Верховный Суд разрешил не платить за аренду земли из-за оккупации: в каких случаях

Военные реалии вызвали множество споров относительно аренды имущества, когда арендаторы из-за оккупации, боевых действий или минирования фактически не могли пользоваться землей либо иным имуществом. В таких делах судам необходимо определить, является ли это обычным нарушением договора или объективным основанием для освобождения от арендной платы.

В деле № 610/986/25 от 20 мая 2026 года КГС ВС рассмотрел вопрос о взыскании арендной платы за землю в период оккупации, применении части шестой статьи 762 ГК Украины, а также основаниях для расторжения договора аренды земли.

Верховный Суд очертил границу между обычным нарушением договора и ситуацией, когда арендатор объективно не мог пользоваться землей из-за боевых действий, оккупации или рисков минирования территорий.

Обстоятельства дела

Собственник земельного участка обратился в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2022–2024 годы, а также пени, инфляционных потерь, трех процентов годовых и расторжении договора аренды.

Истец указывал, что ответчик не уплачивал арендную плату в течение трех лет, что является систематическим нарушением условий договора. Суд первой инстанции преимущественно удовлетворил иск и расторг договор аренды.

Апелляционный суд отменил решение в части взыскания арендной платы за 2022–2023 годы и расторжения договора. Суд пришел к выводу, что арендатор не мог использовать земельный участок из-за временной оккупации территории, отсутствия возможности провести посевную кампанию и дальнейших рисков, связанных с взрывоопасными предметами.

Истец обжаловал это решение в Верховный Суд, считая, что сама по себе война не освобождает от исполнения денежных обязательств по договору.

Позиция Верховного Суда

ВС указал, что согласно части шестой статьи 762 ГК Украины наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает.

Следовательно, указанная норма права определяет в качестве основания освобождения от обязательства уплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в наем имущество вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Суд отметил, что отсутствие в части шестой статьи 762 ГК Украины исчерпывающего перечня обстоятельств, которые делают невозможным использование арендатором имущества, свидетельствует о том, что основанием для применения данной нормы является установление факта невозможности использования арендатором имущества по независимым от него причинам на общих основаниях, определенных процессуальным законодательством.

При оценке таких обстоятельств арендатор должен доказать, что он был полностью лишен возможности пользоваться имуществом по независимым от него причинам.

ВС подчеркнул, что освобождение от уплаты арендной платы является существенным вмешательством в правоотношения сторон договора, а потому может применяться при исключительных обстоятельствах, например, отсутствии доступа к арендуемому помещению, невозможности пребывания арендатора в нем и хранения вещей и т. п.

Апелляционный суд правильно установил отсутствие вины ответчика в неуплате арендной платы за 2022 и 2023 годы, поскольку земельный участок находился под временной оккупацией, арендатор не проводил посевную кампанию и кампанию по сбору урожая, что сделало невозможным дальнейшее использование земли по назначению.

Верховный Суд дополнительно обратил внимание, что арендатор был лишен возможности пользоваться земельным участком не только во время оккупации, но и в дальнейшем, в частности из-за вероятного загрязнения земель взрывоопасными предметами.

Также Суд отметил, что необходимость детализации и дифференциации систематической неуплаты арендной платы при применении пункта «д» части первой статьи 141 ЗК Украины обусловлена чрезвычайно обобщенной формулировкой категории «систематическая неуплата земельного налога или арендной платы» как одного из оснований прекращения права аренды земли.

Поскольку на практике систематическая неуплата арендной платы может проявляться как в полной неуплате, так и в форме частичной неуплаты (недоплаты), законодатель урегулировал арендные земельные правоотношения с учетом этой специфики.

Так, специальные основания прекращения права аренды земли, в частности в случае систематической полной неуплаты арендной платы, определены нормами Земельного кодекса Украины. В то же время нормы Гражданского кодекса Украины позволяют дополнительно оценивать случаи частичной неуплаты (недоплаты) арендной платы и определять, является ли такое нарушение существенным в контексте наличия оснований для расторжения договора аренды.

В то же время положения об основаниях прекращения права пользования земельным участком, определенные пунктом «д» части первой статьи 141 ЗК Украины, и правила части второй статьи 651 ГК Украины соотносятся как такие, которые не противоречат друг другу, а напротив — дополняют друг друга.

ВС указал, что под систематичностью следует понимать два и более случая неуплаты арендной платы, тогда как разовое нарушение не является основанием для расторжения договора.

Что касается понятия «неуплата», использованного в пункте «д» части первой статьи 141 ЗК Украины, то его следует понимать именно как полную неуплату арендной платы.

Такой вывод является логичным и оправданным, поскольку понятия «неуплата» и «недоплата» не являются тождественными.

Поскольку в конструкции упомянутой правовой нормы не приведено никакого определения к слову «неуплата», можно сделать вывод, что законодатель в указанной правовой норме не предусмотрел никакой альтернативы полной неуплате, то есть не определил, что основанием прекращения права пользования земельным участком является не только систематическая неуплата, но и систематическая недоплата арендной платы.

Кроме того, необходимо учитывать, что размер недоплаты может варьироваться ориентировочно от 1 % до 99 % суммы надлежащей арендной платы, что не может не влиять на степень нарушения прав собственника земли и оценку существенности такого нарушения.

Кроме того, следует учитывать, что правовая природа отношений аренды земли, которая обычно предусматривает длительное использование такого объекта гражданских прав и стабильность таких отношений, соответствует интересам гражданского оборота в целом. Более того, использование земельного участка всегда связано с неизбежными расходами арендатора на его содержание в соответствии с целевым назначением данного участка.

Таким образом, Верховный Суд оставил кассационные жалобы без удовлетворения и согласился с выводами апелляционного суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за 2022–2023 годы и для расторжения договора аренды земли.

Суд сформировал правовую позицию, согласно которой временная оккупация, невозможность проведения посевной кампании и потенциальное загрязнение земель взрывоопасными предметами могут свидетельствовать об объективной невозможности использования земельного участка и быть основанием для освобождения арендатора от арендной платы.

Также Верховный Суд подтвердил, что для расторжения договора аренды земли необходима именно систематическая полная неуплата арендной платы, а не частичная недоплата.

Дополнительно читайте в материале «Судебно-юридической газеты» обзор практики КГС ВС относительно пользования землей без документов и психологического давления при заключении сделок.

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.