, а також підстави для розірвання договору оренди землі.
Верховний Суд окреслив межу між звичайним порушенням договору та ситуацією, коли орендар об’єктивно не міг користуватися землею через бойові дії, окупацію чи ризики мінування територій.
Обставини справи
Власник земельної ділянки звернувся до суду з позовом до товариства про стягнення заборгованості з орендної плати за 2022–2024 роки, а також пені, інфляційних втрат, трьох процентів річних і розірвання договору оренди.
Позивач зазначав, що відповідач не сплачував орендну плату протягом трьох років, що є систематичним порушенням умов договору. Суд першої інстанції позов переважно задовольнив та розірвав договір оренди.
Апеляційний суд скасував рішення у частині стягнення орендної плати за 2022–2023 роки та розірвання договору. Суд дійшов висновку, що орендар не міг використовувати земельну ділянку через тимчасову окупацію території, відсутність можливості провести посівну кампанію та подальші ризики, пов’язані з вибухонебезпечними предметами.
Позивач оскаржив це рішення до Верховного Суду, вважаючи, що сама по собі війна не звільняє від виконання грошових зобов’язань за договором.
Позиція Верховного Суду
ВС вказав, що згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Суд зазначив, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
При оцінці таких обставин орендар повинен довести, що він був повністю позбавлений можливості користуватися майном через незалежні від нього причини.
ВС наголосив, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.
Апеляційний суд правильно встановив відсутність вини відповідача у несплаті орендної плати за 2022 та 2023 роки, оскільки земельна ділянка перебувала під тимчасовою окупацією, орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, що унеможливило подальше використання землі за призначенням.
Верховний Суд додатково звернув увагу, що орендар був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою не лише під час окупації, а й надалі, зокрема через ймовірне забруднення земель вибухонебезпечними предметами.
Також Суд зазначив, що потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.
Оскільки на практиці систематична несплата орендної плати може проявлятися як у повній несплаті, так і у формі часткової несплати (недоплати), законодавець врегулював орендні земельні правовідносини з урахуванням цієї специфіки.
Так, спеціальні підстави припинення права оренди землі, зокрема у разі систематичної повної несплати орендної плати, визначені нормами Земельного кодексу України. Водночас норми Цивільного кодексу України дозволяють додатково оцінювати випадки часткової несплати (недоплати) орендної плати та визначати, чи є таке порушення істотним у контексті наявності підстав для розірвання договору оренди.
Водночас приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, та правила частини другої статті 651 ЦК України співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки — доповнюють одні одних.
ВС зазначив, що під систематичністю слід розуміти два та більше випадки несплати орендної плати, тоді як разове порушення не є підставою для розірвання договору.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними.
Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Крім того, потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов'язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.
Таким чином, Верховний Суд залишив касаційні скарги без задоволення та погодився з висновками апеляційного суду про відсутність підстав для стягнення орендної плати за 2022–2023 роки і для розірвання договору оренди землі.
Суд сформував правову позицію, відповідно до якої тимчасова окупація, неможливість проведення посівної кампанії та потенційне забруднення земель вибухонебезпечними предметами можуть свідчити про об’єктивну неможливість використання земельної ділянки та бути підставою для звільнення орендаря від орендної плати.
Також Верховний Суд підтвердив, що для розірвання договору оренди землі необхідна саме систематична повна несплата орендної плати, а не часткова недоплата.
Додатково читайте у матеріалі «Судово-юридичної газети» огляд практики КЦС ВС щодо користування землею без документів і психологічного тиску при укладенні угод.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.
