Разрушенное строение в Черниговской области оформили как дом ради получения земли: что решил Верховный Суд
Регистрация недвижимости нередко становится отправной точкой для приобретения прав на землю. Именно поэтому ошибки или злоупотребления при оформлении объектов недвижимого имущества могут влиять не только на права отдельных собственников, но и на возможность территориальных общин распоряжаться коммунальными землями.
В постановлении от 22 мая 2026 года по делу № 203/7210/23 КГС ВС рассмотрел спор относительно регистрации жилого дома, образованного путем объединения квартир, и последующего оформления земельного участка под ним. Суду предстояло выяснить, может ли лицо приобрести права на землю через регистрацию объекта, который фактически не существует как жилой дом.
Обстоятельства дела
В ноябре 2023 года Днепровский городской совет обратился в суд с иском к собственнику квартир, Департаменту административных услуг и разрешительных процедур Днепровского городского совета и Главному управлению Госгеокадастра в Черниговской области.
Городской совет указывал, что ответчик после приобретения четырех квартир в старом здании зарегистрировал право собственности на якобы вновь созданный индивидуальный жилой дом путем их объединения. В дальнейшем на основании такой регистрации был сформирован земельный участок площадью 0,0964 га с кадастровым номером 1210100000:06:081:0083.
Истец утверждал, что фактически здание было разрушенным, непригодным для проживания, не имело крыши и внутренних изолированных помещений, а никаких строительных работ по реконструкции или объединению квартир не проводилось.
По мнению городского совета, государственная регистрация права собственности на жилой дом была проведена на основании недостоверных документов, что в дальнейшем позволило сформировать земельный участок коммунальной собственности без проведения земельных торгов и вопреки градостроительным ограничениям исторического ареала города.
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, прекратил право собственности на жилой дом, отменил решение государственного регистратора и государственную регистрацию земельного участка. Апелляционный суд оставил это решение без изменений.
Не согласившись с такими выводами, ответчик подал кассационную жалобу, ссылаясь, в частности, на отсутствие нарушения интересов городского совета, недоказанность факта уничтожения здания и законность проведенных регистрационных действий.
Позиция Верховного Суда
Суд напомнил, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном законом (статья 182 ГК Украины).
Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона либо незаконность приобретения права собственности или необоснованность активов, находящихся в собственности, не установлены судом. Собственник не может использовать право собственности во вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли.
Суд подчеркнул, что земли, принадлежащие территориальным общинам на праве собственности, являются коммунальной собственностью.
ВС согласился с решениями предыдущих судов в том, что поскольку на спорном земельном участке находится разрушенное здание без крыши и внутренних изолированных помещений, которое в соответствии со статьями 380, 382 ГК Украины считается уничтоженным, ответчик умышленно ввел государственного регистратора в заблуждение путем подачи недостоверного технического паспорта о фиктивном объединении ранее уничтоженных квартир в один индивидуальный жилой дом, совершил действия по формированию в Государственном земельном кадастре земельного участка по технической документации без обязательного разрешения городского совета с целью бесплатного завладения землей в обход ее выкупа на земельных торгах.
Поэтому Суд согласился с выводом, что такие действия нарушили публичный порядок и законные интересы территориальной общины, а потому имелись основания для прекращения права собственности на несуществующую вещь, отмены решения государственного регистратора и государственной регистрации земельного участка.
Верховный Суд отметил, что имеющиеся в деле доказательства (в частности акты осмотра и фотоснимки состояния объекта) достоверно подтверждают факт критического аварийного состояния спорного объекта недвижимости еще до 2020 года, поэтому материалы регистрационного дела не могли бы опровергнуть факт незаконности регистрации права собственности на спорный объект и повлиять на правильность разрешения спора по существу.
Суд отдельно отклонил доводы кассатора относительно отсутствия нарушения интересов Днепровского городского совета.
ВС не согласился с доводами ответчика об отсутствии нарушения интересов городского совета, указав, что регистрация фактически несуществующего дома создала основания для оформления коммунального земельного участка в обход установленных законом процедур.
Совершение регистрационных действий в отношении несуществующего объекта недвижимости с противоправным открытием раздела создало искусственный титул собственности, который по принципу единства юридической судьбы земли и здания лишил территориальную общину права распоряжаться своей землей.
Следовательно, истец как представитель территориальной общины города Днепра в данном деле доказал наличие у него охраняемого законом интереса в восстановлении законного состояния информации о спорном объекте недвижимости в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и устранении препятствий для гражданского оборота этого имущества, в частности путем отмены незаконного решения государственного регистратора.
Таким образом, Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения и согласился с выводами предыдущих инстанций о незаконности государственной регистрации права собственности на жилой дом, который фактически не существовал как объект жилой недвижимости.
Суд пришел к выводу, что право собственности не может быть зарегистрировано на объект, который фактически не существует как жилой дом. Для правоприменительной практики эта позиция важна тем, что делает невозможным использование формальной регистрации недвижимости как основания для получения прав на коммунальную землю.
Предлагаем также ознакомиться с материалом «Судебно-юридической газеты», в котором проанализирована актуальная практика Кассационного гражданского суда Верховного Суда относительно пользования земельными участками без надлежащим образом оформленных документов, а также влияния психологического давления на действительность заключенных сделок.
Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER и WhatsApp, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.
