Зруйновану споруду на Чернігівщині оформили як будинок заради отримання землі: що вирішив Верховний Суд

Реєстрація нерухомості нерідко стає відправною точкою для набуття прав на землю. Саме тому помилки або зловживання під час оформлення об’єктів нерухомого майна можуть впливати не лише на права окремих власників, а й на можливість територіальних громад розпоряджатися комунальними землями.

У постанові від 22 травня 2026 року у справі № 203/7210/23 КЦС ВС  розглянув спір щодо реєстрації житлового будинку, утвореного шляхом об’єднання квартир, та подальшого оформлення земельної ділянки під ним. Суду належало з’ясувати, чи може особа набути права на землю через реєстрацію об’єкта, який фактично не існує як житловий будинок.

Обставини справи

У листопаді 2023 року Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом до власника квартир, Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради та Головного управління Держгеокадастру у Чернігівській області.

Міська рада зазначала, що відповідач після придбання чотирьох квартир у старій будівлі зареєстрував право власності на нібито новостворений індивідуальний житловий будинок шляхом їх об’єднання. Надалі на підставі такої реєстрації була сформована земельна ділянка площею 0,0964 га з кадастровим номером 1210100000:06:081:0083.

Позивач стверджував, що фактично будівля була зруйнованою, не придатною для проживання, не мала даху та внутрішніх ізольованих приміщень, а жодних будівельних робіт із реконструкції чи об’єднання квартир не проводилося.

На думку міської ради, державна реєстрація права власності на житловий будинок була проведена на підставі недостовірних документів, що надалі дозволило сформувати земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів та всупереч містобудівним обмеженням історичного ареалу міста.

Суд першої інстанції частково задовольнив позов, припинив право власності на житловий будинок, скасував рішення державного реєстратора та державну реєстрацію земельної ділянки. Апеляційний суд залишив це рішення без змін.

Не погодившись із такими висновками, відповідач подав касаційну скаргу, посилаючись, зокрема, на відсутність порушення інтересів міської ради, недоведеність факту знищення будівлі та законність проведених реєстраційних дій.

Позиція Верховного Суду

Суд нагадав, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом (стаття 182 ЦК України).

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Суд підкреслив, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

ВС погодився з рішенням попередніх судів у тому, що оскільки на спірній земельній ділянці знаходиться зруйнована будівля без даху та внутрішніх ізольованих приміщень, яка відповідно до статей 380, 382 ЦК України вважається знищеною, відповідач умисно ввів державного реєстратора в оману шляхом подання недостовірного технічного паспорта про фіктивне об'єднання раніше знищених квартир в один індивідуальний житловий будинок, вчинив дії для формування у Державному земельному кадастрі земельної ділянки за технічною документацією без обов'язкового дозволу міської ради з метою безкоштовного заволодіння землею в обхід її викупу на земельних торгах.

Тому Суд погодився з висновком, що такі дії порушили публічний порядок та законні інтереси територіальної громади, а тому були наявні підстави для припинення права власності на неіснуючу річ, скасування рішення державного реєстратора та державної реєстрації земельної ділянки.

Верховний Суд зазначив, що наявні у справі докази (зокрема акти огляду та фотознімки стану об'єкта) достовірно підтверджують факт критичного аварійного стану спірного об'єкта нерухомості ще до 2020 року, тому матеріали реєстраційної справи не змогли би спростувати факт незаконності реєстрації права власності за позивачем спірний об`єкт та вплинути на правильність вирішення спору по суті.

Суд окремо відхилив доводи касатора щодо відсутності порушення інтересів Дніпровської міської ради.

ВС не погодився з доводами відповідача про відсутність порушення інтересів міської ради, вказавши, що реєстрація фактично неіснуючого будинку створила підстави для оформлення комунальної земельної ділянки в обхід установлених законом процедур.

Вчинення реєстраційних дій щодо неіснуючого об'єкта нерухомості з протиправним відкриттям розділу створило штучний титул власності, що за принципом єдності юридичної долі землі та будівлі позбавило територіальну громаду права розпоряджатися своєю землею.

Отже, позивач як представник територіальної громади міста Дніпра у цій справі довів наявність у нього охоронюваного законом інтересу у відновленні законного стану інформації щодо спірного об'єкту нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та усуненні перешкод для цивільного обороту цього майна, шляхом зокрема скасування незаконного рішення державного реєстратора.

Таким чином, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення та погодився з висновками попередніх інстанцій про незаконність державної реєстрації права власності на житловий будинок, який фактично не існував як об’єкт житлової нерухомості.

Суд дійшов висновку, що право власності не може бути зареєстроване на об'єкт, який фактично не існує як житловий будинок. Для правозастосовної практики ця позиція важлива тим, що унеможливлює використання формальної реєстрації нерухомості як підстави для отримання прав на комунальну землю.

Пропонуємо також ознайомитися з матеріалом «Судово-юридичної газети», в якому проаналізовано актуальну практику Касаційного цивільного суду Верховного Суду щодо користування земельними ділянками без належно оформлених документів, а також впливу психологічного тиску на дійсність укладених правочинів.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал t.me/sudua та на Google Новини SUD.UA, а також на наш VIBER та WhatsApp, сторінку у Facebook та в Instagram, щоб бути в курсі найважливіших подій.